Logistika: dynamická stabilita

Pravidelné čtvrtletní bilancování výsledků sektoru průmyslových a skladových nemovitostí (jemuž se mezi profesionály trochu nepřesně říká „logistika“ či „industriál) nebývá poslední dobou příliš vzrušující. Obvykle totiž nepřináší nic nového: výstavba intenzívní, poptávka slušná, volných ploch málo. Jaksi uvnitř tohoto sektoru ovšem přitom probíhají poměrně intenzívní změny.

Česká logistika na konci prvního čtvrtletí roku 2023 co do svého objemu překonala hranici 11 milionů m2 – ten za posledních 12 měsíců vzrostl o více než 1 milion m2. V období leden – březen bylo dokončeno 217 900 m2 nových prostor, což představuje mezičtvrtletní nárůst o 25 %. Přitom aktuálně je ve výstavbě dalších celkem 1,23 milionů m2, z nichž 34 % se staví spekulativně – finančně to podle výpočtů poradenské společnosti JLL celkem představuje investici 124 mil. eur. I přes velké množství nových projektů se míra neobsazenosti průmyslových a skladových hal drží nízko, a to na úrovni 1,4 %, když v mnoha regionech volné prostory vůbec nejsou k dispozici. Čistá poptávka se meziročně snížila o čtvrtinu a dosáhla objemu 273 000 m2 – z toho 67 % připadlo na výrobní podniky. Nájemné po loňském 30% zvýšení už neroste a v těch nejatraktivnějších lokalitách nyní dosahuje 6,75 – 7,50 eur za m2 a měsíc. Naopak rostou výnosy, které se meziročně zvýšily ze 4 na 4,5 %.

Více výroby, méně obchodu

Ekonom v předchozím odstavci možná nejvíce vnímal údaj o struktuře nájemců – dvě třetiny nově pronajatých ploch obsadila výroba, resp. průmysl. To ostatně koresponduje s jinými čísly – zatímco maloobchodní obrat setrvale klesá (celkem už skoro rok, naposledy v březnu meziročně o 8,1 %), výkon českého průmyslu naopak stoupá – v březnu meziročně o 2,2 %. Lapidárně a triviálně řečeno: dnes se u nás více vyrábí a méně obchoduje. Slova Jakuba Holce z poradenské společnosti 108 Agency to potvrzují: „Logistické hráče, kteří dominovali v celé druhé polovině loňského roku, vystřídaly výrobní společnosti. Převládá automotive, komponenty a produkty z oblasti obnovitelných zdrojů energie nebo hi-tech výroba.” Podle analýzy 108 Agency se do změny struktury nájemců propisuje fakt, že rostoucí náklady spojené s indexací nájemného, energiemi a službami dopadají především na poskytovatele logistických služeb. Právě ti totiž čelí značným výkyvům poptávky na straně koncových spotřebitelů – kteří méně nakupují. Ačkoliv existují výjimky, například ohlášená výstavba nového centra společnosti HOPI v Modleticích u Prahy, většina logistických operátorů zmrazila expanzi a snaží se spíše o konsolidaci a optimalizaci nákladů.

Prodej a pronájem

Pandemie, energie, válka na Ukrajině – to jsou tři hlavní důvody toho, proč podniková sféra nejen v ČR dnes hledá úspory všude, kde se dá. Proto se také někteří vlastníci průmyslových a skladových areálů rozhodli pro jejich prodej. V nemovitostech pak ale dále zůstávají, ovšem už jen jako nájemci. Vyplývá to z údajů už zmíněné společnosti 108 AGENCY, která se na tuto formu prodeje a následného pronájmu, známou jako Sale & Leaseback, specializuje. Realizované transakce i poptávky naznačují, že před dvěma lety ojedinělé případy se v posledních měsících počítají na desítky. Podle Darka Vodehnala ze 108 AGENCY vlastníci využívají přetrvávajícího zájmu investorů i stabilních cen: „Doba na tento typ zobchodování je ideální. Poptávka přetrvává. Na straně kupujících jsou nemovitostní fondy i developeři. Ti realizují transakce za účelem redevelopmentu a dalšího využití objektů i pozemků. Investoři zase cílí na zhodnocení pronájmů, tedy udržení původního vlastníka.“
Hodnoty těchto transakcí se podle citované analýzy mohou pohybovat v úrovni až několik set milionů korun a pro investory jsou nejatraktivnější haly o velikosti alespoň 5 000 m2 se světlou výškou osm metrů a více.

I logistika sleduje trendy

Ochrana životního prostředí a udržitelnost – z těchto globálních imperativů vyplývá i vyšší zájem o nové (či staronové) stavební materiály. A týká se to i dřeva, byť u nás zatím spíše teoreticky, když pomineme pár průkopnických projektů. „Výstavba v oblasti veřejných a průmyslových dřevostaveb v Česku je zatím v začátcích. V zahraničí jsou dřevěné kancelářské budovy, školy, školky, nemocnice, logistická centra a dokonce i výrobní haly běžné,“ říká Jiří Oslizlo, předseda představenstva firmy Agrop Nova, která je výrobcem konstrukčního systému NOVATOP.
Sílící trend potvrzuje i první dřevěný Penny Market na Chrudimsku o rozloze 830 m2, ale stranou by vbrzku neměla zůstat ani logistika. „Potenciál vidím ve výstavbě výrobních a skladovacích hal ze dřeva. V zahraničí na takových projektech už spolupracujeme. Jedním z příkladů je logistické centrum firmy Kuratle&Jaecker ve švýcarském Märstettenu, které je s téměř hektarovou skladovací plochou největším logistickým centrem postaveným ze dřeva v Evropě. V ČR však zásadně narážíme na problematiku požáru. Naše strnulá legislativa neumožňuje individuální přístup u jednotlivých objektů. V zahraničí se to řeší doložením výpočtů celé konstrukce. Kde je vůle, je i cesta,“ doplňuje Jiří Oslizlo.
Zdá se, že to první u nás bezesporu je. Podle ankety, provedené společností CEEC Research, se dnes u nás dřevostavbám věnuje už 12 % stavebních firem. Přitom management výrazné většiny stavebních podniků (67 %) považuje stavby ze dřeva za ekologicky šetrnější k životnímu prostředí. Ovšem podle stavebních společností, které se už dnes dřevostavbami přímo zabývají, omezuje jejich rozšíření především slabé povědomí o dobré kvalitě staveb ze dřeva.

Petr Bým

 

Hlavní partneři

Partneři