Pražské brownfieldy dnes představují jednu z posledních velkých rezerv pro rozvoj města. Území jako Bubny-Zátory, Smíchov City nebo Nákladové nádraží Žižkov mají potenciál zásadně proměnit bytovou mapu metropole. Přesto jejich rozvoj zůstává pomalý a komplikovaný. Ve veřejném prostoru se často mluví o legislativě nebo byrokracii jako hlavní překážce, panelisté konference Real Estate Market: Urban Reboot ale vidí problém jinde.
„Jde o nalézání shody v území,” řekla právnička Eversheds Sutherland Kateřina Rabiňáková. „Legislativa nebo procesy podle stavebního práva jsou až něco následného. V první chvíli by měla být dohoda mezi aktéry, až poté podávání žádostí nebo změny územního plánu,“ popsala. Právě tato logika podle ní mění význam plánovacích smluv.
To potvrzuje i pražský náměstek pro územní rozvoj Petr Hlaváček. „Město se dnes chová jako vlastní developer a investor. To je zásadní změna paradigmatu. Už nejsme regulátor, který všechno drží od těla, a já z toho mám radost.“
Praha má podle nového metropolitního plánu dnes uzavřeno přibližně 25 plánovacích smluv. „Snažíme se učit společnost nebát se stavění, protože parametry a čísla ukazují, že je to nezbytné. Plnění smlouvy, ať už finanční nebo nefinanční, je méně důležité než samotná dohoda v území,“ zdůraznil Petr Hlaváček.
Právě tady vzniká největší napětí mezi městem a developery. Zatímco město potřebuje školky, školy, parky a infrastrukturu, investor potřebuje ekonomicky funkční projekt. Jak upozornil CEO EP Real Estate Petr Palička, brownfield není automaticky atraktivní příležitost. Naopak.
„Velmi často rozhodují technické problémy. Jsou tam špatné geologické podmínky, technologická vedení, kanalizační stoky nebo infrastruktura, na kterou musíte čekat. To jsou investice obrovského rozsahu.“ Připomněl, že brownfieldy nejsou komplikované jen technicky. „Každý vlastník má jiné zájmy. Někdo chce stavět hned, někdo nechce stavět vůbec, někdo čeká. A do toho vstupuje městská část se svými zájmy, které nejsou vždy ve shodě s developerem.“
Podle Jaromíra Haince, ředitel Sekce rozvoje města IPRu, má nový metropolitní plán ambici celý proces zjednodušit především větší flexibilitou. „V novém plánu už není potřeba tak často měnit funkční využití území. Pod základním obytným městem lze kombinovat bydlení, školství, kulturu i administrativu.“ Má přinést i vyšší předvídatelnost. „Investor i municipalita budou přesněji vědět, jaké parametry lze očekávat. Výškové regulace i transformační plochy jsou jasně definované.“
Zásadní překážkou ale podle části panelistů zůstává délka povolovacích procesů a systém odvolání. Starosta Prahy 9, Tomáš Portlík, upozornil na ekonomický dopad zdržení a paradox českého povolovacího systému. „V odvolávacích lhůtách si hrajeme na demokracii a říkáme, jak je potřeba, aby do toho každý mohl mluvit, ale svým způsobem tím veřejný zájem potlačujeme,“ uvedl.
Připomněl, že každé prodloužení projektu o rok nebo dva výrazně zvyšuje náklady, což se nakonec promítá nejen do cen bydlení, ale i do veřejných investic, jako jsou školy nebo infrastruktura. Také upozornil, že současný systém neumí dobře rozlišovat mezi legitimní ochranou veřejného prostoru a zneužíváním odvolání.
Podobnou zkušenost z veřejné správy popsal i ředitel Regionálních center podpory investic Petr Ondrášek. Ten upozornil, že problém brownfieldů nespočívá v nedostatku financí, ale v nedostatečné připravenosti projektů. „Setkáváme se s tím, že prostředky z plánu obnovy na brownfieldy zůstávají nevyčerpané, protože žadatelé nebyli schopní dojít ani ke stavebnímu povolení,“ řekl.
Petr Ondrášek zároveň upozornil na další zásadní bariéru: vlastnickou strukturu brownfieldů. Ta je podle něj často roztříštěná a současní vlastníci nemají dostatečnou motivaci pozemky uvolnit k rozvoji. „Chybí nám ucelený zákon o brownfieldech a rozvojových zónách, který by pomohl tyto plochy aktivovat rychleji a efektivněji,“ uzavřel.
Podle Kateřiny Rabiňákové ale ani lepší legislativa sama o sobě problém nevyřeší. „Právní prostředí, co se týče stavebního, není stabilní. Nový stavební zákon původně vypadal úplně jinak a novela, která se k tomu snaží vrátit, zase bude jiná. Stabilitu dnes investorům paradoxně přinášejí spíš metodiky města než stát.“
