Dva měsíce s NSZ: „Nový stavební zákon řízení nezrychlí bez spolupráce developerů se stavebními úřady.”

Náročný začátek NSZ doprovázelo i zahlcení stavebních úřadů. Při obavách z nových systémů se totiž valná většina developerů i architektů snažila podat maximum svých žádostí před koncem června 2024. „Nejsme jediní, kdo předpokládal, že nové metody a přístupy se budou v naší zemi zavádět postupně a že to nějakou dobu potrvá,“ uvedl Michal Hendrych, výrobní ředitel a partner architektonického studia Loxia.

Stejnou zkušenost sdílela i Alena Müllerová, senior associate advokátní kanceláře bnt attorneys in CEE. „99 % našich klientů, kteří jsou nejen velkými developery, ale i drobnými podnikateli, udělalo to samé. V červnu podali všechnu možnou dokumentaci v různých fázích rozpracování a neučinili tak jen podle svého rozhodnutí, ale i po odborné konzultaci se stavebními úřady.” Když přicházel minulý stavební zákon, tak stavební úřady reagovaly úplně stejně, potvrdila Ivana Jakoubková, ředitelka odboru územně a stavebně správního na MMR. „To, co se děje teď, se dělo i tehdy. Když stavební úřady nevěděly, co je čeká, když ten zákon neznaly a nebyly v něm zběhlé, radily developerům totéž.“

Starý zákon z roku 2006 měl dvoustupňové řízení. Myšlenkou NSZ je jednotný proces – tím byla provázena celá jeho tvorba. Právě jednostupňový proces má řízení urychlit. Jaká reálná pozitiva ale NSZ přinesl v praxi?

„To zjednodušení se mi líbí, i když si nedělám velké iluze o tom, že to bude takové zjednodušení, jaké nám bylo prezentováno,“ řekl Martin Studnička, technický ředitel architektonického studia MS architekti. „To, že nemáme územní řízení, je samozřejmě velká pomoc – citelné zjednodušení tam je, a za to jsem rád.“

„Myšlenka zefektivnit ten proces a zkrátit tu časovou náročnost je naprosto skvělá, to, že to asi dnes nefunguje podle představ, je druhá věc,“ uvedl Michal Hendrych a dodal: „Kvituji určitě vyhlášku o dokumentaci, ta je exaktně psaná, zjednodušila se. Je to posun dopředu – ty předchozí požadavky na dokumentaci mi přišly velmi náročné. Podle nových postupů se ta dokumentace smrskne na omezené množství informací, což samozřejmě zkrátí ten proces, příslušný stavební úřad se v tom asi lépe zorientuje. Vidím ale nevýhodu v tom, že je tam velký apel na projektanty a architekty, kteří budou muset hodně přemýšlet dopředu – v podstatě tu stavbu odpřemýšlet a odmakat na začátku i přesto, že ta dokumentace bude moct být omezená.“

Podle Františka Korbela, partnera, advokáta, společníka a jednatele společnosti Havel & Partners, má NSZ řadu benefitů. „Ať už je to jedno řízení, jednodušší dokumentace, nebo i dílčí integrace – hlavní je zrušení závazného stanoviska orgánů územního plánování, které ministerstvo drželo šest a půl roku. To teď bylo integrováno konečně zpět do stavebního úřadu. Dostali jsme se někam na půl cesty, ale myslím si, že bude zákon potřeba otevřít znovu,“ dodal.

Spolupráce developera se stavebními úřady je pro rychlost řízení klíčová. „Velmi pozitivně naši klienti vnímají to, že pokud povolujete velkou stavbu, obytný soubor, administrativní soubor apod., tak na úřadě většinou máte konkrétního partnera úředníka, který má tu kompetenci, dlouholetou praxi a zkušenost,“ řekla Alena Müllerová. „Byla velká obava, že NSZ valnou většinu těchto úředníků odradí a že odejdou. Spousta z nich zůstala, což je skvělá věc, a pro to, aby se povolování mohlo rozběhnout, aby se stavební zákon implementoval a mohl plnit tu roli, kterou od něj všichni očekáváme, tak bude potřeba nasazení nejen ze strany developerů, ale i úředníků, a to partnerství tam bude potřeba o to víc.“

Původní koncepty NSZ předpokládaly, že zmenší počet stavebních úřadů v Česku, což mělo mít dopad i na počet úředníků – to se však nepodařilo. „Někteří úředníci nicméně odchází, a není jich dostatek – přišel návrh, že cestou je snížení kvalifikačních požadavků na úředníky na stavebních úřadech. Vždy se ale hovořilo o pravém opaku, že je naopak potřeba, aby úředníci byli kvalitnější, věnovat jim čas a podporu,” uvedl Zdeněk Soudný, viceprezident Svazu podnikatelů ve stavebnictví a generální sekretář Asociace developerů, a pokračoval: „Co tedy máme očekávat, bude nyní snahou doplnit stavy úředníků za každou cenu, nebo můžeme očekávat to, o čem hovoří někteří politici – že stavební úřady budou odpadat postupně přirozeným způsobem, protože nebudou schopni zajistit personální agendu?”

„Víme o tom, kolegové legislativci upravují a budou upravovat kvalifikační požadavky. V tuto chvíli máme tzv. vyhlášku o stavebních úřadech, to znamená, že bude ten stavební úřad hodnocen podle výkonu. Pokud bude úřad zatížen vysokým rozsahem práce, tak bude ministerstvo vnitra přidělovat peníze na výkon dané agendy. A pokud si samospráva bude chtít nechat stavební úřad i přes nedostatek agendy, tak ho bude muset financovat z vlastních prostředků,“ odpověděla Ivana Jakoubková.

Novela stavebního zákona měla přinést to zásadní – funkční digitální systém, který by zaručil zrychlení výstavby. Aktuálně je ale digitalizace stavebního řízení „totálním zklamáním“, a můžeme se těšit na tu, která nastane za 18 měsíců.

„Koncepčně jak ta myšlenka, tak to, že je ten systém centrální, je správně,“ uvedl František Korbel. „Je třeba to opravit, to určitě, ale nesmí se to odkládat, protože pak se nedostaneme nikam.“

Svou zkušenost připojil Tomáš Veselý, zástupce ředitele Magistrátu pro sekci rozhodování o území pověřený řízením oboru investičního: „Když teď řekneme, že na tom budeme dva roky pracovat, tak se nic nestane a bude se to odkládat. Je potřeba na tom pracovat tak intenzivně, jako teď. Změn je tam velké množství, ale jsem pro to, aby ten systém se vyvíjel dál.“

Současný způsob digitalizace, kdy systém postupně nabíhá, však může představovat určitou právní nejistotu. Co se stane v případě, že žádost není vyřízena přesně tak, jak požaduje zákon?

Odpověděla Alena Müllerová: „Doporučila bych zachovat právní jistotu – komunikovat se stavebním úřadem ohledně vymezení účastníků řízení. I přesto mám ale obavu, že pokud developer bude minimalizovat všechna rizika, tak v případě, že proti sobě bude mít nějaký kvalifikovaný odpor, nemůžeme vyloučit, že v rámci soudních přezkumů bude skutečně „torpédovat“ procesní stránku té věci. Budeme doufat, že k tomu soudy i odvolací orgány budou přistupovat tak, že bylo vynaloženo maximální úsilí, nebyla porušena práva a budou konstatovat, že to nemá dopad na zákonnost.“

„Do doprovodné novely soudního řádu správního se v rekodifikaci dala věta, po vzoru správního řádu, že k vadám, které neměly vliv na zákonnost, se nepřihlíží,“ doplnil František Korbel. „Teď se nám to bude hodit.“

„Je pěkné, že víme, jak se bránit v případě soudního sporu, ale naším zájmem je nesoudit se,“ zareagoval Martin Studnička. „Potřebujeme fungovat v nějakém systému očekávatelných kroků, abychom se s NSZ dostali do očekávatelné struktury a procesů,“ dodal.

Diskutovaným tématem digitalizace je také tzv. legislativní bypass, který vznikl jako návrh řešení, které nehovořilo o zastavení digitalizace, pouze o umožnění překlenutí nefunkčních prvků. Smyslem bypassu by bylo dát digitalizaci čas, aby přečkala testovací období. Je taková forma bypassu správnou cestou?

„Jsem zastánce pokračovat tak, abychom stavebnímu úřadu nepřitížili,“ odpověděla Ivana Jakoubková. „Ve chvíli, kdy to bude uživatelsky přívětivé prostředí, nastupme tam všichni.“ Reagoval i Tomáš Veselý: „Já si myslím, že to dá větší jistotu všem, nejen úředníkům, ale i architektům a inženýrům.“

Závěrečné slovo organizátorů

Děkujeme všem řečníkům za zajímavou a věcnou debatu. Děkujeme také všem účastníkům a v neposlední řadě také všem partnerům remspace a partnerům konference. Kompletní fotogalerii z konference naleznete na našem webu v galerii.

Akce se konala pod záštitou primátora města Prahy doc. MUDr. Bohuslava Svobody, CSc.

Exkluzivním partnerem remspace je: Penta Real Estate.

Hlavními partnery jsou: bnt attorneys in CEE | Czechia, Česká spořitelna a MS architekti.

Partnery jsou: CRESTYL, ČSOB, J&T REAL ESTATE CZ, LEXXUS NORTON, Svoboda & Williams a Wearrecho.

Venue partnerem je: WorkLounge

Hlavním mediálním partnerem je: CzechCrunch.

Mediálními partnery jsou: ASB – architektura, stavebnictví, byznys, EARCH.cz a Newstream.cz.

remspace