Stíny a světla moravského developmentu

„Morava má čtyři velké městské aglomerace: Brno, Ostravu, Olomouc a Zlín,“ zkonstatoval Jaroslav Dokoupil ze společnosti Arch.Design hned na začátku konference Moravian Real Estate Date Autumn 2022 – tu uspořádalo Stavební fórum minulý týden v Brně.

Před početným auditoriem J. Dokoupil také vzápětí osvětlil rozdíly mezi jmenovanými městy spolu s prognózou možností jejich rozvoje. Centrem výstavby a developmentu na Moravě je pochopitelně jeho metropole. Brno je dostatečně velké, má klasickou urbánní strukturu, početnou populaci, nabízí pro výstavbu vhodné brownfieldy a v neposlední řadě má výhodnou geografickou polohu. Ostrava je naproti tomu atypické město s decentralizovanou nekompaktní zástavbou a od toho se odvíjí jiné potřeby a možnosti výstavby. Menší šance pro stavaře nabízí Olomouc, kde mj. intenzívni zemědělská výroba v jeho okolí případnou expanzi města limituje, když Zlín zase vzhledem ke své poloze mimo hlavní dopravní trasy a ztrátě hlavního motoru své ekonomiky, tedy obuvnického průmyslu, investory a stavaře příliš neláká.

Ovšem jakkoli se rozvojový potenciál tohoto kvarteta různí, bariéry výstavby jsou všude stejné: nedostatečná dopravní infrastruktura, takřka antirozvojová legislativa a k tomu samozřejmě náš národní evergreen – nekonečné lhůty povolování. „Většinu věcí projednáváme strašně dlouho,“ tvrdí Martin Kodeš z J & T Real Estate a Marie Zezůlková z MMR to potvrzuje: „Pro zahraničí jsme délkou investičních procesů nepochopitelní. Kvůli nekonečným diskusím také dosud zcela opomíjíme zásadní aspekty současného vývoje, třeba klimatické změny či problém migrace.“ Přesto všechno se samozřejmě na Moravě staví. Přitom výstavba má největší intenzitu v Brně, jehož se ostatně týkala i většina diskusí na zmíněné akci Stavebního fóra. Důvod je nasnadě. „Vedle Prahy je Brno jediným realitním trhem u nás!“ Takto lapidárně vysvětluje zájem realitní komunity o moravskou metropoli M. Kodeš.

 

Demografické problémy

Brno má kromě už zmíněného především kvalifikovanou pracovní sílu, což je pro investory všeho druhu a následně stavitele silný magnet. Navíc jeho populace mládne, což je v Česku naprosto výjimečné – v pozadí je zhruba 80 000 studentů, kteří studují na brněnských vysokých školách. Jenže tady dobré zprávy končí. Obyvatel celkově ubývá, protože nechtěná suburbanizace pokračuje, ovšem opačným směrem každý den putuje za prací v Brně kolem 120 000 lidí. Negativních konsekvencí tohoto trendu je hodně, včetně finančních. „Každých 10 000 obyvatel představuje 180 milionů korun do pokladny města z rozpočtového určení daní,“ upozorňuje M. Zezůlková.

Pozadí útěku z Brna není nijak složité. „Naše statistiky o vývoji na trhu nových bytů mají dnes hořkou příchuť. V posledních dvou kvartálech se prodej takřka zastavil, protože trh se už zjevně dotýká cenového stropu,“ vysvětluje Dalibor Lamka ze společnosti Trikaya, která je významným protagonistou brněnského developmentu. Jinak řečeno: staví se málo a k tomu draze. Přitom podle D. Lamky tlak na ceny ještě dále sílí vzhledem k implementaci přísnějších ekologických norem, které přinášejí Green Deal a normativy udržitelných investic podle standardů ESG. Výsledek? „Město se nenápadně vylidňuje,“ odpovídá D. Lamka.

Schází nové projekty

„V Brně není kde stavět!“ I takový kategorický výrok na citované akci SF padl. Neplatí to bezezbytku, přinejmenším pro současnost. Nová Čtvrť Pod Hády, jejíž výstavbu režíruje společnost Trikaya, Nová Zbrojovka, kterou na ploše 22 hektarů staví CPI, nebo multifunkční komplex Dornych, jenž firma Crestyl buduje víceméně uprostřed města, jsou bezesporu velkorysé projekty. Jenže v nejbližších letech přinesou městu jen pár stovek bytů, Brno ale potřebuje, aby se rezidenční výstavba zásadně urychlila. „Příprava nových projektů pokulhává,“ konstatuje ovšem Filip Chvátal z brněnské radnice, která jinak investice a výstavbu rozhodně neblokuje, ba spíše podporuje. „Máme s městem dobrou a konstruktivní spolupráci,“ potvrzuje Petr Fabrický z firmy Crestyl. Dobrá vůle ale nestačí, všechny větší záměry narazí na notoricky známý problém s územním plánem (a stejně tak na problém protipovodňové ochrany).

Projektů by mohlo být mnohem víc, město má hodně nevyužitých pozemků, pozůstatek jeho bohaté průmyslové minulosti. „Velké brownfieldy jsou šancí udělat kus města, podepsat se na jeho rozvoji,“ poukazuje na tuto okolnost Martin Štěpánek ze společnosti Trikaya, která podle něj už také jako všichni velcí developeři míří především ke komplexním, městotvorným projektům. Ty ovšem potřebují nejen využitelné parcely, ale i zázemí v adekvátní infrastruktuře. A to je do značné míry záležitost města, které má ale bez platného a perspektivního územního plánu svázané ruce.

Zatím lze jen plánovat. „V příštím roce Brno nový územní plán mít nebude. Náš nejrychlejší scénář počítá s rokem 2024, ale možná budeme čekat tři čtyři roky,“ konstatuje Michal Sedláček z Kanceláře architekta města Brna. Chybějící územní plán ale pro moravskou metropoli bohužel není jedinou překážkou výstavby.

Limity a bariéry

„Léta práce vniveč,“ posteskl si J. Dokoupil, když mluvil o novele nového stavebního zákona. Nejde přitom jenom o jeho celkovou dikci – podle něj se nová norma věnuje až příliš povolovacím procesům, a to na úkor oblasti územního plánování. Naneštěstí neběží jenom o stavební zákon, legislativní, respektive formální základ výstavby má mnohem více nedostatků. „Je tady systém takzvaných kontribucí. My s tím nemáme problém, ale ptáme se, co za to dostaneme,“ vznesl na reprezentativním setkání moravského realitního sektoru řečnickou otázku J. Kodeš, nejspíš za všechny developery. Z diskuse vyplynulo i leccos dalšího. České právo není připraveno ani recyklaci, respektive využití už použitých stavebních materiálů, což je jeden z imperativů cirkulární ekonomiky, efektivně není upraven rovněž vznik komunálních energetických systémů a ideální není úprava parkingu ve městě stejně jako podpora revitalizace brownfieldů, zatím střižená spíše pro jednotlivé objekty. I to pro výstavbu v Brně a samozřejmě i jinde na Moravě představuje limity, na jejichž odstranění jsou moravští stavebníci krátcí. Moravian Real Estate Date Autumn 2022 celkem jasně ukázal, že jádro pudla zamrzlé výstavby je stejné na Moravě i v Čechách, takřka totožné v metropoli moravské i české. Na nový územní plán ostatně čeká i Praha.

Petr Bým

Kompletní fotoreport z brněnské konference Moravian Real Estate Date Autumn 2022 najdete ZDE.

Hlavní partneři