1. Nedostatek bytů bude dál tlačit ceny vzhůru
Největším problémem českého realitního trhu zůstává nedostatečná nabídka nových bytů. Podle ČNB rostou ceny rezidenčních nemovitostí rychleji než příjmy domácností a dostupnost bydlení se dále zhoršuje. Nejisté právní prostředí a pomalé povolovací procesy přitom problém dále prohlubují.
Podle zveřejněných dat ČSÚ bylo v roce 2025 vydáno pouze 61 613 stavebních povolení, což představuje nejnižší úroveň za více než čtvrtstoletí. V Praze bylo povoleno jen 7 380 bytů, z toho 5 907 v bytových domech. Meziročně jde o pokles o 10 %. Hlavní město přitom dlouhodobě potřebuje povolovat a stavět alespoň deset tisíc bytů ročně, aby dokázalo pokrýt populační růst a přirozenou obnovu bytového fondu.
Na dlouhodobé důsledky upozorňuje také developer Milorad Miško Mišković. Podle jeho odhadu dnes v Praze chybí přibližně 155 tisíc bytů, zatímco tempo nové výstavby zůstává hluboko pod potřebnou úrovní. „Ta disproporce se nebude zlepšovat. Nabídka poroste pomalu, ceny porostou rychle,“ dodal.
2. Kvalita, udržitelnost a ESG rozhodnou o hodnotě budov
Udržitelnost budov přestává být konkurenční výhodou a stává se nezbytným standardem. Podle Cushman & Wakefield vstupuje pražský kancelářský trh do roku 2026 s historicky nízkou novou výstavbou, zatímco nájemci stále více preferují budovy s kvalitním dopravním napojením, širokou nabídkou služeb a vysokou energetickou efektivitou.
Firmy dnes při výběru kanceláří neřeší pouze lokalitu a nájemné. Stále větší roli hraje spotřeba energií, provozní náklady, odolnost budovy vůči budoucím regulatorním změnám nebo schopnost splnit ESG požadavky investorů a akcionářů. Developeři proto kladou důraz na certifikace, energetickou úspornost, flexibilní dispozice a kvalitní pracovní prostředí. Naopak starší budovy bez modernizace se budou stále obtížněji pronajímat a mohou čelit poklesu hodnoty.
3. Logistika zůstane jedním z vítězů trhu
Průmyslové a logistické nemovitosti patří dlouhodobě mezi nejstabilnější segmenty českého realitního trhu. Podle ARTN i Cushman & Wakefield patří logistika mezi nejatraktivnější oblasti pro investory díky silné poptávce a stabilním výnosům. Český průmyslový trh zakončil rok 2025 velmi silnou stavební aktivitou a nová nabídka dosáhla přibližně jednoho milionu metrů čtverečních.
Budoucí růst budou podporovat především e-commerce, nearshoring a výhodná geografická poloha České republiky. Developeři budou zároveň opatrnější a nové projekty budou vznikat především v lokalitách s prokazatelnou poptávkou.
4. Český kapitál bude hrát stále větší roli
Investiční trh se v posledních letech výrazně počešťuje. Podle dat společnosti Savills dosáhl objem investic do komerčních nemovitostí v roce 2025 rekordních 4,36 miliardy eur. Zcela zásadním rysem trhu je dominance domácího kapitálu, který tvořil zhruba 86 % všech investičních transakcí.
Čeští investoři realizovali nákupy v objemu přibližně 3,8 miliardy eur a jejich aktivita meziročně výrazně vzrostla. Zahraniční investoři naopak hráli spíše doplňkovou roli, domácí fondy a investiční skupiny dnes patří mezi nejaktivnější kupující kancelářských budov, logistických areálů i maloobchodních nemovitostí. Domácí investoři navíc disponují detailní znalostí lokálního prostředí a často investují s delším časovým horizontem.
5. Dopravní infrastruktura vytvoří nové investiční hotspoty
Význam developerských projektů bude stále více souviset s rozvojem dopravní infrastruktury. Odborníci z ARTN upozorňují na rostoucí význam rozvoje veřejného prostoru a infrastruktury v okolí dopravních uzlů, které se stávají centry nové výstavby.
V Praze dnes vznikají největší transformační projekty právě kolem železničních stanic a stanic metra. Mezi nejvýznamnější patří například Smíchov City navázané na modernizaci Smíchovského nádraží, projekt Masaryčka v okolí Masarykova nádraží nebo rozvojová oblast Bubny-Zátory. Na významu budou získávat i lokality spojené s budoucí trasou metra D. Tyto investice v součtu představují desítky miliard korun a zásadně promění charakter i hodnotu okolních území.
Stejně důležitá bude v dalších letech i plánovaná vysokorychlostní železnice. Lepší propojení Prahy s Brnem, Ostravou či Pardubicemi může výrazně zvýšit atraktivitu řady dnes přehlížených lokalit.
Zdroje: Cushman & Wakefield Outlook 2026, remspace, tvbydleni.cz, Deloitte Develop Index, Deloitte Real Index, ARTN Trend Report 2026
remspace
