Podle Jana Jurčíčka ze Savills má pražský kancelářský trh celkem 3,9 milionu metrů čtverečních kanceláří, z toho přibližně 1,1 milionu tvoří budovy starší dvaceti let. Právě ty se dnes dostávají do centra debat o re-use, rekonstrukcích a konverzích. Zároveň ale platí, že na trhu chybí nové kanceláře ve vyhledávaných lokalitách. „Větší nájemci, kteří chtějí nějaké tisíce metrů čtverečních, nemají kam jít, dokud se neobjeví nové prostory v žádaných lokalitách – tedy Praha 1, 2, 8 a částečně 4,“ uvedl. Napětí mezi poptávkou a nabídkou potvrzuje i vývoj neobsazenosti. Na konci roku 2024 byla na 7,2 %, nyní je míra neobsazenosti 5,9 %.
Diskuse ale ukázala, že další život starších kancelářských budov dnes neurčuje jen poptávka, ale především ekonomika. Při nájmech zhruba mezi 16 a 30 eury za metr čtvereční podle lokality zůstává kancelářské využití pod hodnotou rezidenční výstavby. „Proto většina developerů je motivovaná konvertovat budovy do bytů,“ řekl Jan Jurčíček. Situace re-use je tak podle něj „dnes blokovaná ekonomickou stránkou věci“.
Panelisté se ale shodli, že debata o starších objektech nemůže stát jen na výnosu za metr čtvereční. Erik Štefanovič z DELTA Group CZ, zdůraznil, že: „strategie do budoucnosti musí být spojená s tím, že musíme lidi vtáhnout zpátky do center měst.“ Podle něj se centra měst včetně Prahy vylidňují a mění se struktura vnitřního města. „Transformace zpět na prostory, které jsou pro lidi, je tou správnou cestou,“ dodal.
Na to navázal Tomáš Míček z Capexusu, podle něhož v Praze chybí budovy s větším přesahem. „Nikoliv monokultura, kde je to jen office, bydlení nebo retail,“ řekl. Právě mix funkcí je podle něj jedním z hlavních trendů současného developmentu. Připomněl, že kanceláře se po období expanze na okrajích města začínají vracet do centra a že i jejich vnitřní fungování se zásadně proměnilo. „Dneska je to prostor podporující kreativitu – kde se mají lidé setkávat a tvořit.“
Proměnu pracovního prostředí podrobněji popsal Martin Židek ze Studia Perspektiv. Podle něj firmy dnes při přípravě kanceláří nemohou podcenit analytickou fázi. „Dnes už existuje samostatný úbor, který má za úkol zkoumat pracovní rutiny týmu, i byznysovou strategii dané firmy,“ uvedl. Kancelář už podle něj nemá sloužit jen jako místo výkonu práce. „Kanceláře by měly nabídnout mnohem víc – měl by to být prostor, který podporuje firemní kulturu a identitu.“
Podobně mluvil i Simon Johnson z Crestylu. „Co vidíme v poslední době je post-covid změna – větší důraz na flexibilitu,“ řekl. Právě flexibilita se podle něj stává jedním z klíčových parametrů současných kanceláří, i když ji ne každý zaměstnavatel zatím shledává stejně podstatnou. Rozdíly jsou patrné i mezi jednotlivými nájemci. Některé firmy chtějí centrum nebo Karlín, protože jsou závislé na nedostatkové pracovní síle a lokalitou i okolními službami se snaží přitáhnout odborníky. Jiné firmy jsou konzervativnější, potřebují více metrů a více řeší cenu nájmu, takže se posouvají spíš do Prahy 4 nebo širšího centra.
Vedle ekonomiky a pracovního komfortu se do rozhodování stále víc promítá i udržitelnost. Jan Jurčíček označil ekologii za jeden z faktorů, proč se snažit budovy zachovat. Podle Martina Židka je právě v tom největší hodnota rekonstrukcí. „Rekonstrukce je vždy výzva,“ uvedl. Současně ji ale vnímá jako příležitost navázat na charakter a genius loci budovy, což novostavba podle něj „jen těžko dožene a většinou to nemá“. Starší objekty sice často přinášejí limity, jako jsou hluboké dispozice, malé rozpony nebo malá okna, ale právě tato omezení mohou vést k originálnějším řešením. „Dává to charakter místu,“ dodal.
