„V projektu transformace Žizkovského nádraží je nás více developerů, což byla do značné míry důležitá věc pro projednání, protože dosáhnout shody v území bylo složitější než v jiných – máme srovnání s Rohan City, se Smíchov City,“ uvedl Leoš Anderle, CEO společnosti Sekyra Group. Vedle Sekyra Group v území působí také Central Group, Penta Real Estate, FINEP, společnost My Park a další hráči. Právě vlastnická roztříštěnost byla podle Tomáše Pokorného ze společnosti Frank Bold Advokáti jednou z největších výzev. „Když se máte domluvit, kde povede silnice a kde bude park, je to extrémně složitý proces,“ uvedl.
Klíčový milník přišel v roce 2024, kdy Praha uzavřela sérii plánovacích smluv navázaných na schválenou změnu územního plánu. Podle Jitky Romanov, poradkyně náměstka primátora, šlo o pilotní projekt, na kterém si město ověřilo nový model vyjednávání s vícero developery. „Tento projekt byl pro nás určitým způsobem pilotní, co se týká nalezení shody, aby to všechno fungovalo v daném měřítku. Pak bylo potřeba vymyslet, jak to sedí do navržené urbanistické struktury, a individuálně se dohodnout, jestli každý developer je schopný požadavky splnit,“ popsala.
Přínos projektu potvrdil i Tomáš Pokorný: „Obrovskou pomocí je zkušenost, kterou jsme pobrali, když se nákladové nádraží plánovalo. V prvotních smlouvách před nákladovým nádražím byla spousta nedomyšlených drobností, jako lhůty, smluvní pokuty nebo systémy změn, se kterými si teď dokážeme lépe poradit. Nemůžu říct, že jsme dneska rychlejší, ale rozhodně jsme kvalitnější, protože předtím jsme se nezarazili na nějakých otázkách, na kterých jsme se měli zarazit – a dnes už je prodiskutujeme. Výsledek je mnohem lepší, byť ty smlouvy jsou nabobtnalejší.”
Součástí proměny byl i vstup města přímo do území. Praha v roce 2024 odkoupila historickou budovu nádraží i přilehlé pozemky a stala se tak aktivním hráčem v projektu. Právě tato památkově chráněná budova dnes tvoří jeden z hlavních středobodů celé nové čtvrti.
Původně přitom historická budova v rozvojových plánech nefigurovala. Jak připomněl Leoš Anderle, dřívější varianty počítaly i s její demolicí. Situaci zásadně změnilo až rozhodnutí o památkové ochraně. Dnes město připravuje její konverzi na kombinaci vzdělávacího a kulturně-společenského centra. V budově by měl vzniknout kampus, společenské centrum i obchodní parter.
Zásadní roli v budoucím fungování čtvrti bude hrát doprava. Jedním z dlouho diskutovaných témat byla trasa nové tramvajové linky. „Proběhla dlouhá diskuze, jestli by tramvaj měla jet skrz nádraží nebo okolo – nakonec jsme, myslím, vybrali správně, i když já jsem v té době byl spíš zastáncem toho, aby jela skrz nádraží. Umožnilo to ale, že plánovaná škola je ve zklidněné zóně,” vysvětlil Leoš Anderle. Tramvajová trať povede podél areálu a propojí centrum města s Malešicemi a Jarovem.
Důležitou součástí procesu byla i participace veřejnosti. Podle účastníků debaty proběhly během přípravy stovky setkání, procházek a online diskusí. Právě otevřená komunikace podle developerů i města významně pomohla předejít budoucím konfliktům. Leoš Anderle připomněl, že zkušenosti s participací sbírali už při rozvoji Smíchov City, kde se postupně etabloval i participativní přístup IPRu.
Právě veřejná vybavenost je jedním z hlavních argumentů, proč projekt podporuje i městská část Praha 3. Podle místostarosty Pavla Dobeše bude 85 až 90 % nové čtvrti tvořit rezidenční bydlení, což odpovídá aktuální potřebě Prahy reagovat na bytovou krizi. „Město roste. Máme dvě možnosti: buď se stát historickým skanzenem, nebo hledat prostor uvnitř města. Brownfieldy jsou logická odpověď,“ uvedl Pavel Dobeš.
Z urbanistického hlediska tak transformace nákladového nádraží zapadá do širší strategie rozvoje Prahy: rozvíjet brownfieldy uvnitř města namísto dalšího rozrůstání. Lokalita už dnes disponuje dopravní infrastrukturou, napojením na centrum i okolní městské části. Nová čtvrť tak nebude vznikat „na zelené louce“, ale jako přirozené pokračování městské struktury.
Přesto je projekt stále na začátku své realizační fáze. Architektonická soutěž už proběhla, zpracovává se studie a běží povolovací proces. Pokud vše půjde podle plánu, první stavební povolení by mohlo být vydáno v roce 2027. To ale podle účastníků debaty neznamená konec plánování. Naopak. „Neukončili jsme dvacetiletý proces. Dalších patnáct let budeme řešit detaily – jaké stromy tam budou, jak široké budou chodníky, jak bude čtvrť fungovat v každodenním životě,“ uzavřel Pavel Dobeš.
