Na tuto situaci chce reagovat také Opportunity Real Estate Fund, který Milorad Mišković spoluzaložil. „V rámci Opportunity Real Estate Fundu pracujeme na několika nových akvizicích, o kterých zatím nemohu mluvit detailněji, protože jsme buď ve fázi dokončování akvizice, nebo probíhá due diligence. Jednou z nejvýznamnějších je brownfield na pomezí Prahy 4 a Prahy 10.
Vedle toho dokončujeme akvizice na Praze 9, pracujeme na dalších projektech v Modřanech na Praze 12 a připravujeme nové záměry také na Praze 2. Významnou část našeho portfolia tvoří Praha 4, která je paradoxně jednou z nejsložitějších městských částí z hlediska povolování. Přitom právě Praha 4 má díky své velikosti potenciál nabídnout bydlení pro široké spektrum obyvatel hlavního města,” vysvětluje Milorad Mišković.
Zatímco většina developerů se soustředí na pozemky s vyřešeným povolovacím procesem, nově připravovaná strategie Karlin Port Real Estate míří opačným směrem. „Současně jsme s významným českým investorem podepsali smlouvu o vytvoření nového joint venture subjektu, ze kterého by měly vzniknout dva až tři nové fondy. Jeden z nich bude na pražské poměry poměrně atypický.”
Podle Milorada Miškoviće jde o výrazně rizikovější přístup než u běžných developerských investic, zároveň ale může přinést nadprůměrné zhodnocení. „Chceme investovat do pozemků a projektů, které ještě nemají územní rozhodnutí ani stavební povolení. Na trhu vidíme mezeru, protože do podobných projektů většina developerů vstupovat nechce. Důvod je jednoduchý: nikdo neví, jestli změna územního plánu nebo získání povolení potrvá rok, nebo deset let.
My ale věříme, že právě zde vzniká příležitost. Je to výrazně rizikovější strategie, ale pokud se podaří projít celým povolovacím procesem, může vzniknout významná hodnota už na úrovni rozvoje pozemků. Vstupujeme na neorané pole a víme, že nás čeká řada překážek, ale právě v tom vidíme potenciál,“ dodává Milorad Mišković.
Právě zdlouhavé plánování a pomalé povolovací procesy označuje za jeden z hlavních důvodů dnešního nedostatku bytů. Ani nový plán či novela stavebního zákona podle něj nepřinesou okamžité výsledky. „Její skutečný dopad na lidi, kteří budou v nových bytech bydlet, uvidíme až za pět, deset nebo možná patnáct let. Není proto korektní očekávat, že nový metropolitní plán nebo změny stavebního zákona přinesou zásadní změny už za rok či dva. Bude to dlouhý proces, který bude mít řadu překážek,” říká Milorad Mišković.
Reálné dopady dnešních změn se podle něj projeví až v horizontu pěti, deseti nebo dokonce patnácti let. Důležitou roli by přitom měla sehrát i digitalizace stavebního řízení. „Nakonec všichni chceme jediné: stavět více. Čím více bytů se bude stavět, tím pomaleji porostou ceny. V posledním roce rostly přibližně o 15 %. Do budoucna ale očekávám, že v nejlepších pražských lokalitách porostou tempem 5–10 % ročně. A v některých částech města, zejména v širším centru, mohou být za pět až sedm let i dvojnásobné oproti dnešku.“
Právě nedostatek nové výstavby podle Milorada Miškoviće způsobil, že se Praha zařadila mezi nejdražší rezidenční trhy v Evropě. „Praha je dnes z hlediska průměrné ceny novostaveb dražší než Berlín, Madrid, Barcelona, Řím a řada dalších evropských měst,“ upozorňuje. Důvodem podle něj není mimořádná ekonomická síla města, ale především důsledek dlouhodobě nedostatečného povolování nové výstavby.
Komplikované procesy navíc podle Milorada Miškoviće vedou k odlivu českého kapitálu do zahraničí. Mnoho investorů už nechce čekat dlouhé roky na změny územních plánů nebo stavební povolení a přesouvá své peníze do Německa, Rakouska nebo Londýna.
„Zahraniční kapitál v Praze vždy byl. Na realitním trhu působím od roku 1994 a měl jsem možnost sledovat příchod prvních velkých zahraničních investorů do České republiky. V devadesátých letech přitom nikdo nedokázal odhadnout, jak rychle se bude Praha rozvíjet z hlediska developmentu, architektury nebo urbanismu. Dnes ale vidíme, že zahraniční investoři očekávají jasnou vizi a předvídatelné prostředí. Právě to Praze často chybí,“ uzavírá Milorad Mišković.
Zdroj: remtalks
remspace
