Praha má po více než dvou desetiletích nový územní plán. Metropolitní plán schválilo zastupitelstvo hlavního města 28. května 2026 a účinnosti nabude 1. září 2026. Nahradí historický územní plán z roku 1999, jehož platnost by jinak nejpozději v roce 2028 skončila. Pro developery, investory a projektanty je přitom zásadní přechodný mechanismus, který určí, podle jakých pravidel se bude posuzovat jejich rozpracovaný projekt.
Nový plán přináší modernější a, podle jeho autorů, čitelnější rámec než dokument z 90. let. Klade důraz na rozvoj „dovnitř” města, tedy na přeměnu brownfieldů a vznik smíšených čtvrtí, poprvé zavádí celoměstskou výškovou regulaci a počítá s prostorem pro zhruba 350 000 nových bytů. Zároveň ho po celou dobu příprav provázela kritika: městské části upozorňovaly na nedostatečně definované kapacity veřejné vybavenosti, část odborné a neziskové sféry na vágnost některých pravidel a s tím spojené riziko výkladových sporů. Nový plán také v řadě území zavádí povinnost uzavřít s městem plánovací smlouvu. Cílem je zejména zajistit spoluúčast investorů například na vybudování související infrastruktury.
Co se bude dít do 1. září 2026?
Klíčový je tzv. přechodný regulativ pro nedokončené záměry. Zjednodušeně řečeno: u záměrů, u nichž bude řízení o povolení podle stavebního zákona zahájeno ještě před nabytím účinnosti Metropolitního plánu, tedy před 1. zářím 2026, a které k tomuto dni nebudou dokončené, se posouzení nadále řídí dosavadním územním plánem.
Pro rozpracované projekty to může mít významný praktický dopad – pozitivní i negativní. Stávající a nový územní plán se mnohde liší v zastavitelnosti pozemku, přípustné výšce, využití ploch. To jsou vše faktory ovlivňující ekonomiku a financování stavebních záměrů, které byly navržené podle pravidel aktuálně platných. Nový metropolitní plán může tyto vstupní parametry projektů změnit, a tím i podobu projektu, jeho rozpočet a harmonogram. Zahájení řízení do 31. srpna 2026 tedy umožní zachovat předpoklady stávajícího územního plánu. V opačném případě je třeba počítat s novými parametry.
Nejde o plošný závod
Advokátní kancelář Eversheds Sutherland, která se oblasti práva nemovitostí a územního plánování intenzivně věnuje, zároveň upozorňuje, že přechodné období není výzvou, aby všichni podávali žádosti na stavební úřad za každou cenu. U části záměrů, typicky na brownfieldech nebo v lokalitách, kde nový plán umožní intenzivnější či vyšší zástavbu, může být naopak výhodnější posouzení podle nového Metropolitního plánu. Dosavadní plán z roku 1999 je v mnoha ohledech zastaralý a některé projekty svými podmínkami spíše svazoval. Rozhodnutí je proto třeba učinit pro každý projekt samostatně a opřít je o analýzu konkrétních parametrů, nikoli o paušální předpoklad, že „starý plán je lepší”.
Roli hraje i čas a kvalita přípravy. Zahájení řízení předpokládá kompletní podání. Nelze podat tzv. blanketní žádosti bez projektové dokumentace. Rovněž neúplné nebo nesprávné žádosti mohou celý záměr zdržet.
„Účinnost Metropolitního plánu neznamená, že se ze dne na den mění pravidla pro každý rozpracovaný projekt. Rozhodující je datum 1. září 2026: záměry, jejichž povolovací řízení bude zahájeno před tímto datem, se posoudí podle dosavadního územního plánu. U každého záměru je proto potřeba individuálně posoudit, zda jsou výhodnější podmínky podle stávajícího územního plánu nebo podle metropolitního plánu, ať už jde o zastavitelnost, výšku nebo využití území,“ říká Dominika Veselá, partnerka Eversheds Sutherland.
„I když byl stavební záměr připravován podle dosavadního územního plánu, může být při podrobném posouzení všech parametrů ekonomicky vhodnější jej přepracovat podle plánu nového a se zahájením řízení počkat, a to i za cenu částečně marně vynaložených nákladů na přípravu záměru nebo časové prodlení s realizací. Nový plán je obecně příznivější pro záměry na brownfieldech, ale není to pravidlem. Zejména méně zkušeným stavebníkům doporučujeme svůj projekt podrobně vyhodnotit a rozhodnutí, zda žádost o povolení podat do konce srpna nebo projekt třeba přepracovat, nepodcenit. Nejde o plošný závod v podávání žádostí na stavební úřady,” zdůrazňuje Dominika Veselá.
Zdroj: Eversheds Sutherland
Zdroj úvodní fotografie IPR Praha
remspace
