Základní princip je přitom jednoduchý. Každá nová výstavba generuje tlak na veřejnou infrastrukturu – od školek přes parky až po dopravní síť. Pokud má město růst udržitelně, musí být schopné tyto náklady pokrýt. Když město roste, zátěž na veřejnou infrastrukturu roste s ním. A pokud má být transformovaná čtvrť dále obyvatelná, musí na růst přispět ti, kteří růst přímo generují. Nejde tedy o revoluční princip, ale o standardní správu území, běžnou v řadě evropských zemí.
Nový stavební zákon přitom tuto spolupráci poprvé jasně ukotvuje. Zavádí plánovací smlouvy jako veřejnoprávní nástroj, který umožňuje propojit povolení projektu s dohodou o infrastruktuře. Města tak nevybírají daň, ale sjednávají smlouvu – konkrétní, adresnou a vázanou na dopady daného projektu. Právě tato vazba je klíčová: místo obecného přerozdělování vzniká přímá souvislost mezi výstavbou a kvalitou prostředí, ve kterém se odehrává.
Přesto zůstává debata vyhrocená. Kritici upozorňují na jejich dopad do cen bydlení i na složitost vyjednávání. „Kontribuce jako takové vnímám jako řešení, věřím že dočasné, nedostatku systému,“ říká Tomáš Běhounek ze společnosti LYNX. Podle něj vznikly především proto, že obce nemají dostatečný podíl na daňových výnosech z nové výstavby, a musí si tak infrastrukturu financovat jinak. Petr Palička, CEO EP Real Estate, ale upozorňuje na jejich limity: „Mají tu nepříjemnou vlastnost, že se promítnou do koncové ceny toho bytu. To prostě jinak nejde.“
Ještě ostřeji se Tomáš Běhounek vymezuje vůči jejich praktickému fungování. „Pro mě plánovací smlouvy jsou nástrojem, který brání tomu rozvoji území,“ dodává. Kritizuje zejména jejich netransparentnost a složitost vyjednávání, kdy se podmínky liší případ od případu a proces může výrazně zpomalit přípravu projektů. Jako alternativu navrhuje systém fixních poplatků: „Zaplatíte správní poplatek podle velikosti záměru a můžete stavět. Je to transparentnější a efektivnější.“
Podobnou zkušenost z praxe potvrzuje i Petr Palička, který upozorňuje na komplikace při vyjednávání v územích s více vlastníky. „Když je účastníků plánovací smlouvy hodně, tak sladit jejich zájmy, aby všichni byli schopni podepsat smlouvu, je poměrně složité,“ říká. Tam, kde je vlastník jeden, může být dohoda relativně rychlá. V komplexnějších územích ale proces často výrazně zpomaluje.
Na druhé straně stojí argument, že právě nový legislativní rámec může tyto problémy postupně omezit. Podle Martina Fadrného, senior konzultanta ve společnosti Frank Bold advokáti, plánovací smlouvy a zásady spolupráce dávají obcím i developerům jasnější pravidla, jak postupovat, a umožňují vést jednání systematicky. „Pro developery to může být dobrá zpráva, protože to dává poměrně jasná pravidla hry, co po té obci můžete chtít,“ dodává.
Zásadní je přitom posun v samotném přístupu samospráv. Namísto vnímání developera jako zdroje příjmů se objevuje snaha o partnerství. „Obce jsou schopné uvažovat ne o tom, že vás zpoplatní jako investora, ale že vám jako investorovi půjdou naproti,“ říká Martin Fadrný. Pokud je proces nastaven transparentně a předvídatelně, může vést nejen k vyšší kvalitě území, ale i k rychlejší přípravě projektů.
Zdroje: e15, remtalks
remspace
