Evropská logistika: letos méně investic a vyšší nájemné

V některých zemích došlo k velmi razantním nárůstům investic – v Portugalsku to bylo dokonce o 595 %, v Belgii o 124 %, čímž tyto země překonaly své pětileté investiční průměry s nejvýraznějším rozdílem. V České republice ovšem došlo kvůli nedostatku příležitostí na trhu za prvních devět měsíců minulého roku k 13% propadu vzhledem k pětiletému průměru. Není to ojedinělý případ – investiční aktivita ochabla v celém regionu střední a východní Evropy a podobná situace je například i v Nizozemsku či Velké Británii.

Andrew Blennerhassett ze Savills k tomu poznamenává: „Po téměř deseti letech levného kapitálu zvýšily rostoucí úrokové sazby náklady na financování a sektor komerčních nemovitostí se musí těmto rostoucím nákladům přizpůsobit. Ve třetím čtvrtletí letošního roku jsme začali pozorovat dopady těchto změn, snížil se počet nabízených aktiv i počet zájemců o koupi.“

Přichází recese

Rozpětí mezi výnosy z nejlepších nemovitostí a těch druhořadých se nyní zvyšuje, protože klesá počet kupujících, kteří jsou ochotni splnit cenová očekávání prodávajících. Ve 3. čtvrtletí roku 2022 vzrostly průměrné výnosy z prvotřídních logistických nemovitostí na 4,26 %, což je o 20 bazických bodů více než v 1. čtvrtletí.

Tržní ceny se proto leckde rozkolísaly – vzhledem k dřívějším rekordně vysokým hodnotám nemovitostí ve Velké Británii a Německu, došlo k nejvýraznějšímu poklesu cen právě na těchto trzích. Ostatní země, jako je třeba Španělsko a Itálie, zaznamenaly menší propad, ale sestupný cenový trend byl patrný na celém kontinentu.

Někteří nájemci již pociťují ekonomické otřesy způsobené rostoucími náklady na energie a pracovní sílu a nižší poptávku v důsledku zpomalení spotřebitelských výdajů ve 3. čtvrtletí minulého roku. Statistiky Savills zaznamenaly celkovou nájemní aktivitu na úrovni 7,6 mil. metrů čtverečních, což představuje pokles o 24 % v porovnání s předchozím čtvrtletím a o 16 % meziročně.

Náklady nájemců se zvyšují

„Ačkoli se projevují známky zpomalení nájemní aktivity, historicky nízké objemy dostupných prostor pravděpodobně v krátkodobém horizontu nadále podpoří růst nájemného. V posledním roce byl navíc patrný dramatický posun směrem k nearshoringu a mnoho nájemců se stále snaží zabezpečit své dodavatelské řetězce přesunem výroby a vytvářením zásob,“ říká Andrew Blennerhassett.

V celé Evropě došlo k nárůstu nájemného mezi 3. a 4. čtvrtletím minulého roku o 10,7 %. Bohužel ani oslabení aktivity nájemců nebo nárůst počtu nájemců, kteří vracejí své prostory v důsledku silnějšího poklesu poptávky než očekávali, nepovede ke korekci růstu nájemného. „Dlouhodobě nízká dostupnost prostor podporuje jeho růst. Zejména logistické společnosti, kde náklady na dopravu tvoří momentálně podstatně vyšší podíl provozních nákladů než samotné nájemné, se snaží zkrátit průměrnou dojezdovou vzdálenost a po skladech v prvotřídních lokalitách zůstává poptávka nadále vysoká,“ osvětluje Jana Čožíková ze Savills pozadí růstu nájemného. Co se Česka týká, nejvyšší celkové náklady na pronájem vykazuje Praha, kde navíc žádné plochy k okamžitému nastěhování nejsou.

RS/pb