Brno: bytový trh stagnuje

Brněnský realitní trh s novostavbami zatím nerozmrznul. Z dat společnosti Trikaya vyplývá, že se za čtvrtý kvartál minulého roku v moravské metropoli prodalo jen 95 bytů. Nových bytů v nabídce přitom stále přibývá, ke konci roku si zájemci mohli vybírat už z více než 1 500 jednotek.

Tím se otevírá byť jen částečně cesta k poklesu cen – průměrná cena za metr čtvereční nabízeného bytu v novostavbě byla v posledním čtvrtletí o 2 % nižší než dosavadní rekordní hodnota z druhého kvartálu letošního roku. „Čtvrtý kvartál uplynulého roku potvrdil nejvýraznější realitní trend loňska – zamrzání trhu nejen s novostavbami. Ačkoliv byl z tohoto pohledu o trochu úspěšnější než kvartál předchozí, návrat k číslům před vypuknutím konfliktu na Ukrajině je zatím v nedohlednu. Dobře to ilustruje skutečnost, že se v lednu loňského roku prodalo více bytů než za celé druhé pololetí dohromady,“ říká Dalibor Lamka ze společnosti Trikaya.

Ve čtvrtém kvartále se v Brně prodalo v novostavbách jen 95 bytů – a i toto číslo bylo souhrou okolností vlastně vyšší, než by mělo být. V listopadu totiž došlo ke konečnému uzavření řady dohod a smluv, které byly v průběhu roku rozjednány. Tím se prodaný byt započítal do listopadových výsledků, ačkoliv jeho nákup mohl být realizován mnohem dříve. Celkem pak bylo ke konci roku v nabídce 1 547 bytů, zatímco ještě v lednu to bylo jen 1 042.

Výjimečný listopad také zvýšil průměrnou cenu za metr čtvereční prodaného bytu. Ta byla během čtvrtého kvartálu 131 176 Kč, což je bezmála 8% nárůst oproti předchozímu čtvrtletí. Reálně však začala cena novostaveb pozvolna klesat, což dokládá i průměrná cena za metr čtvereční nabízeného bytu, která se aktuálně drží těsně pod hranicí 125 000 Kč.

„S mírnou prodlevou za mizející poptávkou jsme loni pozorovali stagnaci, až klesání cen novostaveb, které bylo nejmarkantnější právě ve čtvrtém kvartálu. Nešlo o výrazný propad, spíše o mírný pokles, který se navíc netýká všech typů novostaveb. Lze říct, že energeticky méně náročné jednotky a ty, které se nacházejí ve vyhledávaných lokalitách, budou vždy tlaku na pokles cen odolávat lépe než atypické byty či byty s energetickým štítkem C a horším,“ popisuje D. Lamka.

Cenový obrat

„Rok 2022 otočil kormidlo vývoje průměrné ceny volných bytů v brněnských novostavbách. Vzestupný trend, který začal v roce 2016, vyvrcholil v první polovině roku 2022. Z 55 600 Kč za metr čtvereční se průměrná cena během šesti let vyhoupla až na 127 200 Kč. Od třetího čtvrtletí 2022 však cena začala mírně klesat, aktuálně se pohybuje na úrovni cen roku 2021,“ dodává D. Lamka.

Lze tedy předpokládat, že stoupající nabídka bude i nadále tlačit na pokles cen, byť zřejmě nebude nějak drastický. „Na trhu s rezidenčními nemovitostmi budou v nejbližší době za delší konec provazu tahat kupující. V prostředí nebývale vysokých sazeb hypotečních úvěrů a mimořádně chladné spotřebitelské nálady nyní nebude snadné nacházet kupce. Vzhledem k pokračujícímu dramatu na energetických trzích lze očekávat od kupujících velikou opatrnost a také silnou preferenci pro energeticky úsporné bydlení,“ tvrdí Vít Hradil ze společnosti Cyrrus.

Brzdy poklesu cen

Situace tak na první pohled nahrává poklesu cen, ale leccos ho nepochybně bude brzdit., „Tlak na kvalitu a vysoký standard u novostaveb je přitom soustavně posilován přísnými normami. Reálně tak výstavbu není možné zlevnit, ani poskytnout na trh byty s nižším standardem, například jako byty startovací. Od ledna 2022 musejí například všechny nově postavené domy v Česku splňovat přísnější podmínky budov s téměř nulovou spotřebou energie,“ dodává k tomu Marek Vintr z Asociace brněnských architektů a stavitelů. Developeři i proto některé své projekty raději pozastavují. To potvrzuje i Jiří Heinl ze společnosti IMOS: „Odložili jsme zahájení realizace nových projektů. Budeme nyní spíše doprodávat byty, které máme aktuálně v nabídce. Rozšiřovat ji hodláme jen minimálně.“

U novostaveb tak odborníci očekávají spíše cenovou stagnaci, případně rozšiřování pobídek na podporu prodeje, spíše než celkový pokles cen. „V kontextu aktuální výše inflace ale i samotné udržení ceny znamená meziroční pokles reálného výnosu prodávajících o bezmála 15 %. To je pro developery pomyslná ztráta, aniž by fakticky snížili cenu,“ upozorňuje František Šudřich ze společnosti Impera. Podle jejích statistik se v Brně v loňském roce prodaly nové byty za za 4,8 mld. Kč. V porovnání s předchozím rekordním rokem (6,5 mld. Kč) to bylo o třetinu méně.

Petr Bým

Hlavní partneři