„Metropolitní plán není naše spása. Odemyká parcely, ale obrovské množství rozhodnutí nechává na úřednících – a to je právě ten problém. Právní nejistota,“ shrnul hned v úvodu Ján Antal, managing partner Studia Perspektiv.
Na slabinu, které metropolitní plán přináší, a která se prolínala celou debatou, upozornila právnička Alena Müllerová z advokátní kanceláře LYNX: „Máme pocit, že metropolitní plán umožňuje velmi široký výklad ze strany stavebních úřadů. Může být aplikován ku prospěchu i proti investorovi – a v případě kvalifikovaného odporu se už v prvním stupni dostáváme k rozhodnutím, která svou složitostí připomínají soudní judikáty,“ uvedla.
„Zámečky“ a plánovací smlouvy: odemkneme, abychom uzamkli?
Jedním z nejkritičtějších témat se staly tzv. zámečky – velké rozvojové lokality podmíněné plánovacími smlouvami. Podle Jiřího Knoba, investičního ředitele J&T REAL ESTATE, v sobě skrývají značné riziko. „Zámeček vypadá luxusně, má obrovský potenciál. Ale často nemá jednoho vlastníka a vyjednání plánovací smlouvy může trvat roky – pod silným politickým i úřednickým tlakem,“ upozornil.
Ještě větší problém ale vidí v dlouhodobé rigiditě těchto dohod. „Plánovací smlouvy končí masivními regulativy na 10 až 15 let. Tím ta území uzamkneme. A za deset let budeme stavět domy, které už dávno neodpovídají potřebám doby. To riziko si zatím úplně neuvědomujeme,“ dodal.
Výškové budovy? Evropský standard, pražské tabu
Debata se nevyhnula ani výškové regulaci. „Neexistuje evropská metropole, která by neměla pečlivě vybranou část města pro výstavbu výškových budov. Proč by Praha nemohla mít jednu nebo dvě takové oblasti?“ ptal se Milorad Miško Mišković, zakladatel Karlin Port Real Estate a spoluzakladatel Opportunity Real Estate Fundu.
Nejasnosti kolem metropolitního plánu se už dnes promítají do investičního chování. Michal Vencl, ředitel developmentu ve společnosti Fidurock, otevřeně přiznal, že firma problematické akvizice raději odmítla. „Po dobu očekávané změny metropolitního plánu jsme byli extrémně skeptičtí. Jeden plán říkal zástavba, druhý park. Tyto akvizice jsme zamítli,“ řekl.
Nejisté právní prostředí pouze prohlubuje deficit výstavby. Milorad Miško Mišković připomněl alarmující čísla: v Praze dnes chybí zhruba 155 tisíc bytů, zatímco loni bylo zkolaudováno jen 7 800 jednotek. „Ta disproporce se nebude zlepšovat. Nabídka poroste pomalu, ceny porostou rychle,“ dodal s tím, že z čistě tržního pohledu dává smysl kupovat byt dnes, nikoliv zítra.
Martin Fojtík, CEO Property Fund for Living SICAV, upozornil, že bytová krize není jediným strukturálním problémem. „Pokud nám chybí tolik bytů, pak nám v Alzheimer centrech chybí zhruba 50 tisíc lůžek ročně,“ uvedl. Trh by tuto kapacitu podle něj absorboval, ale naráží na stejné bariéry jako rezidenční výstavba – povolování, regulace a personální limity.
Kontribuce: daň, nebo nástroj rozvoje?
Silné emoce vyvolalo téma kontribučních a plánovacích smluv. Zazněly pochybnosti o jejich právním základu i smyslu. „Významný právník zpochybňuje, zda má vůbec hlavní město právo tyto participační smlouvy inkasovat,“ uvedl Milorad Miško Mišković.
Jiří Knob šel ještě dál: „U velkých celků si infrastrukturu platíme kompletně sami. Kontribuce pak fungují jako další daň. A na konci dne to stejně zaplatí klient – ať už v nájmu kanceláře, nebo v ceně bytu.“
Podle Michala Vencla by developeři platit dokázali – ale chtějí transparentnost. „Chceme být městotvorní. Nemám problém to zaplatit, ale chci vědět, kam ty peníze jdou. Největší zisk z výstavby má dnes stát, ne developer.“
Nejdražší položkou je ale čas. „Samotná výstavba tvoří zhruba 40 % investičních nákladů. Zbytek je čas a proces, který se do toho investuje. Takže cenu musíte dát celkem vysoko, když projekt začínáte, abyste věděli, že v čase vám bude degradovat a na konci vám alespoň něco zbyde. To si myslím, že je největší kámen úrazu,“ uzavřel Ján Antal.
