Čeští investoři loni podle Savills realizovali nákupy v objemu 3,8 miliardy eur, tedy přibližně 86 % celého trhu. Meziročně tak jejich aktivita vzrostla o 125 %. Zahraniční kapitál hrál spíše doplňkovou roli – pouze 3 % transakcí připadala na evropské investory a 11 % na americký kapitál, který byl zastoupen především fondem Blackstone při akvizici industriálního portfolia společnosti Contera.
Z pohledu výnosů se český trh dostal do fáze stabilizace. „Za posledních deset let ceny nemovitostí rostly, což znamenalo pokles yieldů. Po covidu, ruské invazi na Ukrajinu a období vysoké inflace yieldy naopak rostly, ale v posledních dvou letech opět klesají a nyní se ustálily okolo pěti procent,“ uvedl David Sajner. Právě kombinace růstu hodnoty a likvidity podle něj činí český trh výjimečným v evropském kontextu. „Český investiční trh je dnes jeden z nejlikvidnějších v Evropě,“ dodal. Na druhém a třetím místě za námi jsou Finsko a Maďarsko, ovšem se značnými odskoky.
Hlavním motorem investiční aktivity byly kancelářské budovy a retail, přičemž klíčovou roli sehrál prodej pražského obchodního centra Palladium. Ten byl označován za jednu z největších transakcí v CEE. Z deseti největších loňských transakcí byla pouze jediná realizována zahraničním investorem.
Vyvážené portfolio sektorů
Celkem bylo na trhu realizováno přibližně 90 transakcí a investice se rozložily poměrně rovnoměrně mezi čtyři až pět hlavních sektorů. Kanceláře a tzv. „ostatní nemovitosti“ tvořily shodně 31 % objemu. Do této kategorie spadají především objekty se smíšeným využitím, včetně Palladia.
Průmyslové a logistické nemovitosti dosáhly podílu 20 %, což potvrzuje dlouhodobě silnou poptávku po tomto segmentu. Hotely představovaly 15 % objemu, přičemž tento výsledek byl tažen několika prestižními transakcemi, jako jsou hotely Hilton, Four Seasons nebo Vienna House Diplomat. Maloobchodní nemovitosti dosáhly podílu 13 % díky vybraným městským a lifestylovým projektům, například Atrium Flora nebo dům Máj.
Domácí fondy mění strukturu trhu
Zásadní proměnou prošla struktura investorů. Ještě před pandemií odpovídal poměr domácího a zahraničního kapitálu zhruba situaci v západní Evropě – čeští investoři se podíleli na zhruba třetině trhu. Od covidových let se však jejich dominance výrazně zvýšila a v posledních třech letech byla podle Davida Sajnera enormní.
V prvních dvou kvartálech letošního roku sice podíl domácího kapitálu mírně klesl, stále však dosahuje zhruba 62 %. Hlavním důvodem jsou podle D. Sajnera české nemovitostní fondy, které samy realizovaly zhruba 60 % transakcí. „Mají silný přítok kapitálu, investoři nemovitostem věří a fondy investují především na trhu, kterému rozumí,“ vysvětlil.
Aktivní začátek roku a výhled na 2026
V prvním čtvrtletí letošního roku se na českém trhu zobchodovaly nemovitosti za přibližně 370 milionů eur, ve druhém kvartále pak za necelých 400 milionů. Mezi realizovanými transakcemi se objevily například Na Příkopě 14 (Generali), Novodvorská Plaza (Dandreet), několik hotelů včetně Andel’s Prague či Augustine Hotel Prague a také první vstup rakouského fondu ATL na český trh prostřednictvím akvizice domu v Jindřišské ulici.
Zahraniční investoři podle Savills zájem mají, v konkurenčních tendrech však často narážejí na agresivnější nabídky domácích hráčů.
Do budoucna David Sajner neočekává překonání loňského rekordu, ale další velmi silný rok. „Nemyslím si, že se rekordy dají lámat každý rok. Pokud se ale vše podaří, letošní objem investic by se mohl pohybovat kolem tří miliard eur,“ uvedl s tím, že i nadále budou trhu dominovat především české peníze.
