Jak na inflační doložky v nájemních smlouvách

Čísla o vzestupu cenové hladiny v roce 2022 jsou takřka katastrofická. Průměrná míra inflace u nás loni podle údajů Českého statistického úřadu činila 15,1 %. Přitom šlo o její druhou nejvyšší hodnotu od vzniku samostatné České republiky – vyšší byla pouze v roce 1993, a to 20,8 %. Ceny zboží v roce 2022 úhrnem vzrostly o 16,8 % a když služby zdražily o 12,3 % – není tedy oblast ekonomiky, které by se razantní vzestup cen vyhnul.

Samozřejmě nyní ke slovu přicházejí příslušná ustanovení obchodních smluv; typicky jsou to smlouvy nájemní, které přicházejí ke slovu ve všech segmentech realitního trhu a v nichž se i na tyto situace pamatuje. Jak ale upozorňuje Pavel Strnad z advokátní poradny Polverini Strnad, velice často jsou inflační doložky neplatné, protože nejsou správně formulované.

„Pokud je formulace inflační doložky neurčitá, tak je doložka neplatná. S aktuální výší inflace tak může pronajímatel přijít o značné sumy a naruší se vztahy mezi nájemcem a pronajímatelem. Neurčitost přitom může být způsobena jen a pouze formulačními nepřesnostmi či chybami,“ říká Pavel Strnad a dodává: „Pozor by si měli dát nejen pronajímatelé, ale i nájemci – ti by si měli v případě platné inflační doložky zase ověřit použití správné výše inflačního indexu.“

Přesnost především

Správná inflační doložka nájemní smlouvy podle P. Strnada musí zahrnovat minimálně tyto tři body:

1) datum zvýšení nájmu – například k 1. lednu nebo k výročí uzavření smlouvy,

2) proces, jak k navýšení dochází – například na výzvu pronajímatele nebo automaticky,

3) konkrétní inflační ukazatel, o jehož hodnotu má být plnění navýšeno, protože ujednání o navýšení pouze o „inflaci“ je neurčité.

„Jako konkrétní inflační ukazatel je možné použít jeden z nejčastěji používaných indexů spotřebitelských cen zveřejňovaný Českým statistickým úřadem nebo Eurostatem. Je však třeba dát pozor, pravidelně zveřejňovaných indexů je hned několik a mohou se snadno plést. Jejich jasná a srozumitelná volba je přitom pro platnost celé inflační doložky to nejzásadnější,“ vysvětluje advokát Strnad.

Neplatná doložka

„Výše nájmu zůstává pevná po dobu prvního roku trvání této smlouvy. Po každém dalším roce si pronajímatel už ve smlouvě vyhrazuje právo na zvýšení nájemného v následujícím roce nebo na další nájemní období o částku, která odpovídá plné výši inflace oficiálně vyhlášené Českým statistickým úřadem nebo Českou národní bankou.“ Tak poměrně často vypadají inflační doložky v nájemních smlouvách.

U takto formulované doložky ovšem není jasné, jaká konkrétní míra inflace má být použita – za jaké období, oproti jakému období, navíc ČSÚ zveřejňuje hned několik různě definovaných a vypočítávaných indexů. „Taková doložka je tedy neurčitá, a tak i neplatná. Nájemné v takovémto případě automaticky navýšit o inflaci nejde,“ uzavírá Pavel Strnad z AK Polverini Strnad.

Rozhodně je tedy na místě inflační doložky u všech typů smluv prověřit. Česká ekonomika míří do recese (odborníci počítají s poklesem HDP o 0,5 %) a inflační tlaky tak pravděpodobně zeslábnou, nicméně se vzestupem cen je třeba počítat i nadále. Podle Davida Navrátila z České spořitelny lze podle hloubky hospodářského propadu očekávat míru inflace v intervalu 5 – 10 %.

RS/pb