REM Autumn 2022: realitní trh v nejisté turbulentní době

„Nelekejme sami sebe!“ Tato slova Zdenky Klapalové, prezidentky ARTN a šéfky českého výsadku společnosti Knight Frank, směřovala k bezmála dvousethlavému auditoriu konference REM Autumn 2022. Varování to bylo případné. Reprezentativní setkání českých „realitářů“ nevyznělo snad tak úplně pesimisticky, ale takřka všeobecná nejistota na něm patrná byla.

Pravidelné konference Stavebního fóra – jarní a pozimní – už dlouhá léta slouží jako poměrně spolehlivý barometr stavu domácího realitního trhu. Bylo tomu i tentokrát. Z projevů a debat takřka dvacítky panelistů, které navíc doprovázela přesvědčivá čísla, bylo možné vyvodit jednoznačný závěr: to, co ještě před pár měsíci bylo jen potenciální hrozbou, se pomalu začíná zhmotňovat. Válka na Ukrajině a související globální geopolitické napětí, nečitelný a nepředvídatelný vývoj energetického trhu, inflace, vzestup úrokových sazeb a v neposlední řadě dnes téměř zapomenutý, ale stále přítomný koronavirus – tento mix nemovitostem pochopitelně nijak neprospívá. Každý sektor realitního trhu ovšem současnost prožívá jinak.

Kanceláře jsou věčné

Coworking, hot-desking, lockdown, hybrid, home office – to jsou hlavní témata „kancelářských“ diskusí a úvah už drahnou dobu. A nad nimi se vznáší kardinální otázka: budou kanceláře ještě vůbec zapotřebí? Nad tím si láme hlavu kdekdo, samozřejmě nejvíce poradenské společnosti. „Skutečnost se nám rýsuje trochu jinak, než jsme očekávali,“ říká Jana Vlková z Colliers a snad až příliš skromně dodává: „Dnes víme, že nevíme nic!“ Není to tak úplně pravda. Právě v Colliers provedli globální výzkum s cílem zmapovat, kolik času dnes lidé v kancelářích skutečně tráví. Závěr? Přibližně 80 % zaměstnanců na svá firemní pracoviště zavítá maximálně tři dny v týdnu a většina z nich tam tráví nejdéle šest hodin denně. „Reálně je tak v kancelářích denně obsazeno 30 %, možná polovina plochy. Na trhu je tak vlastně k dispozici snad až 50 % stávajících kanceláří, přičemž v Evropě, která je stran docházky jaksi disciplinovanější, to může být 40 %,“ citovala J. Vlková zmíněný průzkum.

Na trh ale hybridní systém práce, který už je zjevně normou, zatím nemá viditelné dopady, k redukci pronajímaných ploch to přinejmenším v Praze nevede. Přestože letošní dodávka nových kapacit není nijak závratná, míra neobsazenosti roste jen nepatrně a v nejbližší době by se měla stále pohybovat v intervalu 8 – 9 %. Přitom nájemné se spíše zvyšuje, v prémiových objektech, například v Masaryčce, se dokonce už přehouplo přes 30 eur za měsíc a metr čtvereční. Důvod? „Oč méně dnes firmy ve svých kancelářích vytvářejí klasických pracovních míst, o to více potřebují třeba zasedací místností. Celková výměra pronajímaných prostor proto neklesá,“ vysvětluje Radek Procházka z poradenské společnosti Prochazka & Partners. Druhým důvodem pak je ta okolnost, že hlediska ekonomického nejsou nájemci vzestupem nájemného nějak zvlášť ohroženi. „Dodáváme na trh levné kanceláře pro drahé zaměstnance!“ Tolik bonmot Petra Paličky z Penta Real Estate. Nájemné kanceláří totiž ve firemních nákladech stále představuje jen 5 – 10 %, pro zásadnější úspory tak tato položka nepředstavuje velké možnosti. Přesto však lze očekávat větší obezřetnost nájemců, vyšší stavební náklady totiž budou nájemné tlačit směrem vzhůru stále.

Kanceláře nicméně určitě přežijí, jak ostatně dokládají i slova Víta Pavelce z ateliéru MS architekti: „My chodíme do kanceláře spíše častěji. Architektura je hodně týmová práce, nad konkrétním projektem se scházíme i několikrát denně. Home office byl pro mne jako vedoucího týmu doslova hrozný!“

Pražský rezidenční soumrak

Pouhých 550 prodaných bytových novostaveb za třetí čtvrtletí, které také bylo v tomto směru nejhorší od roku 2011. A perspektiva celoročního výsledku v podobě pouhých 3 000 bytů (loni to bylo rekordních 7 500 bytových jednotek). Tato jen málo povzbudivá čísla – závěry analýzy pravidelně zpracovávané triem Central Group. Skanska Residential a Trigema – na REM Autumn 2022 prezentoval Marcel Soural, šéf naposled zmíněné firmy.

V pozadí je stejně jako dříve pomalá výstavba a slabá nabídka, když letošek k tomu přidal drahé hypotéky, jejichž úročení vrostlo z někdejších 2 % na 6 %. Vysoké ceny – na konci září ty realizované činily 148 000 Kč za metr čtvereční, když na sekundárním trhu dosahovaly 125 000 Kč – trhu samozřejmě také neprospívají. „Ve třetím kvartálu ceny klesly o pouhých 0,2 %. Výsledkem je útěk z Prahy, v jejímž okolí jsou ceny o desítky procent nižší,“ upozorňuje Denisa Višňovská z RK LEXXUS.

„Pracujeme jako dříve, všechny naše projekty pokračují,“ neleká se přesto všechno Petr Michálek ze Skanska Residential. Ten zároveň aktuální situaci označil za jisté adaggio, tedy zpomalení. Největší dodavatel bytů na pražský trh – Central Group – ovšem už opakovaně avízoval případnou stopku pro některé své projekty.

Bez ohledu na tyto developerské záměry je ale rezidenční Praha stále v krizi. „Metropole potřebuje 10 000 nových bytů ročně, ale jsme na třetině,“ konstatoval na REM Autumn 2022 Jiří Ochetz z J & T Real Estate. S mírnou nadějí nicméně dodal: „Není třeba se hroutit. Lidé budou racionalizovat své představy a postupně přecházet od vlastního bydlení k nájmům.“ Nájemné se sice zvyšuje docela svižným tempem (např. Trigema ve svém novém projektu Fragment plánuje 620 Kč za metr bytové plochy měsíčně), ale v porovnání s hypotečními splátkami dnes mluví jednoznačně ve prospěch pronájmu.

Rachitické investice

„Všichni vyčkávají,“ potvrzuje bytové adaggio i D. Višňovská. Podle ní potenciální kupci čekají na výraznější slevy, právě do těch se ovšem prodejcům nechce. Na straně kupců (zvláště nových) bytů tak povětšinou zůstali jen investoři. Ani ti to ovšem dnes nemají snadné, pokud nekupují domy či byty nikoli pro okamžitý výnos, ale jako spolehlivý majetkový tezaurus. „Ono to dnes moc nevychází, dříve to bylo snadnější. Nyní dosahuje výnos z rezidencí přibližně 2 %, ovšem půjčujete si za 5 – 6 %,“ upozornil Tomáš Jandík z investiční společnosti REICO. Na totéž upozornil Pavel Streblov z Penta Real Estate: „Nálada mezi investory na letošním EXPO byla dosti skeptická. Dříve se při výnosech 4 – 5 % úvěry úročily maximálně 2 %. V současnosti výnosy zůstávají na stejné úrovni, ale úrokové sazby stouply na 5 – 6 %.“ Změny v oblasti financování (nejen) ve sféře realit nakonec výstižně shrnula Z. Klapalová: „Řadu let peníze neměly žádnou hodnotu, dnes je to úplně jinak!“

Potíže s financováním ostatně budou mít i investoři velcí, respektive institucionální. Jejich angažmá u nás není nijak oslnivé už nyní. „Pokud nezapočítáme interní korporátních převody, objem investic za třetí čtvrtletí činil jen 149 milionů eur,“ zkonstatovala Lenka Šindelářová z poradenské firmy 108 Agency. V pozadí stojí už chronicky chudá nabídka, prémiových realit na prodej je u nás prostě málo. A samozřejmě už zmíněné úrokové pohyby. Navíc při financování nejde jenom o samotnou cenu peněz. „My jsme vždy byli konzervativní a naše požadavky na vlastní kapitál byly spíše nadprůměrné. Za současné situace nároky v tomto ohledu spíše vzrostou,“ konstatuje Lenka Kostrounová z ČSOB.

Český realitní trh dnes zjevně problémy má, když další a možná větší ho určitě čekají. Jedinou výjimkou je zatím logistika, už dlouho označovaná za vítěze dramatické současnosti. „Za posledních osmnáct měsíců se nájemné v Praze a jejím okolí téměř zdvojnásobilo, přitom celková plocha moderních areálů v celém Česku překročila hranici 10 milionů metrů čtverečních a další milion je ve výstavbě,“ shrnul výjimečně pozitivní vývoj v tomto segmentu realitního trhu Radek Procházka.

Petr Bým

Hlavní partneři