Rok po fúzi s Eversheds Sutherland
Diskuze se dotkla také prvního výročí spojení kanceláře Kropáček Legal s mezinárodní sítí Eversheds Sutherland. Podle Pavla Kropáčka klienti získali nejen přístup ke globální síti kanceláří ve více než 40 zemích, ale především širší odborné zázemí.
„Development dnes zasahuje do celé řady právních oblastí. Vedle stavebního práva řešíme transakce, akvizice, financování, fondové struktury i nájemní vztahy. Malý tým už dnes nedokáže pokrýt vše potřebné v potřebné hloubce,“ říká Pavel Kropáček.
Dominika Veselá doplňuje, že největší hodnotou není pouze velikost týmu, ale především zkušenost. Právě schopnost orientovat se ve stále složitější regulaci je podle ní pro klienty zásadní konkurenční výhodou.
Alfa a omega developmentu? Plánovací smlouvy
Pokud by měli oba advokáti označit jeden nástroj, který dnes nejvíce ovlivňuje úspěšnost developerských projektů, jednoznačně by se shodli na plánovacích smlouvách. „Plánovací smlouvy přinášejí něco, co je v developmentu naprosto klíčové – předvídatelnost,“ vysvětluje Pavel Kropáček. „Developerské projekty trvají řadu let a vážou obrovské objemy kapitálu. Bez jistoty je velmi obtížné je připravovat.“
Význam těchto smluv však nespočívá pouze v takzvaných kontribucích, tedy finančních příspěvcích investorů. „Často jde o to, že developer zajistí výstavbu potřebné infrastruktury současně se svým projektem. Pokud by totéž měla zajišťovat obec, čekaly by ji veřejné zakázky, vlastní povolovací procesy a výrazné časové prodlevy,“ upozorňuje Dominika Veselá. Právě proto se plánovací smlouvy stávají stále důležitějším nástrojem zejména u rozsáhlých pražských projektů.
Zlevní novela stavebního zákona bydlení?
Novela stavebního zákona podle Dominiky Veselé sama o sobě nezajistí levnější bydlení. „Nedostupné bydlení není pouze český problém. To, že u nás byty stojí tolik, kolik stojí a že ceny pořád stoupají, není výjimečná situace a paradoxně nesouvisí jen s délkou povolování,“ upozorňuje. Podle Pavla Kropáčka ovlivňuje dostupnost bydlení celá řada faktorů, od územního plánování přes fenomén NIMBY až po ekonomickou situaci a náklady na financování. Novela sice může pomoci zrychlit povolovací procesy, sama ale bytovou krizi nevyřeší.
Za jednu z nejvýznamnějších změn považují oba právníci skutečnost, že bydlení bude nově definováno jako veřejný zájem. „Pokud zákon výslovně říká, že bydlení představuje veřejný zájem, bude možné tento zájem poměřovat s dalšími veřejnými zájmy, například s ochranou životního prostředí nebo památkovou péčí,“ vysvětluje Pavel Kropáček.
Zároveň upozorňují na novou definici staveb pro bydlení, která může zahrnout i polyfunkční projekty. Jak říká Dominika Veselá: „Stačí, aby byl účel bydlení převažující, tedy více než 50 % plochy stavby. Měli by proto zbystřit i developeři, kteří se nezaměřují výhradně na rezidenční výstavbu.“
Metropolitní plán a „zámečky“
Významné dopady na trh může mít také pražský metropolitní plán. Podle Pavla Kropáčka ve většině případů umožní vyšší zastavitelnost a intenzivnější využití území, čímž může zvýšit hodnotu pozemků a podpořit investice. Součástí plánu jsou také takzvané „zámečky“, které u vybraných rozvojových území podmiňují větší projekty uzavřením plánovací smlouvy.
„Zámeček vlastně není nic jiného než nějaké přepočítací koeficient, který vám říká, od jaké velikosti projektu je pro dané území nezbytná plánovací smlouva. Tedy některé části, jsou to hlavně rozvojová území, jsou pod těmi zámečky. A pro některé projekty je plánovací smlouva vlastně nezbytná, aby vůbec bylo možné do toho povolování záměru jít,” vysvětluje Dominika Veselá.
„Praha si velmi dobře uvědomuje, že bez komunikace s developery a těmi, kteří budou území rozvíjet, to dál nepůjde,“ dodává Dominika Veselá. Současně ale upozorňuje, že skutečné zrychlení povolování nebude záviset jen na legislativě. „Potřebujeme, aby se systém stabilizoval a aby měl kdo nová pravidla uvádět do praxe.“
