Objem investic do komerčních nemovitostí dosáhl v prvním čtvrtletí 2026 přibližně 431,5 milionu eur. Na první pohled jde o nevýrazné číslo, ve skutečnosti ale jen kompenzuje mimořádně aktivní předchozí rok. Pozoruhodné je rozložení: hotely, maloobchod, rezidenční projekty i kanceláře si rozdělily trh téměř rovným dílem s podíly mezi 21 a 27 %, zatímco průmysl a logistika zůstaly tentokrát na vedlejší koleji s několika málo specifickými transakcemi.
Mezi nejviditelnější obchody patřil prodej hotelu Vienna House Anděl’s Prague, který dnes nese jméno OREA Hotels podle nových majitelů, převod nákupního centra Novo Plaza od Bluehouse Capital na společnost Dandreet a akvizice plánovaného projektu nájemního bydlení v Praze 9, který od Finepu získala AFI Europe. Oba developeři se navíc dohodli na další spolupráci.
Netradiční bylo i složení kapitálu podle původu. Český kapitál tentokrát tvořil jen 61 % objemu, 26 % připadlo na západní Evropu a zbytek na region MEA. Mezinárodní hráči tak ukázali, že se českého trhu nebojí – jde jen o to najít správnou příležitost.
Pražský kancelářský trh mezi nejvýkonnějšími v Evropě
Právě kancelářský sektor má být v roce 2026 hnací silou trhu, jehož objem by podle odhadů mohl dosáhnout přibližně 3,5 miliardy eur. Pražský trh moderních kanceláří patří z hlediska kapitálové hodnoty k nejvýkonnějším v Evropě. Celková nabídka přitom klesla meziročně o procento na 3,93 milionu m², protože úbytek způsobený přestavbami – často na bydlení – stále převyšuje novou výstavbu. Míra neobsazenosti se snížila na 5,8 %, blíží se předpandemickým hodnotám. Číslo ale skrývá výraznou polarizaci: budovy třídy AAA v centru vykazují neobsazenost pouhých 2,3 %, zatímco okrajové Stodůlky 17,5 %.
Developeři se vracejí, a to i spekulativně
Nejdůležitějším signálem čtvrtletí je oživení výstavby. Dokončeno bylo jen 8 600 m² ve dvou projektech, zato se rozběhly tři nové stavby, které objem ve výstavbě zvedly na téměř 313 000 m² – meziroční nárůst o 81 %. Vede mezi nimi projekt Sequoia skupiny Passerinvest (33 130 m²) na pražských Nových Roztylech, následují Churchill III od Penta Real Estate (20 800 m²) u Hlavního nádraží a Dvory Vysočany slovenského Corwinu. Část projektů přitom startuje na spekulativní bázi, což odráží návrat důvěry developerů.
Hrubá poptávka dosáhla 105 400 m², meziročně o 19 % více. Převažují renegociace (57 %), ale po prakticky nulovém roce 2025 se vracejí i předpronájmy s 15% podílem. Poptávku táhly technologické firmy (28 %), finance a farmacie. Prime nájemné v centru zůstává na 30 eurech za m² měsíčně, v širším centru roste k 22 eurům a projekty ve fázi přípravy se v centru nabízejí za 35 eur a výše – jasný signál budoucího růstu.
V budoucnu nepůjde o novostavby, ale o existující nabídku
Zatímco se objem ve výstavbě konečně hýbe, klíčové téma trhu leží jinde – ve schopnosti udržet konkurenceschopnost budov, které tu už stojí. „Očekávání nájemců se mění k tomu, aby kancelářská budova byla destinací. Místem, kde se pracuje, ale kde se zároveň potkám s firemní kulturou i brandem – a které je součástí lokality a otevírá se okolní komunitě,” popisuje posun Jana Vlková, ředitelka poradenství v oblasti pracovního prostředí kancelářských pronájmů ve společnosti Colliers.
Právě starší budovy přitom mají paradoxně výhodu. „Obvykle jsou už součástí zavedené lokality. Nevytváříme nic nového, pracujeme s tím, co už v lokalitě je, a můžeme ji jen posouvat dál,” vysvětluje J. Vlková. Měřítko, o jaké jde, je značné: „Do roku 2030 bude mít zhruba 45 % budov, které dnes vedeme jako moderní, více než 25 let. Bavíme se o 1,8 milionu m² kancelářských ploch.”
To z repositioningu dělá strategické, nikoli kosmetické rozhodnutí – a tady podle Jany Vlkové vzniká nejčastější chyba. „Začíná se nám opakovat, že pod pojmem rekonstrukce a repositioning se objevuje pouze moment, kdy změníme recepci a půjdeme dál.” Skutečný upgrade přitom často sahá až k plášti budovy: „Pokud je budova 20 až 25 let stará, pouhá výměna technologií uvnitř má svůj dopad. Ale pokud nevyměníte fasádu, může se efekt pohybovat i kolem 50 %.”
Že se to vyplatí, ukazují konkrétní případy. Modernizovaný Danube House se vrací na trh ve vyšší kategorii s nájemným v průměru o 20 až 25 % vyšším než původní a podle Jany Vlkové půjde o produkt, který bude fungovat dalších 25 let. Podobnou cestou prošly i objekty Passerinvestu na Brumlovce. „Je to naprosto běžný přístup západoevropského trhu, kde se budovy začínají měnit nejpozději po třiceti letech. Do toho se teprve dostáváme,” dodává. Z dlouhodobého hlediska by přitom výsledek rekonstrukce měl být srovnatelný s novostavbou.
Zdroj: Colliers, remtalks
remspace
