Na první pohled se může zdát, že vyšší počet dokončených bytů v Polsku je dán především větší velikostí země. Statistika po přepočtu na počet obyvatel však ukazuje, že rozdíl je mnohem hlubší. V roce 2025 bylo v Polsku dokončeno 208 800 bytů, zatímco v Česku pouze 33 430. Na tisíc obyvatel tak připadlo 5,59 nového bytu v Polsku oproti 3,06 bytu v České republice. Intenzita bytové výstavby byla u Polska přibližně o 83 % vyšší.
Rozdíl se projevuje také u nově zahajovaných projektů. Polsko loni zahájilo výstavbu 212 400 bytů, Česko 35 819. V přepočtu na tisíc obyvatel jde o 5,69 versus 3,28 bytu. Pokud by Česká republika stavěla stejným tempem jako Polsko, vznikalo by zde ročně zhruba 61 tisíc nových bytů místo současných 33 tisíc.
„Rozdíl už nelze vysvětlovat pouze tím, že Polsko je větší země. Klíčový je přepočet na obyvatele. Polsko dokáže dlouhodobě dostávat na trh výrazně větší objem nové nabídky. Pro ceny bydlení je to zásadní – pokud poptávka roste a nabídka na ni nedokáže reagovat, tlak se přelévá do cen bytů a stavebních pozemků,“ říká Miroslav Barnáš, CIO ARETE Real Estate.
Tento závěr koresponduje i s aktuální situací na českém trhu. Podle analýzy Central Group a KPMG zůstává počet vydaných stavebních povolení velmi nízký a tempo povolování staveb se prakticky nezlepšilo. Právě omezená nabídka je přitom jedním z hlavních důvodů pokračujícího růstu cen rezidenčních nemovitostí.
Dostupnost bydlení trápí Čechy stále více
Napětí na trhu potvrzují také průzkumy veřejného mínění. Podle výzkumu společnosti Central Group považuje dostupnost bydlení za největší problém České republiky 49 % obyvatel. V Praze tento podíl dosahuje dokonce 54 %.
Zajímavý pohled přináší i letošní Index budoucnosti bydlení skupiny KB. Přestože celkový index dosáhl 51 bodů ze 100 a naznačuje mírný optimismus, osm z deseti Čechů stále považuje pořízení vlastního bydlení za nedostupné. Mladá generace je ještě skeptičtější a dosáhla hodnoty pouze 46 bodů. Také proto rodiče stále častěji spoří dětem na budoucí bydlení. Výzkum KB ukázal, že s finanční pomocí rodiny počítá 31 % mladých lidí, kteří plánují během příštích pěti let pořízení vlastní nemovitosti.
Polsko dominuje i v retailu
Rozdíl mezi oběma zeměmi nekončí u bytové výstavby. Podobný trend lze sledovat také v segmentu maloobchodních nemovitostí. V první polovině roku 2026 přibylo v Polsku přibližně 235 tisíc metrů čtverečních nových obchodních ploch. V Česku to bylo pouze 38 300 metrů čtverečních. Po přepočtu na počet obyvatel bylo tempo nové výstavby v Polsku přibližně o 79 % vyšší.
Ještě výraznější je pohled na budoucí projekty. Na konci června bylo v Polsku ve výstavbě zhruba 650 tisíc metrů čtverečních retailových ploch, zatímco v Česku necelých 147 tisíc metrů čtverečních.
Podle ARETE stojí za tímto náskokem především odlišná struktura obou ekonomik. Český trh je výrazně soustředěn do Prahy, zatímco Polsko disponuje řadou silných regionálních center. „Polsko nabízí developerům možnost jeden úspěšný koncept opakovat v celé řadě měst. Nemusíte být závislí na jedné metropoli. To je zásadní například u retail parků, logistiky nebo rezidenčních projektů, protože větší počet ekonomicky životaschopných lokalit umožňuje development skutečně škálovat,“ vysvětluje Miroslav Barnáš.
Jedinou výjimkou jsou sklady
V jednom důležitém segmentu však Česká republika svého severního souseda překonává. Jde o průmyslové a logistické nemovitosti. Polsko sice disponuje celkovou zásobou přibližně 38 milionů metrů čtverečních moderních logistických ploch, zatímco Česko má 13,7 milionu metrů čtverečních. Po přepočtu na počet obyvatel ale vychází lépe český trh. Na jednoho obyvatele připadá zhruba 1,26 metru čtverečního logistických ploch, v Polsku pouze 1,02 metru čtverečního.
„Český problém není nedostatek investorů ochotných stavět. Logistika dokazuje pravý opak. Slabinou je spíše omezené množství lokalit, kde lze projekt připravit rychle, předvídatelně a ve větším měřítku. Polsko je v tomto ohledu schopné svou velikost a infrastrukturu využít podstatně lépe,“ uzavírá Miroslav Barnáš.
Zdroje: TZ ARETE, ČTK, TZ KB
remspace
