Akvizice či divestice developerského projektu patří k nejzásadnějším rozhodnutím, která developer nebo investor v průběhu projektu činí. Nejde přitom pouze o cenu, ale o celý komplex obchodních, právních a daňových souvislostí, které se v této fázi potkávají. Zkušenost z praxe ukazuje, že úspěch akvizice nestojí na jednom správném kroku, ale na správně nastaveném procesu. Ten umožňuje rizika identifikovat a pracovat s nimi – při vyjednávání podmínek i při provedení transakce.

Realitní trh vstupuje do roku 2026 ve znamení významných změn. Developeři sledují připravované úpravy stavebního zákona a dopady metropolitního plánu, které ovlivňují přípravu i povolování projektů. Zejména v Praze navíc roste konkurence při akvizicích developerských projektů a nákupu pozemků, což klade vyšší nároky na rychlé a správné rozhodování už v raných fázích přípravy akvizice. Současně se kvůli stále složitější dostupnosti bankovního financování zvyšuje význam nebankovních zdrojů private credit financování. Nejen na tyto situace reaguje Eversheds Sutherland, mezinárodní advokátní kancelář se zaměřením na nemovitosti a development, která v rámci série Developerské jaro 2026 připravila čtyři odborné semináře.

Debata o kontribucích developerů se v českém prostředí dlouhodobě pohybuje mezi dvěma póly: na jedné straně stojí kritika, na straně druhé snaha najít funkční model, jak financovat infrastrukturu v rychle rostoucích městech. Ve skutečnosti ale kontribuce nejsou ani jedním z toho. Jsou především nástrojem, který testuje, zda jsou města schopná řídit svůj rozvoj férově, předvídatelně a v dialogu se soukromým sektorem.

Debata o pražské bytové krizi se často zjednodušuje na deficit bytů. Ve skutečnosti leží problém jinde: město netrpí nedostatkem projektů, investorů ani peněz, ale neschopností tyto projekty rychle povolit. Rok 2026 tak, podle článku Pavla Kropáčka a Pavla Svobody z Eversheds Sutherland, může být zlomový – a to díky novinkám v podobě novely stavebního zákona a Metropolitního plánu Prahy.

Další zásah do stavebního zákona vyvolal silný odpor profesních organizací. „Novela stavebního práva má zjednodušovat a zpřehledňovat procesy, ale nesmí to být na úkor odbornosti a kvality výstavby. Proto považujeme za nezbytné problematická ustanovení věcně upravit a nabídnout k tomu naši odbornou součinnost,“ prohlásil předseda ČKA Jan Kasl. Pokud by byl návrh přijat, podle nových pravidel by se mělo postupovat už od 1. července 2026.

Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT) varuje před přijetím návrhu 13. novely nového stavebního zákona, který začala projednávat Poslanecká sněmovna. Podle komory novela zásadně rozvolňuje pravidla pro velké bytové stavby – typicky projekty BTR nad 10 000 m² – a vytváří nerovnováhu mezi velkými stavebníky, menšími investory a veřejností. Varuje také před poklesem kvality výstavby, oslabením územního plánování a další destabilizací povolovacích procesů.

Vláda schválila novelu stavebního zákona, která má ambici zásadně zjednodušit a zrychlit povolování staveb v České republice. Zástupci stavebnictví i developerů krok vítají, zároveň však upozorňují, že skutečný dopad reformy bude záviset především na tom, jak bude nový systém fungovat v praxi. „Je klíčové vytvořit prostředí, kde investor bude mít jistotu, že projekt projde povolovacím řízením v předvídatelném čase," uvedl prezident Svazu podnikatelů ve stavebnictví Jiří Nouza.

Novela stavebního zákona, která má do českého stavebního řízení zavést prvky centrální stavební správy a výrazně zjednodušit celý proces povolování, bude v nejbližších dnech podána do Sněmovny formou poslanecké iniciativy. Podle budoucí ministryně pro místní rozvoj Zuzany Schwarz Bařtipánové (ANO) by mohla být novela schválena do léta příštího roku. Současně upozornila, že bude nutné prodloužit fungování tzv. bypassu digitalizace, aby samosprávy dokázaly plnit povinnosti vyplývající ze stavebního zákona.

Podle právníka a ekonoma Petra Hotovce žádná revoluce v českém stavebnictví nepřijde. Přes veškeré snahy o modernizaci a digitalizaci systému zůstává situace beze změny – a ani do budoucna nevzbuzuje mnoho nadějí. Hlavní analytik společnosti Soft Vision se netají tím, že očekává spíše další léta legislativního chaosu než zásadní reformy.

Nový stavební zákon přinesl změny, ale podle prezidenta Svazu podnikatelů ve stavebnictví Jiřího Nouzy rozhodně nejde o systémovou reformu, která by skutečně vyřešila krizi dostupnosti bydlení v Česku. Na remspace konferenci upozornil, že pokud se zásadně nezmění samotné procesy, zůstane i digitalizace nefunkční. „Bojím se, že to zase skončí jen u kosmetických úprav. Bez skutečné revoluce se neobejdeme. Digitalizovat nefunkční postupy znamená jen to, že budou nefunkční i nadále,“ říká Jiří Nouza.

Stavět domy je technická výzva, skutečný problém je ale jinde – v územních plánech, které zůstávají nepřehledné a komplikované. Nový stavební zákon podle architekta Jana Kasla systém nevyřešil, ba naopak. „Naděje leží ve změně přístupu a odvaze politiků,“ říká předseda České komory architektů.

Nový stavební zákon přináší kromě obav také nástroje, které mohou reálně zlepšit spolupráci mezi samosprávami a investory. Podle Martina Fadrného, senior konzultanta a právníka ve společnosti Frank Bold Advokáti, patří mezi ty nejcennější právě plánovací smlouvy. „Nebojme se být ambiciózní vůči politikům. Je čas na pozitivní změnu,“ říká.

Stát si z každého bytu bere až 1,6 milionu korun, ale téměř nic z toho se nevrací zpět do místa, kde probíhá výstavba. „Dnes je hlavním benefitorem z výstavby bytů stát. Jaká pak může být motivace toho města, aby podporovalo výstavbu?“ Ptá se Zdeněk Soudný, generální sekretář Asociace developerů a viceprezident Svazu podnikatelů ve stavebnictví.

Druhá část diskuzního brunche remspace Rok s novým stavebním zákonem, věnovaná stavebnímu právu a roli obcí v investičním procesu, se nesla v duchu vyostřené debaty nejen na téma plánovacích smluv. Diskutující se věnovali nedostatkům v systému, ale i hlubším společenským výzvám, které se v oblasti výstavby odrážejí.

Od nového stavebního zákona si stát i odborná veřejnost slibovali výrazné zrychlení výstavby, jednodušší povolovací procesy a skutečně funkční digitalizaci. Po roce jeho účinnosti se však ukazuje, že žádná zásadní změna nenastala. Systém zůstal stejně složitý, digitalizace se odkládá a dostupnost bydlení je stále za obzorem. Příležitost k ohlédnutí za tímto rokem přinesl diskuzní brunch remspace Rok s novým stavebním zákonem, na kterém se vznesla ostrá kritika současného stavu z řad právníků, architektů, developerů i představitelů stavebního sektoru.

Změny v evropské legislativě zásadně ovlivňují stavební sektor, ale Česko nedokáže včas reagovat. Místo jasných pravidel přichází nejistota, časté legislativní změny, nefunkční digitalizace a nenaplněné ambice nového stavebního zákona komplikují plánování i investice. Podle Martina Fadrného, senior konzultanta a partnera Frank Bold Advokáti, je potřeba reformovat nejen stavební řízení, ale i územní plánování. V rozhovoru upozorňuje na klíčové mezery v legislativě, význam plánovacích smluv pro spolupráci mezi obcemi a developery i výzvy spojené s udržitelnou výstavbou v měnícím se evropském právním rámci.

Krátce po naší diskusní snídani remspace o prvních pozitivních dopadech NSZ a digitalizace se v médiích začaly objevovat titulky: “Na úřady se vrací staré stavební řízení. Oprava digitalizace zabere rok a půl.” A to i přesto, že se čeští i zahraniční odborníci na real estate a právo shodli na tom, že digitalizace musí pokračovat a nedostatky se musí řešit za chodu. Takže po prvních krůčcích vpřed nás čeká mnoho kroků zase zpět…

Hodnota stavebních prací v Česku atakovala v roce 2023 hranici 700 miliard Kč, což byla nejvyšší hodnota v dosavadní historii ČR. Objem meziroční stavební produkce nicméně poklesl a útlum sektoru trvá i v prvním pololetí 2024 – jaký je výhled českého stavebnictví? Mimo podstatných aktuálních dat se i tímto tématem zabývá analýza České spořitelny České stavebnictví čeká na impuls.

"Nebráníme se spolupráci s developerem, ale každý máme jiné cíle. Cílem developera je zisk, naším cílem je trvale žijící obyvatel." "Nové stavební předpisy k výstavbě ve městě Brně snižují limity na parkování, pracují s limity na zastínění a oslunění, což byla další velká brzda výstavby." "Brno netrpělivě upíná pohled ke změně územního plánu a věří, že nové stavební předpisy, které Brnu nový stavební zákon nadělil, chvilku vydrží. V Praze byly mnohokrát testovány, tak snad ty brněnské přežijí nějakou relevantní dobu." Tyto a další názory jsme slyšeli v diskusi řečníků 3. panelu nazvaném Impulzy rozvoje moravské metropole na 3. ročníku konference MORAVIAN REAL ESTATE DATE 2024.

"Město Brno je hodně specifické tím, že má 360 000 trvale žijících lidí, ale 70 000 studentů. Takže město samozřejmě trápí to, že zde nepřibývají trvale žijící obyvatelé." "V Brně dlouhodobě nabídka absolutně neodpovídá poptávce, přibližně se bavíme, že je to skoro dvojnásobek." "V Brně v tuto chvíli pravděpodobně nejvíc chybí byty 3kk, 4kk pro rodiny." Tyto a další názory jsme slyšeli v diskusi řečníků 1. panelu nazvaném Brno investiční hotspot na 3. ročníku konference MORAVIAN REAL ESTATE DATE 2024.