Realitní trh vstupuje do roku 2026 ve znamení významných změn. Developeři sledují připravované úpravy stavebního zákona a dopady metropolitního plánu, které ovlivňují přípravu i povolování projektů. Zejména v Praze navíc roste konkurence při akvizicích developerských projektů a nákupu pozemků, což klade vyšší nároky na rychlé a správné rozhodování už v raných fázích přípravy akvizice. Současně se kvůli stále složitější dostupnosti bankovního financování zvyšuje význam nebankovních zdrojů private credit financování. Nejen na tyto situace reaguje Eversheds Sutherland, mezinárodní advokátní kancelář se zaměřením na nemovitosti a development, která v rámci série Developerské jaro 2026 připravila čtyři odborné semináře.

Nedávno vypsaná zakázka Správy železnic na opravu stropu odbavovací haly pražského hlavního nádraží znovu připomněla širší proměnu jednoho z nejvýznamnějších dopravních uzlů v zemi. Zatímco první etapa se soustředí především na technické problémy budovy a úpravy jejího bezprostředního okolí, navazující projekt známý jako Šťastný Hlavák zůstává ve fázi úprav. Vítězný návrh s charakteristickou zvýšenou dřevěnou střechou tak ze hry nemizí, další postup ale brzdí památková ochrana i čekání na rozhodnutí ministerstva kultury.

Pražská developerská společnost dnes připravuje zhruba 30 projektů, z nichž by v dalších letech mohlo vzniknout 8 až 10 tisíc městských bytů. Ještě letos a příští rok chce zároveň podat druhý balík žádostí o povolení pro 2 500 bytů. Podle Petra Urbánka ale městská výstavba sama bytovou krizi nevyřeší – klíčové bude rychlejší povolování, stabilní legislativa a dlouhodobě předvídatelné podmínky pro výstavbu.

Role kanceláří se v posledních desetiletích výrazně proměnila, nejzásadnější změny však přinesly až poslední tři roky. Vedle technologického posunu a rostoucího důrazu na udržitelnost dnes kanceláře plní i silnější roli v budování firemní kultury a pracovního prostředí. Zároveň se ale trh dostává do nové fáze, kdy místo nové výstavby bude klíčové pracovat se stávajícím fondem budov, shodli se odborníci v panelu Re-use nebo nová výstavba konference remspace.

Pražský kancelářský trh dnes stojí na rozcestí. Zatímco část starších budov čeká na rekonstrukci nebo změnu využití, nové kanceláře v atraktivních lokalitách na trhu chybějí. Právě tomuto napětí se věnoval diskusní panel Re-think Real Estate: Staré objekty, nové příležitosti na konferenci remspace.

Projekt Savarin se v Praze připravuje už od roku 2000. Na konferenci RE-VISION jej v rámci svého keynote představil Simon Johnson, CEO společnosti Crestyl – a ukázal, že developer nechce v historickém centru vybudovat jen další obchodně-kancelářský komplex. Ambice je větší: otevřít dosud nepřístupný vnitroblok, vrátit do území kulturu, zpřístupnit střechy i zahrady veřejnosti a vytvořit místo, které nebude sloužit jen turistům, ale i lidem, kteří v centru Prahy žijí a pracují.

Český realitní trh se podle Tomáše Běhounka, partnera v advokátní kanceláři LYNX, za posledních dvacet let výrazně zintenzivnil a zrychlil. Vedle vyšší poptávky po komerčních nemovitostech zesílil hlavně tlak na bydlení. „Máme dnes intenzivní důraz na dostupné bydlení, rychlejší výstavbu, cokoliv se v téhle oblasti postaví, tak se prodá.“ Zároveň se změnila i investorská struktura trhu. „Z trhu postupně odcházeli a odcházejí zahraniční investoři, realitní trh je víc a víc obsazovaný domácími, československými investory.“

Debata o kontribucích developerů se v českém prostředí dlouhodobě pohybuje mezi dvěma póly: na jedné straně stojí kritika, na straně druhé snaha najít funkční model, jak financovat infrastrukturu v rychle rostoucích městech. Ve skutečnosti ale kontribuce nejsou ani jedním z toho. Jsou především nástrojem, který testuje, zda jsou města schopná řídit svůj rozvoj férově, předvídatelně a v dialogu se soukromým sektorem.

Pražský realitní trh se dostává do paradoxní situace: byty jsou rekordně drahé, a přesto se prodávají rekordním tempem. Průměrná cena novostaveb dosahuje zhruba 174 tisíc korun za metr čtvereční a průměrný byt vychází na 11,6 milionu korun. Meziročně ceny vzrostly přibližně o 11 procent, ale poptávku to nebrzdí. Naopak – trh připomíná závod, ve kterém kupující nestíhají reagovat.

Na jednom místě vzniká kulturní instituce, o pár desítek metrů dál první bytové domy a o kus vedle se teprve připravují další tisíce bytů. Proměna Nákladového nádraží Žižkov, které nedávno oslavilo 90 let, dnes neprobíhá jako jeden velký projekt, ale jako mozaika několika paralelních investic. Právě to z ní dělá jeden z nejvýraznějších příkladů toho, jak se v Praze rodí nové čtvrti.

Debata o pražské bytové krizi se často zjednodušuje na deficit bytů. Ve skutečnosti leží problém jinde: město netrpí nedostatkem projektů, investorů ani peněz, ale neschopností tyto projekty rychle povolit. Rok 2026 tak, podle článku Pavla Kropáčka a Pavla Svobody z Eversheds Sutherland, může být zlomový – a to díky novinkám v podobě novely stavebního zákona a Metropolitního plánu Prahy.

V Praze i v Brně se rozjíždí nové projekty, které mají společného jmenovatele: proměnu zanedbaných území na nové městské čtvrti. Od bývalých průmyslových areálů přes dopravní uzly až po nevyužité městské parcely vznikají projekty, které mají zásadně ovlivnit podobu obou metropolí v příštích letech.

Investiční skupina Penta Real Estate získala nevyužívané pozemky ve východní části sportovního areálu TJ Spoje podél ulice Na Balkáně v Praze. „Zanedbaný brownfield přezdívaný Balkán je dnes místem nikoho. My chceme toto místo otevřít a rozvíjet tak, jak je naší filosofii blízké – jako kombinaci klidného rezidenčního bydlení, rekreačních ploch a kvalitního veřejného prostoru,“ říká David Musil, výkonný ředitel Penta Real Estate.

Další zásah do stavebního zákona vyvolal silný odpor profesních organizací. „Novela stavebního práva má zjednodušovat a zpřehledňovat procesy, ale nesmí to být na úkor odbornosti a kvality výstavby. Proto považujeme za nezbytné problematická ustanovení věcně upravit a nabídnout k tomu naši odbornou součinnost,“ prohlásil předseda ČKA Jan Kasl. Pokud by byl návrh přijat, podle nových pravidel by se mělo postupovat už od 1. července 2026.

Nemovitostní investiční skupina Fidurock rozšiřuje své portfolio v centru Prahy. Společnost získala dva historické činžovní domy na adresách Sokolská 35 a Sokolská 37. Budovy, které dnes slouží převážně jako administrativní prostory a poliklinika, projdou kompletní rekonstrukcí a budou přeměněny na nájemní bydlení. Hodnotu transakce firma nezveřejnila.

Česká republika má novou hospodářskou strategii, která má nastavit směr ekonomiky v příštích letech. „Strategie je krok správným směrem. Pojmenovává problémy otevřeně a bez iluzí. Teď ale rozhodne jediné – schopnost realizace. Pokud chceme skutečnou změnu, musíme ji začít stavět. A to co nejdříve, ideálně v tomto volebním období,“ říká Jiří Nouza, prezident Svazu podnikatelů ve stavebnictví.

Český investiční trh má za sebou mimořádný rok. V roce 2025 dosáhl objem transakcí s komerčními nemovitostmi rekordních 4,3 miliardy eur a výrazně tak překonal předchozí maxima z let před pandemií. Trh zároveň ukázal jeden výrazný trend: dominantní roli v něm převzali domácí investoři. Podle analytiků by měla investiční aktivita zůstat vysoká i letos, přestože rekordní čísla se pravděpodobně opakovat nebudou.

Evropská unie zpřísňuje pravidla pro energetickou náročnost budov. Nová směrnice o energetické náročnosti budov (EPBD), která je součástí klimatického balíčku Fit for 55, přináší postupný přechod k tzv. bezemisním budovám. Změny se postupně promítnou do národní legislativy členských států a dotknou se developerů, investorů, vlastníků nemovitostí i bank financujících realitní projekty, říká Dominika Veselá, partnerka pražské advokátní kanceláře Eversheds Sutherland.

Z českého realitního trhu v posledních letech mizí většina zahraničních developerů. „Odešla většina zahraničních developerů, nemají na to nervy a ani se jim nevyplatí absolvovat ty mnohaleté povolovací procesy,“ popsal situaci Petr Palička, CEO EP Real Estate. Paradoxem zůstává, že zatímco zahraniční kapitál z Česka odchází, český kapitál expanduje na jeden z nejnáročnějších realitních trhů světa – do Londýna.

Po letech opatrnosti přichází Washington s nejvýraznějším pokusem zasáhnout do americké bytové krize za poslední dekády. Senát i Sněmovna reprezentantů schválily návrhy zákonů, které mají zvýšit nabídku bydlení, omezit byrokracii a rozšířit financování pro domácnosti, jež dnes na vlastní bydlení nedosáhnou. Balík nyní čeká na sjednocení obou verzí a podpis prezidenta.