Stárnutí populace dnes zásadně ovlivňuje podobu realitního trhu, přesto tato změna zatím není na první pohled patrná. Podle Martina Fojtíka už ale reakce probíhá – jen se neodehrává primárně v klasické bytové výstavbě.
„Naší hlavní investiční notou je výstavba Alzheimer center po celé České republice. Zároveň vidíme, že někteří developeři začínají více investovat do nájemního bydlení pro seniory,“ říká M. Fojtík. Přesto je podle něj český trh v této oblasti výrazně pozadu oproti zemím jako Německo nebo Švédsko.
Zatímco v zahraničí je běžné, že lidé ve vyšším věku žijí v komunitních formách bydlení, v Česku senioři stále bydlí sami ve velkých bytech. „Jsem přesvědčený, že komunitní bydlení pro seniory je budoucnost. Ale česká společnost na ni zatím mentálně není připravená,“ dodává.
Stát brzdí soukromé investory nerovnými podmínkami
Na otázku, co by měl stát změnit, aby podpořil výstavbu pro seniory, Martin Fojtík odpovídá: „Nejlepší je, když regulaci dělá trh. Když trh bude chtít byty pro seniory, tak je developeři budou stavět.“ Zásadní problém ale vidí v nerovných podmínkách mezi státním a soukromým sektorem. Zatímco státní zařízení jsou dotována kraji, městy a státem, soukromí investoři musí Alzheimer centra stavět výhradně z vlastních zdrojů.
„Výsledkem je, že v našich zařízeních nikdy nebudou lidé ze slabších sociálních skupin. Ne proto, že bychom je tam nechtěli, ale proto, že si bez podpory státu nemohou péči dovolit,“ vysvětluje. Paradoxně pak investoři narážejí na odpor místních politiků, kteří projekty odmítají s argumentem, že „nejsou pro místní“.
Alzheimer centrum jako stabilní investice
Z investičního pohledu se Alzheimer centra výrazně liší od klasického rezidenčního developmentu. „Dívejte se na to jako na stoprocentně obsazený hotel,“ říká Martin Fojtík. Zatímco banky původně hodnotily tato zařízení optikou hotelnictví a započítávaly vysoké riziko neobsazenosti, realita je jiná.
Obsazenost se dlouhodobě pohybuje kolem 98 %. Investice se tak řídí především výnosem (yieldem), dlouhodobou nájemní smlouvou s jedním provozovatelem a stabilním cash flow. Právě jeden nájemce je rozdílem oproti retailovým parkům či obchodním centrům, kde je riziko rozloženo mezi desítky subjektů.
Jednou z největších nevyužitých investičních příležitostí je podle Martina Fojtíka trh služeb zaměřených na seniory. „Máme generaci lidí, kteří mají našetřeno, cestují, jsou aktivní. A přesto je nabídka služeb pro seniory minimální.“
Klíčovým problémem nejsou peníze ani pozemky, ale lidé
Výstavba Alzheimer center je extrémně náročná nejen finančně – projekt se 160 lůžky vyjde zhruba na 250–280 milionů korun – ale především personálně. Banky financují přibližně 60 % investice, zbytek musí investor pokrýt z vlastního kapitálu.
Ještě větší výzvou jsou ale zaměstnanci. „V jednom zařízení pracuje zhruba 95 lidí, typicky ženy ze střední nebo nižší příjmové třídy,“ vysvětluje Martin Fojtík. Lokalita proto musí mít dobrou dostupnost MHD, blízkost zdravotnických zařízení a být ve větších městech. Projekty „u lesa, u rybníka“ jsou z tohoto pohledu naprosto nereálné.
Kvalita služby je klíčem k dlouhodobé udržitelnosti
Obsazenost zařízení přímo závisí na kvalitě poskytované péče. Pokud začne selhávat služba nebo chybět personál, odchází klienti – a následně i provozovatel. „Naším primárním zájmem je, aby služba byla nejlepší možná,“ zdůrazňuje Martin Fojtík.
Zároveň soukromí investoři vytvářejí tlak na veřejný sektor. Vyšší mzdy a modernější prostředí sice „stahují“ zaměstnance ze státních zařízení, ale zároveň nutí obce a kraje, aby se o pracovní podmínky začaly aktivněji starat.
