„Rezidenční trh je v tuto chvíli na velmi dobré vlně. První kvartál roku 2025 byl silný, prodalo se 2 500 nových bytů v Praze,“ uvedl Petr Michálek, generální ředitel Skanska Residential. Podle něj se potvrzuje trend postupného návratu poptávky i hypotečních klientů: „Kdyby byly sazby na 3–4 %, bylo by to ideální. Ale i tak už dnes hypoteční kupci na některých projektech tvoří většinu.“
Zájem se koncentruje hlavně na menší dispozice: „Byty 1+kk a 2+kk tvoří zhruba dvě třetiny prodejů. Přesto se prodává napříč lokalitami i dispozicemi,“ doplnil Petr Michálek. Potvrzuje se i vyšší podíl tuzemských kupujících – více než 80 % klientů Skansky tvoří Češi, což je podle něj pozitivní změna oproti předcovidovým letům. Zároveň ale upozorňuje na neudržitelný růst cen: „To, na co sáhneme, se kvartálně zdražuje. Tempo růstu cen je nebezpečně rychlé a tažené zejména náklady – stavebními, projektovými i regulatorními.“
Novým prvkem v developerské rovnici jsou institucionální investoři, kteří skupují celé bloky bytů k pronájmu. „Vidíme, že když investor koupí stovky jednotek v nové fázi na Rohanu, snižuje to objem nabídky pro běžné kupující,“ upozornil Radek Procházka, majitel společnosti Home Portal. Podle něj se český investiční trh nadále spoléhá na nemovitosti: „Češi investují do cihly – nemáme funkční burzu. Investiční poptávka žene ceny malometrážních bytů, zatímco velké rodinné byty jsou cenově vytlačeny mimo Prahu.“
Naprosto zásadní problém zůstává v povolovacím procesu. „V Česku jsou time-to-market dekády. V Polsku tři roky,“ srovnal Radek Procházka. Ondřej Šaier, partner ve společnosti VERUM capital souhlasil: „Stále dokola se opakuje to samé. Aby bylo bydlení dostupné, musíme zkrátit proces povolování. Ale nestačí to – problémem je i nedostatek pracovní síly, slabá technická kapacita a mentalita společnosti, kde se málo lidí chce živit řemeslem.“ Ondřej Šaier navrhl mimo jiné uvolnění některých regulací: „Pokud chcete stavět v centru, musíte auta schovat pod zem, což je drahé. Omezení výšky zástavby je další z faktorů, které snižují dostupnost.“
Tomáš Běhounek, partner a advokát ve společnosti bnt attorneys in CEE připomněl, že stát by měl cílit zejména na menší města a obce, které se dnes potýkají s úbytkem obyvatel a nulovým zájmem developerů. „V Praze má trh sílu fungovat sám. Ale malé obce nemají know-how ani kapacitu. Projektová podpora od státu by měla směřovat právě tam.“ Vyzdvihl také nový zákon o podpoře bydlení, který obcím umožňuje ručit za nájemníky ze znevýhodněných skupin. „Investor obvykle takovému nájemci byt nepronajme. Ale pokud za něj obec převezme záruku, mění to situaci.“
Zkušenosti z praxe přidal Marek Blaha, CEO společnosti Dostupné bydlení České spořitelny: „Když jsme oslovili 140 starostů, reagovalo jich pět. Ale tam, kde do toho šli, to funguje. Ve Žďáru nad Sázavou dnes stavíme 700 bytů.“ Cílem podle něj není konkurovat trhu, ale doplnit ho o segment s nižším nájemným: „Nabízíme nájemné o 20 % pod trhem – a jde to. A zároveň vytváříme model, který může sloužit jako inspirace.“ Projekt Dostupného bydlení České spořitelny získal financování z Evropské investiční banky – první svého druhu ve východní Evropě.
Marek Blaha připomněl, že dostupnost nelze chápat jen jako schopnost si pořídit byt. „Chceme žít v zemi, kde mladým nedáváme šanci se do trhu vůbec zapojit?“ ptal se a dodal: „Nákup bytu je dlouhodobý proces, který má být součástí životní dráhy.“ Podle Radka Procházky je současný růst prodejů dán odloženou poptávkou z let 2022–2023. Upozorňuje ale, že „nabídka se nezastavila, zejména ve Středočeském kraji vzniká řada projektů, které se připravovaly i sedm let.“
Petr Michálek dodává: „Aktuálně se prodalo 2 500 bytů, na trhu jich je asi 5 000. Pokud se žádné nové projekty nespustí, je Praha za dvě čtvrtletí vyprodaná.“ Všichni panelisté se shodli na nutnosti systémového přístupu a úzké spolupráce mezi státem, samosprávami a developery. „Strukturální změna je nezbytná,“ zaznělo opakovaně od několika řečníků.
O stěhování obyvatel za dostupným bydlením hovořil Ondřej Šaier: „Pokud lidé nemají na centrum, jdou dál. Veškerá infrastruktura tím trpí, Praha přichází o daňové příjmy. A pak nemá prostředky na infrastrukturu.“ Souhlasí s tím i Radek Procházka: „Ve Středočeském kraji, pokud je lokalita na vlaku a do 30 minut do Prahy, se staví. Ten trend nekončí.“ I když ceny v centru Prahy překračují 200 tisíc Kč za m², v okolních obcích se stále staví za polovinu. „To je místo, kde je dostupné bydlení pro mladé rodiny,“ shrnuje Radek Procházka.
Tomáš Běhounek upozornil, že stát má v rukou nástroje k nápravě – ať už legislativní, nebo organizační: „Veřejný zájem může spočívat v tom, aby se zrychlily i ty revizní procesy. A pak ani nemusíme měnit zákony. Problémem je nefunkční justice, ne nedostatek právních nástrojů.“
Podle Petra Michálka je řešením kombinace nástrojů: „Bydlení by se mělo stát veřejným zájmem. Klíčová jsou efektivní územní plánování a předvídatelné povolovací procesy. Investujete stamiliony, sestavíte tým, ale jeden dopis od souseda vám dokáže projekt na roky zastavit.“ Navrhuje, aby kvalitní územněplánovací dokumentace mohla nahradit standardní povolovací řízení.
Z debaty je zřejmé, že poptávka nechybí. Chybí připravené projekty, infrastruktura a pružnost systému. „Prodeje se rozběhly, ale nemáme produkt,“ shrnul Tomáš Běhounek. A pokud nová nabídka nevznikne včas, bude Praha za pár měsíců opět vyprodaná. Jak poznamenal Radek Procházka, „krize je ta chvíle, kdy se dělá změna. Nálada už ale není tak kritická, tak pochybuji, jestli bude na změnu dostatečná vůle.”
