Za prvé, většina investorů si udržela rozumnou úroveň LTV, tedy poměr mezi výší úvěru a hodnotou úvěrované nemovitosti. Ta se tradičně pohybovala kolem 60 % a i díky tomu společnosti zatím neporušily podmínky bank, kam mj. patří ukazatel krytí dluhové služby (DSCR – Debt Service Coverage Ratio)
Za druhé, hodnota komerčních nemovitostí zatím poklesla jen mírně. Ceny napříč všemi segmenty stále drží zdravý trh pronájmů v kombinaci se slabou výstavbou a proporčním navýšením nájmu o nadstandardně vysokou inflaci. V loňském roce se jednalo o přibližně 9 % u nájmů nominovaných v eurech a 15% navýšené nájemného v korunách. Většina realitních fondů tak v uplynulém roce vykázala slušné výnosy, což některé podílníky přesvědčilo natolik, že nesáhli k stažení svých finančních prostředků.
Za třetí, fondy jsou ze zákona nuceny držet část kapitálu v likvidní složce právě pro případné výběry, a jelikož zatím nenastal žádný dramatický “hon” na fondy, tak ty v tomto ohledu mají stále dostatečné rezervy. V neposlední řadě se také zlepšila komunikace fondů s jejich podílníky, kteří dnes nejednají unáhleně a v panice.
Úvěrování komerčních nemovitostí
Na investičím trhu se oproti předminulému roku mění poměr mezi nabídkou a poptávkou – v roce 2021 chtěl málokdo prodávat kvůli obavě, kam by zisk znovu investoval. Nyní část investorů sice čeká na výhodné nákupy, ale oproti situaci v roce 2021 vidíme výrazně méně skutečně aktivních kupců, což omezuje prodejnost nemovitostí. Od 2. čtvrtletí roku 2022 jsou objemy realizovaných investic výrazně pod dlouhodobým průměrem – zjevně dochází k odkladu plánovaných prodejů a komerčních nemovitostí je tak ke koupi výrazně více. Nicméně cenová očekávání obou stran se prozatím zřídkakdy potkávají, proto na trhu panuje nízká likvidita.
Autor je ředitelem týmu oddělení investic v poradenské společnosti CBRE.
Vítězslav Doležal
