Ve třetím čtvrtletí letošního roku se prodalo přibližně 1 600 nových bytů, od začátku roku pak celkem 5 350 jednotek. Oproti rekordnímu roku 2025 jde sice o pokles o 11 %, z dlouhodobého pohledu však zůstává aktivita trhu mimořádně vysoká. Poptávka již jedenáct čtvrtletí po sobě překonává dlouhodobý průměr přibližně 1 500 prodaných bytů za čtvrtletí. Aktuální výsledky jsou zároveň o více než pětinu vyšší než desetiletý průměr trhu.
Vývoj počtu prodaných bytů v Praze
Zdroj: TZ Trigema, Skanska, Central Group
Významným podpůrným faktorem zůstává hypoteční financování. Banky a stavební spořitelny poskytly od ledna do konce září nové hypotéky v objemu 301,4 miliardy korun, což představuje meziroční nárůst zhruba o 66 miliard korun, přestože průměrná realizovaná sazba nových hypoték v září dosáhla 5,1 %.
„Situace na trhu cen bytů a hypoték se v posledních měsících nelepší. Přesto poptávka po nových bytech zůstává vysoká. Lidé dlouhodobě vnímají koupi vlastního bytu jako bezpečný způsob zhodnocení peněz, zajištění na stáří a ochranu úspor před inflací,“ říká Dušan Kunovský, předseda představenstva Central Group.
Největší zájem je dlouhodobě o menší dispozice. Byty 2+kk tvoří 45 % všech prodejů, zatímco jednotky 1+kk představují 27 % trhu. „Právě u menších dispozic se potkávají lidé hledající vlastní bydlení s investory, kteří oceňují jejich potenciál k pronájmu. Proto jsou tyto byty na metr čtvereční nejdražší, ale díky nižší celkové ceně zároveň patří k nejžádanějším,” uvádí Marcel Soural.
Nové cenové rekordy
Růst cen je podle analytiků výsledkem kombinace několika faktorů: silné poptávky, vysokých nákladů na financování, drahých stavebních materiálů, rostoucích cen práce i pozemků a zároveň dlouhodobě nedostatečné nabídky.
V jednotlivých částech města jsou rozdíly výrazné. Nejnižší ceny novostaveb vykazují Praha 9 s přibližně 170–175 tisíc Kč/m² a Praha 10 s přibližně 170–175 tisíc Kč/m². Na opačném konci trhu stojí prémiové lokality: Praha 1 s více než 319 tisíc Kč/m² a Praha 2 s přibližně 282 tisíc Kč/m². Hranici 200 tisíc korun za metr čtvereční již překonalo pět z deseti pražských obvodů.
Vývoj nabídkových a prodejních cen v Praze
Zdroj: TZ Trigema, Skanska, Central Group
Z pohledu dispozic zůstávají nejdražší malé investiční byty. Jednotky 1+kk se prodávají v průměru za více než 210 tisíc Kč/m², zatímco nejvýhodnější rodinné bydlení představují byty 3+kk s průměrnou cenou 168 tisíc Kč/m².
„Nemovitosti v dobrých lokalitách si dlouhodobě drží svou atraktivitu a silná poptávka po nich je jedním z důvodů, proč ceny pražských novostaveb dál rostou. S příchodem dalších projektů se tempo zdražování může postupně zmírnit, zásadní obrat cenového trendu ale zatím neočekávám,“ dodává Marcel Soural.
Nabídka nejvyšší za dekádu, deficit ale přetrvává
Pozitivním signálem je růst nabídky. Na konci září bylo v Praze na trhu 7 200 nových bytů, což znamená meziroční nárůst o 26 % a nejvyšší úroveň za posledních deset let. Za růstem stojí zejména vyšší počet povolených projektů a nových etap developerských souborů, které vstupují na trh. Podle dat ČSÚ bylo od ledna do srpna v pražských bytových domech povoleno 4 848 bytů, meziročně téměř o 27 % více.
Ani tato čísla však nestačí pokrýt potřeby rychle rostoucí metropole. Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy dlouhodobě upozorňuje, že město potřebuje povolovat a stavět minimálně 10 000 bytů ročně, aby dokázalo postupně snižovat historický bytový deficit. Této úrovně se však Praha nedokázala přiblížit ani jednou za posledních dvacet let.
„Meziroční nárůst nabídky o 26 % je pro stabilitu trhu dobrou zprávou, tempo povolování ale stále zaostává za potřebami metropole. Pokud v oblasti povolovacích procesů, dostupnosti pozemků a cen stavebních dodávek nepřijde systémový posun, může být současné rozšíření nabídky jen dočasným výkyvem,“ upozorňuje Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential.
Nejhorší dostupnost bydlení v Evropské unii
Rostoucí ceny novostaveb se stále výrazněji promítají do dostupnosti bydlení. Podle Indexu prosperity České spořitelny a projektu Evropa v datech potřebuje česká domácnost na pořízení průměrného bytu 13,3 ročního hrubého platu, což je nejhorší výsledek v celé Evropské unii.
V Praze je situace ještě výraznější. Analýza Deloitte Property Index ukazuje, že na koupi nového bytu o velikosti 70 m² potřebuje domácnost téměř 17 hrubých ročních mezd. Česká metropole je tak po albánské Vloře druhým nejméně dostupným městem v Evropě. Pro srovnání, v Irsku stačí na pořízení průměrného bydlení přibližně 6,2 ročního platu, tedy méně než polovina české hodnoty.
Zdroje: Analýza Central Group, Trigema, Skanska Residential, ČTK, Deloitte Property Index
remspace
