Kdo vlastní nájemní byty, drží jedno z nejžádanějších aktiv na trhu. Institucionální investoři v posledních měsících utrácejí miliardy za rozsáhlá rezidenční portfolia a stále častěji vstupují i do developerských projektů ve fázi výstavby. Podle společnosti Savills se rezidenční sektor stal v první polovině roku 2026 druhým nejsilnějším investičním segmentem na českém trhu komerčních nemovitostí a ukazuje, že nájemní bydlení se definitivně zařadilo mezi klíčové investiční segmenty české ekonomiky.

Mrakodrapy nejsou řešením samy o sobě, shodují se developeři, architekti i urbanisté. Přesto právě výstavba do výšky může podle Davida Musila z Penta Real Estate přinést „prostor pro desetitisíce nových bytů“ bez dalšího záboru krajiny. Debata o tom, kde a jak vysoko by Praha měla růst, se s novým metropolitním plánem znovu dostává do centra pozornosti.

Výstavba bytů roste nejrychlejším tempem od roku 2022 a do českých nemovitostí proudí rekordní objemy kapitálu. Místo dostupnějšího bydlení ale trh řeší nedostatek větších bytů, omezenou nabídku novostaveb a pokračující růst cen. „Realitní trh spíše čeká větší segmentace a rozšíření cenového rozpětí mezi starými a novými nemovitostmi,“ upozorňuje ekonom Petr Dufek.

Pražský rezidenční trh pokračuje v nebývale silném tempu, ukazuje analýza předních českých developerů. Ve druhém čtvrtletí letošního roku se v metropoli prodalo přibližně 1 950 nových bytů, což představuje meziroční nárůst o 11 % a mezikvartální růst o více než 8 %. Za celé první pololetí tak developeři prodali zhruba 3 750 nových bytů, což je třetí nejlepší pololetní výsledek v historii sledování trhu. Silná poptávka přetrvává navzdory rostoucím cenám bydlení i zdražujícím hypotékám.

Pražský a brněnský rezidenční trh spojuje silná poptávka, rostoucí ceny i nedostatek dostupného bydlení. Zatímco Praha zůstává nejdražším trhem v zemi, Brno v posledních letech rychle dohání republikový průměr a nyní překonalo další historický milník. Průměrná nabídková cena nových bytů v Brně totiž v prvním čtvrtletí roku 2026 poprvé přesáhla 150 tisíc korun za metr čtvereční.

Vlastní bydlení je pro Čechy stále méně dosažitelné. Průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu na začátku července vzrostla na 5,32 %, což představuje již čtvrtý meziměsíční nárůst v řadě. Hypoteční sazby se zároveň už čtyři měsíce drží nad hranicí 5 % a jsou tak nejvýše od listopadu 2024.

Praha se stále více stává městem malých bytů. Vysoké ceny nemovitostí, omezená nabídka a dlouhodobě pomalá výstavba nutí kupující přizpůsobovat poptávku finanční realitě. Zatímco ještě před několika lety byl byt 3+kk nebo 4+kk standardní volbou pro rodinné bydlení, dnes se pro mnoho domácností stává nedostupným luxusem. Rostoucí popularita menších bytů tak postupně mění strukturu rezidenčního trhu i podobu života v metropoli.

Český trh s bydlením se dostává do stále těsnějších kleští. Na jedné straně rychle zdražují hypotéky, na straně druhé zůstávají ceny nemovitostí vysoko, zejména v Praze. Kombinace drahých úvěrů a drahých bytů výrazně zhoršuje dostupnost vlastního bydlení – a to nejen pro nové zájemce, ale i pro domácnosti, kterým v nejbližší době skončí fixace hypotéky.

Po přehřátém závěru loňského roku se český investiční trh v prvním čtvrtletí 2026 vrátil k průměrným hodnotám. Pod povrchem se ale chystá zajímavá změna – tahounem dalšího růstu mají být moderní pražské kanceláře, do kterých se po letech opět pouštějí i developeři se spekulativními projekty.

Napětí na Blízkém východě začíná měnit chování realitních investorů. Zatímco Dubaj po letech silného růstu čelí opatrnějšímu sentimentu, část kapitálu se přesouvá zpět do Evropy. Nejvíce z toho těží Španělsko, které už před aktuální geopolitickou nejistotou patřilo mezi nejvyhledávanější evropské trhy pro zahraniční kupce. Rostoucí poptávka ale zároveň prohlubuje tamní bytovou krizi a zvyšuje tlak na nájmy.

„Dostupnost bydlení je v ČR velmi špatná. V porovnání s příjmy domácností jsou ceny bydlení výrazně nadhodnocené, což ukazují data nejen naše, ale třeba i ČNB,“ říká Petr Sunega ze Sociologického ústavu Akademie věd ČR. Hypotéky zůstávají drahé a hlavně mladí lidé současnou situaci vnímají jako velmi špatnou.

Ceny rezidenčních nemovitostí v Česku nepřestávají stoupat – podle ČSOB Indexu bydlení zdražily byty v prvním čtvrtletí meziročně o 12,5 %, rodinné domy o 9,1 % a pozemky o 8 %. Růst sice u bytů a domů zpomalil oproti loňskému roku, stále ho ale ovlivňuje stejný problém: nedostatečná nabídka v kombinaci se silnou poptávkou.

Bývalá meziměstská telefonní ústředna ve Fibichově ulici na Praze 3 projde konverzí na 116 prémiových nájemních bytů se službami, wellness, střešní terasou a aktivním parterem. PSN chce v létě 2026 zahájit obnovu monumentální budovy z roku 1926, dokončení plánuje na podzim 2028. „Oživení bývalé ústředny vnímáme jako příležitost vytvořit silnou městskou adresu, která má charakter a dlouhodobou hodnotu,“ uvádí Štěpán Smrčka, ředitel developmentu PSN.

Nájemní bydlení v Česku v prvním čtvrtletí letošního roku znovu zdražilo. Podle aktuálních dat Deloitte Rent Indexu vzrostlo průměrné nájemné oproti konci loňského roku o 2,1 % na 339 korun za metr čtvereční. Trh podle analytiků ožívá napříč republikou, tempo růstu se ale výrazně liší podle jednotlivých regionů i typů nemovitostí.

Pražská developerská společnost dnes připravuje zhruba 30 projektů, z nichž by v dalších letech mohlo vzniknout 8 až 10 tisíc městských bytů. Ještě letos a příští rok chce zároveň podat druhý balík žádostí o povolení pro 2 500 bytů. Podle Petra Urbánka ale městská výstavba sama bytovou krizi nevyřeší – klíčové bude rychlejší povolování, stabilní legislativa a dlouhodobě předvídatelné podmínky pro výstavbu.

Debata o kontribucích developerů se v českém prostředí dlouhodobě pohybuje mezi dvěma póly: na jedné straně stojí kritika, na straně druhé snaha najít funkční model, jak financovat infrastrukturu v rychle rostoucích městech. Ve skutečnosti ale kontribuce nejsou ani jedním z toho. Jsou především nástrojem, který testuje, zda jsou města schopná řídit svůj rozvoj férově, předvídatelně a v dialogu se soukromým sektorem.

Česká republika má novou hospodářskou strategii, která má nastavit směr ekonomiky v příštích letech. „Strategie je krok správným směrem. Pojmenovává problémy otevřeně a bez iluzí. Teď ale rozhodne jediné – schopnost realizace. Pokud chceme skutečnou změnu, musíme ji začít stavět. A to co nejdříve, ideálně v tomto volebním období,“ říká Jiří Nouza, prezident Svazu podnikatelů ve stavebnictví.

Z českého realitního trhu v posledních letech mizí většina zahraničních developerů. „Odešla většina zahraničních developerů, nemají na to nervy a ani se jim nevyplatí absolvovat ty mnohaleté povolovací procesy,“ popsal situaci Petr Palička, CEO EP Real Estate. Paradoxem zůstává, že zatímco zahraniční kapitál z Česka odchází, český kapitál expanduje na jeden z nejnáročnějších realitních trhů světa – do Londýna.

Viditelné oživení trhu po sérii šoků přišlo až v roce 2025 a podle dostupných prognóz by tento trend měl pokračovat i v roce 2026. HDP by mělo v roce 2026 vzrůst o 3,1 %. Tahounem růstu má být především domácí poptávka – spotřeba domácností i investice do fixního kapitálu by se měly shodně zvýšit o 2,7 %. Naopak čistý export, podobně jako v roce 2025, zůstane spíše brzdou růstu. Průměrná inflace se očekává na úrovni 2,9 %.

Rok 2025 patřil k nejsilnějším obdobím brněnského rezidenčního trhu za poslední dekádu. Podle dat společnosti Trikaya se v Brně prodalo celkem 1 405 nových bytů, což je nejvyšší roční objem prodejů od roku 2016. Zároveň pokračoval růst cen – průměrná nabídková cena novostaveb meziročně vzrostla o 11 % a ve čtvrtém čtvrtletí 2025 dosáhla úrovně přibližně 145 600 Kč za metr čtvereční.