Vnímáte na trhu rostoucí nejistotu způsobenou častými legislativními změnami?
Celkově určitě ano. Platí to obecně, nejen pro samotný nový stavební zákon (NSZ). Velkou výzvou pro celý sektor je především měnící se legislativa EU v oblasti požadavků na výstavbu a energetiku. Jde o změny, které mají strategický dopad na development. My je sledujeme už ve fázi přípravy, díky našemu bruselskému týmu. Na národní úrovni ale neumíme evropskou legislativu rychle promítnout do národní legislativy a zformulovat ty parametry a nástroje, které Brusel nechal k provedení na národní úrovni. V Česku jsme si ale navíc zkomplikovali situaci sami, když v případě NSZ došlo k několika politickým revizím základní koncepce předpisu.
Jak by podle Vás měl vypadat ideální kompromis mezi rozvojem území a ochranou veřejných zájmů?
Původní návrh NSZ předpokládal, že vznikne nová centralizovaná soustava stavebních úřadů, vybavená kompetencí vydat integrované rozhodnutí. Tedy na půdě stavebního úřadu mělo dojít k diskuzi o dílčích veřejných zájmech hájených různými resorty, a zformulování povolení se zohledněním „výslednice” veřejného zájmu v dané lokalitě a situaci. Tak byl původně NSZ navržen, ale bohužel z tohoto principu vyvažování zájmů a integrace rozhodování ve výsledném znění zákona mnoho nezbylo.
Povolit v Česku stavbu trvá sedm let a někdy i déle. Situaci měl vyřešit nový stavební zákon, který měl lhůty zkrátit a celý proces zjednodušit, podařilo se?
Zatím tomu brání nefunkční digitalizace stavebního řízení. Jakmile se technicky vyřeší ta, můžeme, jak doufám, dílčí urychlení očekávat. Především se na délce řízení pozitivně odrazí zavedení jednoho základního povolení záměru místo územního rozhodnutí a stavebního povolení, případně také možnost zjednodušeného řízení, pokud není vůči záměru odpor účastníků, stejně jako zákaz vrácení věci zpět na první stupeň odvolacím orgánem.
Jaké jsou největší mezery v novém stavebním zákonu?
Jde především o nenaplnění původních cílů stavebního zákona, jako je vytvoření státní stavební správy a integrace rozhodování. V praxi je samozřejmě hlavní problém nefunkční digitalizace.
Dílčích nedostatků je pak celá řada, například nelogická úprava společného jednání stavebního úřadu s dotčenými orgány, nedotažená reforma územního plánování, možnost až devět měsíců po vydání pravomocného povolení přezkoumávat podkladová stanoviska včetně fikcí. Panují také nejasnosti o přesném rozsahu potřebné dokumentace a problematická je i nutnost předkládat celou dokumentaci již k žádosti o jednotné environmentální stanovisko.
Ve Frank Bold Advokáti se snažíme sdílet informace o dobré praxi v těchto oblastech napříč odbornou obcí, od developerů, architektů a inženýrů k úředníkům a politikům, tak aby se proces učení a zlepšování urychlil.
V čem spočívá největší slabina současného systému územního plánování?
Územní a regulační plány jsou pro obec i pro developera problém a projekt na řadu let, nikoliv funkční nástroj regulace území. Jeden z důvodů je, že územní plány jsou „tvrdě závazné”, ale zároveň obecné, a řeší budoucí využití „málo definitivně”. Mělo by dojít k oddělení strategické úrovně, potenciálně nezávazné, a konkrétní, závazné úrovně územního plánování, která by v dané lokalitě, pro kterou bude vytvořena, měla pokud možno charakter základního povolení. Další problém je nefunkční společné plánování v metropolitních oblastech.
Obce a architekti volají po možnosti pořizování územního plánu v samostatné působnosti obcí. To by pomohlo tam, kde na to (větší) města mají odbornost a kapacity. Předpokladem dobré a stabilní úpravy jsou ale také férové nástroje pro ochranu práv dotčených osob a zájmů.
Jsou plánovací smlouvy vhodným praktickým nástrojem pro spolupráci měst, obcí a developerů?
Plánovací smlouvy jsou jedním z největších praktických přínosů nové úpravy. Díky nim získávají investoři i města možnost podstatně urychlit přípravu záměru, podpořit rychlý průběh stavebního řízení a získat větší jistotu ohledně průběhu povolování i realizace záměru. A to i po případné změně politického vedení města či obce. Jednou uzavřená smlouva totiž platí, bez ohledu na personální změny.
Plánovací smlouvy jsou navíc velmi flexibilní, je možné je přizpůsobit různým cílům, ať už jde o rozvoj dříve nevyužívaných území, nebo naopak snahu o omezení živelné výstavby. Města se mohou s investory dohodnout na „technikáliích” typu, jak bude vypadat přebíraná veřejná infrastruktura, nebo na zaplacení podílu nákladů na výstavbu veřejné infrastruktury v případě navýšení zátěže území. Jde dohodnout koordinované investice do území ze strany obce i investora. Umožní i společnou komunikaci záměru, zapojení více partnerů do dohody v území a dosáhnout vyšší kvality výsledné lokality pro její obyvatele. Tyto možnosti zvyšují ochotu obcí jednat s investory a aktivně vytvářet investiční prostředí odpovídající potřebám obce. Pro developery se tím vytváří široký prostor pro vyjednávání a závazné zafixování dohody v území tam, kde od obce potřebují součinnost.
Jak se mění poptávka po právních službách v oblasti developmentu a veřejných zakázek?
Ve Frank Bold Advokáti cítíme rostoucí zájem právě v oblasti plánovacích smluv, a to jak ze strany obcí, tak i developerů. A samozřejmě máme množství dotazů na dopad nového stavebního zákona a přechodných režimů na konkrétní developerské projekty.
Daří se podle Vás ve stavební legislativě prosazovat principy dlouhodobé udržitelnosti?
Legislativa, zejména evropská ale i národní, obsahuje zpřísňující se parametry na výstavbu a stanovuje požadavky na ochranu environmentálních standardů. Výzvou pro nás všechny je učit se zvyšovat kvalitu projektů, a přitom zachovat i ekonomickou udržitelnost projektů. V naší praxi se snažíme pomoci investorům i obcím tím, že hledáme způsoby, jak dosáhnout na kvalitu i ekonomickou udržitelnost díky širší dohodě v území. Investorům také pomáháme monitorovat připravovanou legislativu a připravovat se na ni s dostatečným předstihem. Typickou oblastí je energetika. Dalším nástrojem je dobrá právní strategie pro povolování projektu a aktivní komunikace s úředníky i účastníky řízení.
remspace
