Realitní rok 2023 podle Colliers

Růst cen energií, stavebních nákladů a nájemného, krize v sektoru pohostinství, tlak na soulad výstavby s imperativy ESG a proměny centra Prahy - to jsou podle analýzy poradenské společnosti Colliers hlavní faktory, které v roce 2023 ovlivní český realitní trh.

K podstatným změnám také dojde jak v oblasti „industriálu“ a kancelářských nemovitostí, tak i na rezidenčním trhu, kde by poptávku po vlastnickém bydlení měl vystřídat zájem o bydlení nájemní. Pro investory bude velmi zásadním elementem vývoje celkově všeobecné přeceňování hodnot komerčních nemovitostí.

Vysoké náklady výstavby

Je nepravděpodobné, že by se ceny stavebních materiálů v krátké době výrazně snížily. Výstavba nových projektů tak ve většině případů nebude moct pokračovat bez revize podnikatelského záměru nebo očekávaného zisku. Podobná situace nastane i u nákladů na financování projektů. To může omezit stavební činnost, zejména u menších developerů – v jejich případě jsou banky opatrnější a požadují vyšší míru zajištění.

Inflace a provozní náklady

Kvůli prudce rostoucím cenám přistoupilo mnoho nájemníků k přezkoumání svých smluv. Řada z nich totiž zahrnuje tzv. inflační doložku, podle nichž je nájemné automaticky zvyšováno v závislosti na míře inflace. Nájemci, kterým se do těchto doložek nepodařilo prosadit inflační strop, by v následujících měsících mohli čelit problémům se zvýšenými provozními výdaji (OPEX). Letošní rok bude zároveň rokem, kdy se poskytovatelé a spotřebitelé energií, pronajímatelé a nájemci, společnosti a zákazníci a všichni ostatní, kteří vyrábějí a spotřebovávají, budou snažit najít rovnováhu mezi úsporami, výdaji a odpovědným investováním. To s sebou ponese tlak na zvyšování produktivity.

ESG trend

Vzhledem k tomu, že celoevropská směrnice o nefinančním výkaznictví bude povinná i pro stále více společností působících na českém trhu, dá se očekávat zvýšený zájem o udržitelnost, cirkulární ekonomiku a sociální dopady podnikání. V oblasti nemovitostí se bude intenzivněji sledovat i hospodaření s energiemi nebo odpady, dopady projektů na životní prostředí, způsob využívání stavebních materiálů a bude také patrná snaha o získání minimálních ekologických certifikací.

Pražské kanceláře čeká růst nájmů

Po dokončení kancelářských projektů, které jsou aktuálně ve výstavbě, vzroste trh s kancelářskými prostory v Praze během roku 2023 přibližně o 140 000 metrů čtverečních. Tyto přírůstky jsou převážně součástí velkých multisektorových projektů a jsou postaveny na z velké části nevyužitých, téměř brownfieldových lokalitách. Po dvou letech nedostatečné nabídky budou tyto projekty vítaným doplněním stárnoucího fondu kancelářských nemovitostí v metropoli.

Vzhledem k inflačním doložkám ve stávajících nájemních smlouvách se nájemné bude zvyšovat. Takový plošný růst by mohl dosáhnout 10 % či dokonce více. V minulosti přitom nebylo zvyšování nájemného primárně taženo inflací, ale především samotným trhem.

I když poptávka po kancelářských nemovitostech roste, mnohé společnosti jsou globální ekonomickou situací nuceny přehodnocovat plánovanou expanzi. Dá se očekávat, že některé projekty proto budou odloženy o několik měsíců či let a vzácné nebude ani jejich úplné rušení.

Prosperitní logistika

Domácí nabídka skladových a průmyslových nemovitostí již v loňském roce překročila hranici 10 milionů metrů čtverečních a díky mnoha projektům, které jsou aktuálně ve výstavbě, letos dále poroste a přiblíží se 12 milionům. Navzdory ztenčující se nabídce vhodných pozemků stále existuje prostor pro další expanzi, a to i proto, že zájem ze strany nájemců je velký – většina připravovaných projektů je dnes pronajata ještě před dokončením. Vztahy mezi nájemci a vlastníky nicméně budou procházet změnami. Právě průmyslové objekty totiž patří k těm, které jsou nejvíce ohroženy současnou energetickou krizí.

Přeceňování ještě nekončí

V průběhu druhé poloviny roku 2022 bylo patrné výrazné oslabení aktivity na investičním trhu. Dá se očekávat, že tento trend se bude ještě nějakou dobu prosazovat, a to do té doby, než dojde k nastavení nové cenové úrovně.  Současně s tím omezená dostupnost vhodných aktiv na trhu tlačí tuzemské investory k přeshraničním transakcím v regionu střední a východní Evropy i mimo něj.

Náklady na financování developerských projektů prudce vzrostly a v mnoha případech převyšují počáteční výnosy. To značně ztěžuje už samotnou přípravu investičních plánů. Pomineme-li situaci, kdy investoři budou nakupovat prémiová aktiva s většinovým nebo bezezbytku vlastním kapitálem (což se týká omezeného množství projektů), pak lze očekávat, že se výnosy z nejlukrativnějších nemovitostí (prime yield) posunou z historicky nízké úrovně 4,0 % směrem vzhůru, potenciálně k 6 % a výše. Některé sektory trhu mohou být náchylnější k rychlejším korekcím než jiné, ale cenový pohyb jako takový je nevyhnutelný.

Expanze pražského maloobchodu

Během pandemie byl obchodní ruch v nejlukrativnějších částech Prahy omezen. Mnozí majitelé „retailových“ nemovitostí využili tento čas k tomu, aby provedli nebo připravili jejich částečnou či úplnou rekonstrukci. Jen na samotné ulici Na Příkopě probíhají rekonstrukce čtyř projektů a několik dalších je ve fázi povolování. Právě ty by mohly přilákat nové značky a služby.

Marné čekání na nový ÚP Prahy?

Současný územní plán Prahy je více než dvě dekády starý a neodpovídá aktuálním potřebám hlavního města. Nový územní plán, který se připravuje již více než deset let a měl by jasně definovat pravidla výstavby a usnadnit povolovací proces, však nanejvýš pravděpodobně letos opět nebude schválen a uveden do stavební praxe. Vyplývá to z jeho nedávného projednávání, na kterém byly vzneseny tisíce připomínek ze strany veřejnosti i místních samospráv.

Soumrak segmentu F&B?

S růstem cen elektřiny a plynu budou pravděpodobně jako první ohroženy podniky ze sektoru F&B (food and beverage), který již poškodila dva roky trvající pandemická omezení. V důsledku toho se pravděpodobně uvolní nebo nabídne k převzetí více prostor, zejména tam, kde jsou provozovatelé závislí na cestovním ruchu.

Expanze nájemního bydlení

Vzhledem k tomu, že prodejní ceny bytů v uplynulých letech vzrostly tak, že jsou v současné době pro velkou část obyvatelstva nedostupné, developeři, investoři i místní úřady se budou snažit najít jiné cesty, jak řešit bytovou krizi v Praze. Pozornost se proto přesouvá například na projekty určené pro nájemní bydlení.

Prodejní ceny v nově budovaných projektech nebudou výrazněji klesat, protože rostoucí náklady již nyní stlačují očekávané zisky. Naproti tomu lze předpokládat cenovou korekci na sekundárním trhu, tedy u bytů v osobním vlastnictví. Vzhledem k tomu, že k velkému nárůstu cen v tomto segmentu došlo poměrně nedávno, mají majitelé již „second hand“ bytů mnohem větší prostor pro vyjednávání. Sladit finanční očekávání obou stran však může být i nadále obtížné.

RS/pb

Exkluzivní partner

Hlavní partneři

Partneři