Případ se týkal dohody o koupi nemovitosti uzavřené distančně. Smlouva kombinovala několik závazků: budoucí uzavření kupní smlouvy, blokaci nemovitosti i povinnost zaplatit blokační úhradu ve výši 300 tisíc korun. Pokud by klient částku neuhradil včas, hrozila mu smluvní pokuta ve výši 30 procent této částky.
Kupující však před úhradou blokačního depozitu využil zákonné právo na odstoupení od smlouvy do 14 dnů, které mu náleží podle občanského zákoníku. Realitní kancelář to odmítla s argumentem, že klient již předem souhlasil se zahájením plnění a byl poučen, že tím ztrácí právo od smlouvy odstoupit. Právě tento bod se stal jádrem sporu.
Klíčová věta byla ukrytá v AML prohlášení
Podle českého práva může podnikatel spotřebiteli omezit právo na odstoupení od distančně uzavřené smlouvy jen za splnění dvou podmínek: spotřebitel musí výslovně souhlasit se zahájením plnění před uplynutím zákonné lhůty a zároveň musí být jasně informován, že tím o právo odstoupit přichází.
Realitní kancelář tvrdila, že tyto podmínky splnila. Problém ale spočíval v umístění tohoto ujednání. Klauzule byla skrytá v části smlouvy nadepsané jako obecné poučení a zákonné povinnosti, a především mezi informacemi souvisejícími s AML kontrolou – tedy ověřováním původu finančních prostředků a statutu politicky exponované osoby.
Podle Nejvyššího soudu šlo o typický příklad tzv. skrytého ujednání. Soud konstatoval, že takto formulované a umístěné ustanovení mohlo snadno uniknout pozornosti spotřebitele a nebylo poctivé. Taková klauzule proto nemůže vyvolat právní účinky.
A protože klauzule o ztrátě práva odstoupit byla neúčinná, klient od smlouvy s realitní kanceláří odstoupil platně. Nemusel tak platit ani blokační úhradu, ani smluvní pokutu. Dovolání realitní kanceláře Nejvyšší soud odmítl s tím, že rozhodnutí nižších soudů odpovídalo ustálené judikatuře.
Nestačí podmínka ve smlouvě
Rozhodnutí navazuje na předchozí judikaturu Ústavního soudu České republiky i samotného Nejvyššího soudu. Oba soudy dlouhodobě zastávají stejný princip: ochrana spotřebitele není formální. Nestačí tedy text fyzicky do smlouvy vložit, spotřebitel musí být schopen důležité ujednání rozumně očekávat, identifikovat a pochopit.
Soudy přitom nehodnotí jen velikost písma nebo grafiku, ale i logiku dokumentu, umístění klauzule a její kontext. Pokud je zásadní omezení práv „schované“ pod zavádějícím nadpisem nebo mezi administrativními informacemi, jde podle soudu o neúčinné ustanovení.
Dopad na realitní trh
Rozhodnutí je důležité hlavně pro realitní praxi, kde jsou formulářové smlouvy, blokační poplatky a kombinované smluvní konstrukce běžné. Zároveň přichází v době, kdy stále více realitních služeb probíhá na dálku – bez osobního jednání a detailního vysvětlování obsahu smlouvy.
Verdikt tak nastavuje jasný precedens: pokud chce podnikatel využít zákonné výjimky nebo omezit spotřebitelská práva, musí to udělat transparentně, srozumitelně a nepřehlédnutelně. Jinak riskuje, že soud takové ustanovení posoudí jako neúčinné – zkrátka jako by ve smlouvě nikdy nebylo.
Zdroj: Eversheds Sutherland
remspace
