Pražské nájemné: včera růst, zítra stagnace

Přitom je patrné, že nárůst nájemného v přepočtu na metr čtvereční se týkal všech segmentů nájemního trhu (viz graf). Nutno však podotknout, že se jedná o statistické údaje průměrné, které berou v potaz všechny části Prahy a nerozlišují například, zda je byt vybavený nábytkem nebo je-li součástí nájemného i platba za garážové stání či sklep apod.

V segmentu developerských projektů se v grafu jedná hlavně o nájemné v bytech vlastněných individuálními majiteli. Ze statistik a průzkumu veřejných zdrojů však vyplývá, že na trhu nájemního bydlení vzniká ještě nová kategorie projektů – nájemních domů vlastněných institucionálními majiteli. V tomto případě jde o byty v jednom objektu, zpravidla plně vybavené, pronajímané a spravované na profesionální bázi. V Praze jich zatím mnoho není, ale postupně vznikají – k průkopníkům na tomto poli patří společnosti AFI, CPI, Zeitgeist, Bohemia Interactive apod. Nájemné za metr čtvereční se v těchto projektech loni pohybovalo v rozpětí 550 – 610 Kč za měsíc.

Praha: vývoj nájemného v roce 2022

Nájemné v letošním roce

Od začátku tohoto roku je možné sledovat stagnaci cen nájmu. Viditelně klesá poptávka – na rozdíl od loňského roku, kdy bylo na jeden byt deset zájemců, je to aktuálně spíše o polovinu méně. To je způsobeno nejen nárůstem nájemného, ale hlavně zvýšením cen energií. Celková cena za nájem, poplatky za služby a energie, internet atd. se v novostavbách v průměru pohybuje u bytu velikosti 2+kk až na úrovni 30 000 Kč za měsíc. Vzhledem k tomu, že mzdy loni rostly jen asi o 5 %, schopnost „běžné“ populace platit takto vysoký nájem nyní klesá.

V letošním roce, ačkoliv se inflace očekává stále poměrně vysoká, nebude růst cen nájmu tak dramatický jako v loni, lze očekávat spíše stagnaci. Pro rok 2024 lze předpokládat, že dojde ke korekci cen v jednotkách procent, a to hlavně tam, kde prozatím nedošlo k dramatickému nárůstu.

Institucionální trh

Rezidenční trh v České republice, ale i v celé Evropě nyní zamrznul kvůli hospodářským problémům. U nás je to dáno navíc také výší úrokových sazeb a celkově komplikovaných podmínek pro získání hypotéky. Trh tak vkládá naděje do institucionálního nájemního bydlení. Ale ani tady není situace ideální, protože jeho financování je pro většinu podnikatelských subjektů stejně drahé jako pro fyzické osoby. Navíc většina institucionálních investorů očekává 5% hrubý výnos z nájmu – pokud se ovšem průměrná prodejní cena novostaveb pohybuje okolo 150 000 Kč za metr čtvereční, nelze toho dosáhnout. Většina zájemců je proto ochotna zaplatit jen zhruba 120 000 Kč včetně DPH.

Praha: nájemné na institucionálním trhu

Autorka je zakladatelkou a ředitelkou společnosti BTR Consulting.

Zuzana Chudoba