Současná situace developmentu vyvolává mnoho otázek – odpovědi zazněly u kulatého stolu konference remspace

Problematika současného pražského developmentu vyvolává mnoho otázek. Řečníci u kulatého stolu
se shodli na tom, že se situace zlepšila a že se otevírají nové příležitosti pro rozvoj. Pavel Dobeš, bývalý
ministr dopravy a současný místostarosta městské části Praha 3, nastínil problematiku motivace k výstavbě – nedostává se financí a pro starousedlíky je nová výstavba vždy problematická a riziková. „Město by
mělo projekty vnímat jako výstavbu s přidanou hodnotou. Není to otázka jen residenčního bydlení, ale i
komerční výstavby, která je v Praze nedostatečná,“ dodal.

Simon Johnson, generální ředitel společnosti Crestyl, si myslí, že ochota a kompetence stavět tu je,
projekty však brzdí administrativní procesy. Proč jsou tak zdlouhavé? Problematiku osvětluje Václav
Novotný z Institutu plánování a rozvoje. Zmínil nedostatečné kapacity na straně města a státní správy,
navýšení počtu zaměstnanců však nejde dohromady se státním rozpočtem. Ondřej Beneš ze společnosti Skanska Residential dodal, že výrazný podíl má spolupráce developera s městskou částí a magistrátem. ,,Bez efektivního fungování tohoto trojúhelníku nedosáhneme dostatečného rozvoje.“

Zdlouhavé povolovací procesy jsou u nás nechvalně známým trendem. Na problematiku novostaveb
reagovala Jana Mastíková z architektonické a projekční kanceláře LOXIA. ,,Vždy, když přijdu na místo nové
výstavby, divím se, proč už tu nestála dávno. Dlouhé procesy a konzervativní obyvatelé tvoří takový
začarovaný kruh, víceméně se obavy veřejnosti neliší. Nicméně, když se podíváme na výstavbu v Praze
za poslední desetiletí, tak je kvalitní, a lidé se nemají čeho bát.“ Simon Johnson s tímto postojem souhlasil a dodal, že každý nový projekt provokuje. ,,Někdy by bylo jednodušší stavět obyčejné čtvercové objekty namísto výjimečných nápadů. Čím originálnější projekt děláme, tím více narazíme.“

Jak je na tom Praha s investičními příležitostmi?

Podle Pavla Dobeše stojí Praha na rozcestí tří možností. Můžeme se vydat konzervativní cestou a
nestavět, což povede k raketovým nájmům a ztrátě atraktivity města, nebo budeme vytlačovat výstavbu
do rozvojových částí, kde nám hrozí nedostatek infrastruktury. Poslední možností je realizovat výstavbu na pozemcích nevyužívaných brownfieldů, v tom případě si ale město musí určit priority. Nemá kapacitu věnovat se všem rozvíjeným lokalitám kromě jiného i z důvodu nedostatečného počtu zaměstnanců. Soustředit se na omezený počet projektů by přineslo rychlejší a kvalitnější výstavbu.

Co přinese linka metra D?

Již dlouho očekávaná linka D je i přes mnohé potíže zas o krok blíže dokončení. O procesu výstavby
promluvil Jiří Hrnčíř, manažer projektu metra D. Metro přináší Praze zelenou alternativu automobilové
dopravy, nicméně to není levný dopravní prostředek. ,,Každý ví, že MHD je naše budoucnost,“ připojil Simon Johnson. Jedná se o aktuálně nejdražší a největší dopravní výstavbu v Praze, cena se pohybuje okolo 30 miliard. Jiří Hrnčíř objasnil komplikovaný proces výstavby: ,,Je veselo. Momentálně máme prodloužené územní rozhodnutí, nenapadané žalobami, i stavební povolení. “ Václav Novotný dodal, že pro město je výstavba metra D zásadní, bez něj se totiž nepodaří snížit emise. Jana Mastíková pozitivně kvitovala, že má DPP své vlastní architekty, kteří řeší stávající podobu stanic, i vypsanou soutěž na budoucí prostory.

Kde má stát své priority?

Dochází prostředky na dotace, současnou výstavbu brzdí i vysoké úrokové sazby. Stavět v okolí Prahy je
neefektivní, podotkl Martin Potůček, manažer strukturovaného financování Národní rozvojové banky. I
proto přestavby brownfieldů dostávají zelenou. Nicméně se stát dostává do situace, kde má na výběr – dát svou podporu vysidlovaným municipalitám a učinit je atraktivnějšími, nebo podpořit přehlcené městské části dobudováním infrastruktury. Zvolit oba přístupy státní rozpočet neumožňuje. Jaká je ale
priorita státu? Martin Potůček vycházel ze svých získaných zkušeností a podotkl, že to je otázka i politiky. ,,Vlády se nám střídají, ale řeší pouze urgentní problémy. Práce, jejíž výsledek bude vidět za deset let, pro ně není atraktivní.“ Na možnosti rozšíření infrastruktury reagoval Václav Novotný zmíněním vysokorychlostní železnice, která by do budoucna mohla být jak ekologickou variantou dopravy, tak významným zrychlením meziměstské dopravy. ,,Rozvoj developmentu s sebou přirozeně nese více aut – Praha nakazuje, kolik má být u novostaveb parkovacích míst, tím ale auta podporuje. Nicméně otevřít takovéto téma je politická sebevražda.“

Přichází v současnosti doba brownfieldů?

Divoká Šárka, Nákladové nádraží Žižkov, Smíchovský pivovar či Bubny-Zátory – trend revitalizace
zanedbaných komplexů nelze přehlédnout. Simon Johnson zmínil, že už vlastně nemáme na výběr.
,,Rozvoj města už jinak nejde. Je potřeba řešit komplikované a kontaminované brownfieldy, protože to je
jediná správná cesta.“ Dále zmínil důležitost ESG strategie. Ondřej Beneš argumentoval, že spousta brownfieldů je nicméně ještě uzavřená. ,,Čekáme na metropolitní plán, který se táhne již několik let.
Novou změnu územního plánu vám v podstatě nikdo nepovolí.“

Jak přistupuje pražský development k udržitelnosti?

ESG strategie je v současnosti pro projekty velice důležitá. Je v zájmu developerů tvořit udržitelné čtvrti a
snižovat svou uhlíkovou stopu. Ondřej Beneš dodal: ,,U našich nových projektů máme BNB certifikaci a
plánujeme v tom pokračovat i přesto, že ze strany zákazníků to zatím není vnímané jako rozhodující
element. Trápí nás vázaný uhlík, jako asi trápí všechny developery, nicméně máme za sebou první
dřevostavby, máme systémy na recyklovanou vodu. Je potřeba si uvědomit, že zdroje jsou vzácné a je
potřeba je smysluplně využívat.”

Díky konceptu debaty u kulatého stolu se do diskuze měli možnost zapojovat všichni přítomní. Veronika
Opletalová z MS architekti zmínila problematiku zatížení domů technologiemi. Zeptala se, jak toto
vnímají zákazníci. ,,Do určité míry je to vnímáno jako zátěž. Naším úkolem je lidi edukovat, snažíme se
to nepromítat do ceny bytů. V zahraničí jsou lidé ochotní si připlatit za udržitelné technologie, u nás zatím
tolik ne,” odpověděl Ondřej Beneš. ,,Je samozřejmě možné vyprojektovat dům, který by byl neutrální, nicméně cena a provozní náklady by byly náročné jak na koupi, tak na údržbu. Snažíme se implikovat udržitelnost,” dodala Jana Mastíková.

Na jaké úskalí naráží spolupráce města a developerů?

Podle Ondřeje Beneše se kvalita spolupráce měst a developerů v různých městských částech liší. Některé městské části jsou progresivní, tam pak otevřený a transparentní veřejný dialog vede ke vzájemné spokojenosti. Zmínil příklad Modřanského cukrovaru, kde po dvouletém veřejném dialogu všechny povolovací procesy prošly bez jediného odvolání.

Úskalím spolupráce města s developerem bývá v případě potřeby veřejné infrastruktury nedostatečně
specifikovaná plánovací smlouva. ,,Kdyby plánovací smlouva byla zákonem standardizovaná, tak se celá
diskuze zklidní. Spoluúčast by měla být zákonně ustanovena,” podotknul Pavel Dobeš. Ondřej Beneš
ještě dodal, že developeři se nezříkají zodpovědnosti. ,,Když bude existovat rámec, ve kterém se
budeme pohybovat, a od začátku budeme vědět, co se očekává, tak se v tom všem bude lépe chodit.”
Tento názor potvrdila i Jana Masníková: ,,Přímá a otevřená komunikace s městskými částmi je podstatná.”

remspace