„Plánovací smlouvou to nekončí, ale je to významný milník,“ řekl Leoš Anderle, CEO Sekyra Group, o podpisu plánovací smlouvy k proměně Nákladového nádraží Žižkov. Podle něj ale samotné smlouvy nestačí. „Pro obhajobu jsou strašně důležité navazující soutěže,“ připomněl s tím, že právě architektonické soutěže pomáhají hledat kvalitu řešení.
Na remspace konferenci Real Estate Market: Urban Reboot CEO Sekyra Group připomněl i zkušenost z doby, kdy se tento model teprve formoval. „Tenkrát jsme byli pionýři, když jsme přišli požádat ředitele IPRu pana Hlaváčka, že bychom chtěli do poroty někoho z IPRu. A on nám řekl, že nám do poroty někoho dá pouze v případě, že soutěž bude podle komorových pravidel.“ Podle něj právě tento tlak pomohl profesionalizovat soutěžní prostředí. „Zapojí se do toho akademici, respektovaní, praktikující architekti, a nám samotným to dodá odpovědi i pocit, že hledáme správná řešení.“
Podle Pavla Dobeše mají plánovací smlouvy především praktickou funkci. „Je to situace, která říká: v tomto území má každý hráč tento úkol, dopředu ví, co se od něj čeká. A toto já vidím jako obrovský přínos.“ Za jejich hlavní výhodu považuje transparentnost. „Je to dokument, který vytváří jednoznačnou míru spolupráce mezi všemi hráči. Další benefit je, že je to transparentní dokument, na který se může podívat každý.“
Podle Jitky Romanov, poradkyně náměstka primátora, jsou tyto závazky ve smlouvách přesně rozepsané. „Na Nákladovém nádraží plánovací smlouva zajišťuje poměrně specificky vždy danou funkci, ať už to znamená, že například investor má zrealizovat konkrétní mateřskou školku a předat ji městské části, anebo má poskytnout určité finanční plnění, aby město zajistilo místa ve školách.“ Každý investor přitom podle ní plní jiné povinnosti podle rozsahu své výstavby i podle svých kapacit.
Podle Tomáše Pokorného ze společnosti Frank Bold Advokáti se význam plánovacích smluv v příštích letech ještě zvýší. Důvodem je připravovaná novela stavebního zákona, která má jejich možnosti dále rozšířit. „Zvažuje se i to, že v jednotlivých aspektech bude moci plánovací smlouva překročit stávající územní plán. Což je zase krok dopředu, kdy dohoda mezi municipalitou a investorem bude silnější než předchozí územní plán,“ popsal.
Podle něj by to mohlo výrazně rozšířit flexibilitu měst při vyjednávání s developery. „Územní plán má zavedené parkovací stání, investor se s městem dohodne, že parkovací stání nebude realizovat, a namísto toho zaplatí nějaký předem daný příspěvek a municipalita pak realizuje parkovací dům,“ uvedl jako příklad.
Současně ale upozorňuje na právní limity takového modelu. Největší problém vidí v ochraně třetích osob. „Riziko je takové, že toto překročení územního plánu bude možné jen v případě, že nebudou dotčeny zájmy třetích osob,“ řekl. Právě tento pojem podle něj zůstává nejasný a může se stát zdrojem budoucích sporů. Větší prostor pro tento model podle něj vzniká především u rozsáhlých transformačních území. „Pokud budete mít velké území, a uprostřed toho území bude potřeba změna územního plánu, tak pod vlivem třetích osob nejste.“
Tomáš Pokorný zároveň upozornil, že při vyjednávání bývá často podceňována role financujících bank. Za developerským záměrem totiž nestojí jen investor, ale také bankovní financování, které hodnotí každou plánovací smlouvu a její riziko. To se podle něj promítá například do nastavení sankcí. I když město může v dobré víře požadovat vysoké smluvní pokuty, problém nemusí být na straně developera, ale banky. „Banka v tom může vidět ohrožení svých financí.“
Právě v tom vidí jednu z hlavních výzev budoucího rozvoje plánovacích smluv: najít rovnováhu mezi veřejným zájmem, investiční jistotou a právní stabilitou. „Zajistit chránění zájmů i investora i města je složité, jsou jiné a je potřeba k nim přistupovat s respektem.“
Leoš Anderle ale zdůraznil, že základem nejsou pokuty, ale důvěra. „Plánovací smlouvy jsou důležitý dokument, ale primárně se ty strany chtějí chovat tak, jak podepíšou. Plánovací smlouvy tak, jak jsou dnes nastaveny, plní to, co mají plnit – dávají garanci oběma stranám.“
