„Do roku 2030 bude zhruba 45 % kancelářských budov v Praze, které dnes považujeme za moderní, starších 25 let. Bavíme se přibližně o 1,8 milionu metrů čtverečních kancelářských ploch,“ říká Jana Vlková, ředitelka poradenství v oblasti pracovního prostředí a kancelářských pronájmů ve společnosti Colliers.
Podle ní se tak repositioning kancelářských budov postupně stane jedním z hlavních témat pražského realitního trhu. „Když se podíváme na zahraniční trhy, budovy z padesátých let už často prošly několika rekonstrukcemi. Do této fáze se teprve dostáváme,“ vysvětluje.
Zdroj: Colliers
Kancelář jako experience
Zásadně se změnila i samotná role kancelářských budov. „Očekávání investorů zůstávají stejná – dlouhodobý výnos a stabilní investice. Změnila se ale role kancelářských budov v očích uživatelů. Dnes se očekává, že kancelář bude určitou destinací. Místem, kde se lidé potkávají s firemní kulturou, brandem, ale zároveň bude budova otevřená i okolní komunitě,“ popisuje Jana Vlková. Právě proto dnes developeři stále častěji pracují s multifunkčními projekty kombinujícími kanceláře, bydlení, retail nebo služby.
Velká část kancelářských budov postavených na přelomu tisíciletí dnes stojí před rozhodnutím, jak dál. Výhodou starších administrativních objektů je podle Jany Vlkové především jejich poloha. „Budovy staré dvacet až pětadvacet let už jsou součástí fungující lokality. Nepracujeme s prázdným územím, ale s místem, které má infrastrukturu, komunitu i vazby na okolí,“ říká.
Strategie vlastníků se podle ní liší. Někdy jde pouze o částečný repositioning, jindy o kompletní rekonstrukci. Prvním krokem bývá často modernizace společných prostor — recepcí, lobby nebo zázemí. S rostoucím stářím budovy ale přichází otázky energetické efektivity, technologií nebo celkové udržitelnosti. „Často se ukáže, že problém není jen vizuální, ale technologický. A pokud je hlubší, dává smysl jít do rozsáhlejší rekonstrukce,“ vysvětluje.
Zdroj: Colliers
Proměnily se i požadavky nájemců. Část firem preferuje novostavby s nejmodernějšími technologiemi, jiní nájemci ale záměrně vyhledávají rekonstruované budovy. Důvodem bývá často právě udržitelnost. „Novostavba je z pohledu environmentální zátěže stále velmi náročná, pokud nejde o mimořádně udržitelný projekt. Proto se stále častěji setkáváme s firmami, které chtějí jít cestou re-use,“ dodává.
Mezi základní požadavky dnes patří certifikace zelených budov, flexibilní fit-outy nebo technologická vybavenost včetně nabíjení elektromobilů. Důležitá je i schopnost budovy přizpůsobit se individuálním potřebám nájemců.
Nestačí jen nová recepce
Podle Jany Vlkové je jednou z nejčastějších chyb vlastníků to, že repositioning redukují pouze na kosmetické úpravy. „Pod pojmem rekonstrukce si někteří představí jen výměnu recepce a pokračování v provozu. To ale do budoucna nebude stačit,“ upozorňuje.
Klíčovou roli hrají technologie a energetická efektivita. U budov starších dvaceti let podle ní často nestačí pouze výměna vnitřních technologií. Významný vliv má i kvalita obálky budovy: „Pokud nevyměníte fasádu, může být efekt technologických změn jen poloviční,“ říká.
Prahu čeká velká vlna transformací
Na trhu už se podle Colliers objevují první úspěšné příklady repositioningu. Jedním z nich je kancelářská budova Danube House, která po rekonstrukci vstupuje zpět na trh jako modernizovaný produkt vyšší kategorie. Nájemné zde podle Jany Vlkové vzroste o 20 až 25 % oproti původní úrovni. Další příklady nabízí i lokalita Brumlovka, kde společnost Passerinvest Group rekonstruovala několik administrativních budov.
Zdroj: Colliers
Velký transformační potenciál vidí Jana Vlková také v širším centru Prahy, například v oblasti Karlína, Rohanského ostrova nebo Smíchov City. Zajímavou lokalitou může být do budoucna i Budějovická, zejména po plánovaném přesunu České spořitelny na Smíchov.
„Pražský kancelářský trh má dnes kolem čtyř milionů metrů čtverečních kancelářských ploch. A právě re-use a rekonstrukce budou jedním z hlavních nástrojů, jak udržet jejich hodnotu i konkurenceschopnost,“ uzavírá Jana Vlková.
remspace
