Brno stejně jako Praha vyjednává dohody s developery. Brno má a Praha připravuje nový územní plán. V čem se v tomto ohledu liší situace v Brně a Praze z hlediska developerů?
V Praze i Brně se naše kancelář podílela na přípravě klíčových kroků, jako je přijetí zásad spolupáce s developery nebo pořizování územního plánu. Spolupracovali jsme i na konkrétních plánovacích smlouvách. Máme tedy možnost sledovat praxi v obou městech.
Praha investory zapojuje už ve fázi změny územního plánu. K tomu využívá podmiňující plánovací smlouvy. Zastupitelstvo dostává na stůl ke schválení změnu územního plánu rovnou spolu s návrhem plánovací smlouvy. Praha tak jedná s investorem v rané fázi projektu, už když se společně stanovují parametry změny územního plánu. Praha tak může k vyjednané smlouvě připojit přesné parametry projektu, které fixuje ve formátu soukromoprávního regulačního plánu. Obsahově ho tým hlavního města připravuje společně s Institutem plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR).
Naproti tomu Brno, jak se zdá, používá nástroj plánovacích smluv v situaci, kdy konkrétní projekt už územní plán umožňuje. Město se tak domlouvá s investorem až ve fázi povolování projektu. Obě praxe – pražská i brněnská – jsou z pohledu předpisů možné. Ilustrují, jak širokou paletu teď samospráva má pro to, aby se pružně dohodla s investorem. Předmětem dohody může být velké množství parametrů a různé módy spolupráce v době, kdy projekt je teprve ve fázi přípravy, takže obě strany jsou relativně flexibilní v celé řadě projektových parametrů, které se tak mohou stát předmětem spolupráce vedoucí ideálně k rychlejšímu průchodu projektu samosprávou.
Případně, například díky vzájemné spolupráci při naplnění některých technických požadavků pro povolení, může urychlit i povolovací proces. V Praze i v Brně si municipalita postavila kvalifikovaný tým, který umí za město aktivně s investorem spolupracovat a hledat možnosti vzájemné spolupráce.
V čem jsou výše zmíněné nástroje výhodné pro každou ze stran?
Developerům umožňují plánovací smlouvy právně závaznou fixaci dohody s městem o vzájemné spolupráci, a to ve všech fázích příprav a realizace: v povolovacím řízení, komunikaci i při stavbě. Developeři také mohou sledovat praxi samosprávy v této oblasti a tlačit na zrychlování procesů a využívání dobré praxe. Město může sloužit jako facilitátor mezi více investory v území a být partnerem v komunikaci projektu veřejnosti. Developeři i město (města) si takto postupně mohou cíleně vytvářet dobrou praxi, hledat inovativní a třeba i náročnější řešení, které ale přinese vyšší kvalitu do dané lokality, a kultivovat celkové vhodné investiční prostředí ve městě.
Můžeme zmínit příklady dobré a špatné praxe v této oblasti?
Příklad úspěšného použití plánovacích smluv je rozhodně pražské Nákladové nádraží Žižkov a rozhodně to neříkám proto, že se kolegové z Frank Bold Advokáti na přípravě smluv v této oblasti také podíleli. Hlavní město aktivně fungovalo jako facilitátor mezi pěti různými investory a městskou částí. Bez této zásadní role města a fixace dohody v podobě plánovacích smluv by podle mého mínění žádná ze stran nebyla schopná dojít k dohodě o území. Výsledkem je transformace brownfieldu v moderní čtvrť pro 20 tisíc obyvatel a příspěvky investorů 1,4 miliardy korun na infrastrukturu.
Na opačné straně spektra stojí případ Šantovka Tower v Olomouci. Jedná se o velký projekt, který se po letech sporů znovu vrací do fáze přípravy – a to kvůli podezření ze systémové podjatosti a možného ovlivňování státní správy samosprávou. Ve výsledku má těžkou hlavu jak investor, tak olomoucká radnice. Vyzdvihl bych, že Nejvyšší správní soud v posledním rozsudku výslovně zmínil, že plánovací smlouvy jsou zcela legitimní nástroj, který je možné používat, ale dohoda, a hlavně chování obou stran musí mít takové parametry, aby nevzniklo odůvodněné podezření o systémovém střetu zájmu – tedy ovlivňování státní správy ze strany samosprávy.
Z toho plyne poučení: je potřeba jasně definovat celý systém uzavírání smluv včetně usnesení zastupitelstva, průchodu projektu úřadem a komunikace. Pokud jsou smlouvy zarámovány obecně platnými zásadami spolupráce a postupně se kultivující praxí, která se aplikuje na všechny investory, pohybují se obě strany v bezpečném právním prostředí.
Kde vidíte příležitosti pro udržitelná opatření v developmentu?
Dohoda města s developerem o širším zájmovém území umožňuje realizovat prvky, které by jinak v rámci jediné budovy nešly realizovat z důvodů technických nebo ekonomických – například projekty hospodaření s vodou nebo modrozelená infrastruktura v okolí projektu. Zpřísňují se požadavky na standardy budov, proto může být pro investory zajímavé, když jim město nabídne zapojení do projektů městské energetiky, PPA kontraktů nebo sdílení energie. Sledujeme zájem o toto využití projektů městské energetiky u partnerů z řad investorů i samotných municipalit.
remspace
