Turistická Praha: prosperita s mnoha stíny

Hotelové projekty, které se dnes v Praze připravují, lze spočítat na prstech jedné ruky! – konstatoval David Musil ze společnosti Penta na posledním diskusním setkání Stavebního fóra. To bylo věnováno právě pražskému cestovnímu ruchu ve všech jeho souvislostech, tedy včetně vývoje hotelového segmentu realitního trhu. Za jednu z příčin zanedbatelné výstavby ubytovacích kapacit v české metropoli D. Musil považuje už chronicky skloňované potíže při povolování: „Hotely se v Praze staví stejně špatně jako kanceláře nebo byty!“

„V posledních letech se počet hotelových pokojů či lůžek v Praze zvyšuje tempem nízkých jednotek procent, zatímco nabídka ubytovacích platforem, jako je Airbnb, roste v řádu desítek procent,“ potvrzuje mínění developerů Miroslav Linhart z poradenské společnosti Deloitte. Přitom se podle něj počet turistů, kteří přijíždějí do Prahy každým rokem navyšuje o závratných 300 000 osob. To samozřejmě vytváří silnou poptávku po ubytování – hotelová nabídka ale stagnuje. „Výstavba je slabá, navíc takřka bez výjimky koncentrovaná do vyšších cenových kategorií. Není divu, že poptávka se pak překlápí do sféry krátkodobých pronájmů,“ dodává David Musil.

Nedostatečná nabídka

Rachitický hotelový development v jednom z nejnavštěvovanějších měst světa je trochu paradoxem – a to i se zakalkulováním časového odstupu, s nímž realitní trh reaguje na změnu spotřebitelské poptávky. Ta je ovšem na vzestupu už pět let a totéž platí pro zájem investorů, tedy druhý zdroj poptávky. Loni se v Praze realizovaly nákupy hotelových kapacit za rekordních 500 milionů eur (mj. se jednalo o hotely InterContinental, Don Giovanni a Panorama) a někteří odborníci pro letošek předpovídají zdvojnásobení této částky. Není divu - výkonnost hotelů se poměřuje parametry jako je obsazenost, průměrná cena za pokoj či tzv. RevPAR (tržby za disponibilní pokoj) a ty jsou už dnes v Praze na slušné úrovni a navíc rostou. Taková situace by výstavbě měla hrát do not, nemluvě o tom, že v Praze ještě stále chybějí světové hotelové značky. „O pražské hotely je proto ve světě enormní zájem,“ říká Georjan Lazarov ze společnosti Orea Hotels  & Resorts.

Hotely – ceny a obsazenost

Developerské váhání

Developerské úvahy ale musí brát v potaz ještě další okolnosti, respektive čísla. „Výnosy kancelářských, rezidenčních a hotelových kapacit jsou víceméně srovnatelné,“ vysvětluje D. Musil. A realizace projektu nového hotelu je spíše obtížnější.

„Jde to ztuha!“ takhle lakonicky na otázku, jak se v Praze staví hotely, odpovídá architekt Michal Šourek, hlava ateliéru MS architekti. Ten má na starosti projekt, který má revitalizovat dosud trestuhodně zanedbanou část historického centra mezi Staroměstským náměstí a Celetnou a Železnou ulicí – jeho realizace se ovšem táhne už neuvěřitelných 27 (!) let. Donedávna téměř neprůchodný labyrint zájmů, vztahů, vazeb a legislativy ale postupně mizí a projekt, známý pod názvem U Sixtů, by měl být dokončen v roce 2022. „Samozřejmě, že náklady při takovém tempu výstavby stoupají,“ poukazuje M. Šourek na další z příčin malého zájmu developerů. To ostatně vysvětluje i skutečnost, proč pražská hotelová „pipeline“ zahrnuje jen luxusními projekty (vedle Sixtů je to například renovovaný hotel Evropa, přestavba Cukrovarnického paláce nebo novostavba Hard Rock Hotel).

Hotely s lukrativní klientelou samozřejmě zaručují rychlejší návratnost nemalých investic. Ve středním a nízkorozpočtovém segmentu hotelový development pro Prahu nechystá žádné kapacity. Na trhu to ovšem bývá tak, že když jeden váhá, druhý toho využije. Praze ovšem tento jindy užitečný a funkční mechanismus přináší spíše problémy.

Výnosy podle segmentů realitního trhu

Regulace! Ale jaká?

Krátkodobé pronájmy v takové intenzitě, jakou dnes známe z centra města, jsou naprosto neslučitelné s rodinným i komunitním životem! – takto kategoricky vidí současnou situaci Bronislava Sitár Baboráková. Na rozdíl od jiných ví, o čem mluví – sama bydlí v bloku domů, kde je drtivá většina bytů pronajímána turistům. Hluk, špína, odpadky, incidenty, a to 24 hodin denně – to je pro leckteré lokality v širším centru Prahy každodenní realita.

I v našich značně pomalých poměrech se dnes tomuto problému, jehož rozměry jsou už neúnosné, poměrně intenzívně věnuje jak centrální, tak komunální politika. Jde totiž nejen o nešťastné obyvatele postižených oblastí. „Zatímco provozování hotelu se musí řídit mnoha pravidly, pro krátkodobé pronájmy žádná neexistují,“ konstatuje Gorjan Lazarov a nepřímo tak mluví o nekalé konkurenci. Proto na ministerstvu pro místní rozvoj v současnosti jednají nejen představitelé Prahy a jejích městských částí (a také Českého Krumlova), ale i zástupci Hospodářské komory či Svazu obchodu a cestovního ruchu. Na řešení nelze čekat dlouho, krátkodobé pronájmy se pochopitelně propisují na celý bytový trh a zvedají ceny - v Praze se jich nyní nabízí výrazně více než bytů pro standardní nájem.

Hotely versus Airbnb et alia

Zatím jen svépomoc

„Já bych ta čísla trochu korigoval. Podle statistik, které máme k dispozici, se z těch celkem 13 či 14 tisícovek bytů celá polovina pronajímá jen příležitostně,“ rozporoval všeobecně sdílenou kritiku na zmíněné akci SF Matěj Koutný z České asociace pronajímatelů a ubytovatelů v soukromí. Bez ohledu na to je zřejmé, že krátkodobé pronájmy se už z rámce sdílené ekonomiky dávno vymkly. Jde prostě o novou formu podnikání na poli ubytovacích služeb – narůstající investiční nákupy pražských bytů to jenom potvrzují – a nějaká regulace je nutností.

Než ale vznikne příslušný zákon, a to jistě nebude hned, musí Praha a její obyvatelé akutní potíže řešit vlastními silami. Proto byl například Praze 1 nedávno ustaven Výbor proti vylidňování centra a pro podporu komunitního života, v jehož čele stojí už citovaná Bronislava Sitár Baboráková. O náplň práce výboru se věru nemusí obávat. „V Praze 1 sice formálně bydlí 28 000 obyvatel, ale k volbám jich chodí sotva třetina. Pokračující úbytek populace v centru Prahy je bohužel skutečností,“ popisuje aktuální situaci ve středu města Karel Grabein Procházka, radní Prahy 1.

Petr Bým

Hlavní partneři