Éra, kdy šlo koupit levný byt v regionu a dosahovat dvouciferných ročních výnosů, je podle trhu pryč. Průměrný český byt podle lednových dat UniCredit vynáší na nájemném 3,6 %, v Praze jen 3,3 %. Po započtení obvyklé amortizace ve výši dvou procent ročně klesá čistá výnosnost průměrného českého bytu na 1,65 % a v Praze přibližně na 1,35 %. Jinými slovy, běžný byt v Česku se zaplatí za bezmála 61 let, v hlavním městě za 74 let.
Právě Praha je dnes podle expertů čím dál méně příběhem o nájemním výnosu a čím dál více sázkou na další růst cen. „Poptávku živí zájem o vlastní bydlení za každou cenu a spekulace na pokračující růst cen bytů. Tyto faktory prozatím převažují nad racionálními úvahami o relativní nevýhodnosti těchto investic,“ upozorňuje Ekonom UniCredit Jiří Pour. Zároveň dodává, že aby se dnes nákup bytu dlouhodobému investorovi vyplatil, musel by věřit v udržitelný růst cen kolem sedmi procent ročně, což za realistické nepovažuje ani UniCredit, ani Česká národní banka.
Shoda panuje v tom, že plošný růst cen „všeho, co má kliku a práh“, končí. Ředitel prodeje PSN Jaroslav Macháč říká, že největším rizikem už není samotný trh, ale špatný výběr. Podle něj neporoste Praha jako celek, ale jen konkrétní domy, ulice a kvalitní projekty, zatímco průměrné nemovitosti mimo poptávané lokality mohou stagnovat. Podobně mluvčí Bezrealitky František Brož potvrzuje, že návratnost se zhoršuje napříč republikou a že se Česko dostává na pandemická minima nájemních výnosů. Jediným krajem, kde se situace zlepšila, byl podle Bezrealitky Středočeský kraj díky růstu nájmů.
Právě zhoršující se poměr mezi cenou bytu a výnosem z nájmu pomáhá vysvětlit, proč investoři stále častěji sahají po nepřímých nástrojích. Roste zájem o nemovitostní fondy, crowdfunding i fondy kvalifikovaných investorů. Na konci roku 2024 působilo v Česku 516 FKI, o rok později už 585. Na konci února bylo v Česku 598 fondů kvalifikovaných investorů, zatímco na konci roku 2019 jich bylo 276. Za šest let se tak jejich počet více než zdvojnásobil. Fondy navíc zakládají i developeři a realitní hráči, v roce 2025 je oznámily například Luxent, JRD, Trigema nebo Crestyl.
Důvod je zřejmý: pro developery představují FKI často jednodušší a levnější cestu ke kapitálu než klasické bankovní financování. „Je to jedna z relevantních forem, jak získat potřebné cizí zdroje na své projekty bez toho, abyste museli plnit omezující podmínky běžného bankovního financování, jako jsou zajištění a kovenanty. A to vše většinou bez pevně stanoveného data splatnosti,“ objasnil spoluzakladatel Investiky Milan Růžička.
Zdroje: e15, cc.cz
remspace
