Mikrobyty jako reakce na tlak trhu
Jedním z hlavních témat byly mikrobyty. Podle Milorada Miška Miškoviće, zakladatele Karlín Port Real Estate a spoluzakladatele Opportunity Real Estate Fund, jde o segment, který se do Česka dostal ze západní Evropy z jednoduchého důvodu: deficit bytového fondu, vysoké ceny a tlak na dostupnost. Je trendem, že developeři, kteří si mikrobyty developují, je budou dlouhodobě pronajímat. My v rámci nádraží Vyšehrad směřujeme k prodeji,“ uvedl. Anna Ježková, jednatelka a partnerka Atkins & Langford Development, doplnila, že poptávka po menších dispozicích je logickou reakcí na zhoršující se dostupnost. „Praha je podle aktuálních dat třetím nejméně dostupným městem v Evropě. A to se promítá do toho, jak lidé bydlí i jaké byty si mohou dovolit,“ uvedla.
Zuzana Chudoba, majitelka a zakladatelka společnosti BTR Consulting, k tomu přidala klíčový rámec: nejde o módní trend, ale o strukturální změnu. „Praha se mikrobyty nezaplní. Ale zmenšování dispozic je přirozený jev v nájemním bydlení. Odpovídá tomu demografie – máme víc jednočlenných a dvoučlenných domácností – i ekonomika projektů,“ vysvětlila. Menší byty tak nejsou „novinkou“, ale racionální reakcí na náklady staveb, dostupnost nájmů a očekávané výnosy investorů.
Investiční byty tvoří většinu trhu. Hypotéky rostou, ale dostupnost zůstává problém
„Dovolím si tvrdit, že 60 % bytů,které se dneska obchodují na trhu, jsou investiční, a ne na bydlení – respektive že v nich nebudou bydlet ti, kdo je pořídili, ale že budou dále podpronajímané,” otevřela téma investičních bytů Zuzana Chudoba. Pavel Malecha, ředitel útvaru Financování nemovitostí v ČSOB, sice upozornil, že ve financovaných projektech banky je podíl investorů spíše kolem 20–30 %, nicméně trend růstu investičního vlastnictví potvrdila i Anna Ježková. „V regionálních městech jako Brno nebo Hradec Králové je investiční poptávka silná. U malometrážních bytů je návratnost pro investory výhodnější, ale u větších dispozic – 3+kk, 4+kk – jde zpravidla o vlastní bydlení.“
V závislosti na vysokou poptávku banky očekávají další oživení hypoték. „Poptávka byla odložena v letech 2022 a 2023. Letos se vrací – a prostor pro růst tu stále je,“ říká Pavel Malecha. Průměrná hypotéka podle něj už přesáhla čtyři miliony korun, což jen podtrhuje tlak na kupní sílu domácností.
Nedostatek bytů jako systémový problém, který nelze vyřešit skokově
Martin Vachek, zakladatel a jednatel společnosti MFD Management, upozornil na zásadní nerovnováhu mezi poptávkou a nabídkou. „Počet bytů na trhu je omezený. Když roste počet hypoték a neroste počet dokončených ani povolených bytů, znamená to jediné: trh se točí kolem refinancování. Není co prodávat,“ řekl. Dodal, že ani masivní zrychlení povolování by situaci nevyřešilo okamžitě. „Kdybychom začali povolovat desetkrát víc, stavět to stejně nedokážeme. Stavební kapacity jsou limit.“
Systémové bariéry zmínil i Milorad Miško Mišković: schvalování je podle něj bržděno nízkou motivací úředníků. „Lidé z úřadů odcházejí, protože nechtějí nést odpovědnost. Pokud chceme rychlejší povolování, musí být každé rozhodnutí adekvátně ohodnoceno.“
Institucionální nájemní bydlení a role měst: trh vzniká, ale jeho kapacita je omezená
Debata se stočila také k institucionálnímu nájemnímu bydlení. Podle Zuzany Chudoby se nejedná o nástroj dostupného bydlení v sociálním smyslu, ale o profesionální segment s vlastním modelem. „Soukromý sektor není schopen řešit dostupné nájemní bydlení. Může přispět, ale ne nahradit veřejné politiky,“ upozornila.
Banka i developeři však potvrzují, že se situace mění. Česká spořitelna už realizuje projekty se sníženým nájmem ve výši 20 % pod trhem. ČSOB financuje podobné iniciativy napříč republikou a podle Anny Ježkové roste ochota bank podpořit i projekty s nižší výnosností.
Důležitou roli podle Martina Vachka hrají municipalitní pozemky a partnerství s developery. „Když město vloží pozemky do společného podniku, zvyšuje to šanci, že vznikne nový bytový fond,“ uvedl. O to více je ale nutná právní jistota.
Martin Fadrný, konzultant a právník ve společnosti Frank Bold Advokáti, poukázal na zásadní rozdíly v povolování projektů napříč republikou – od staveb pod jednotnou státní stavební správou (DESÚ) po hybridní povolovací procesy v regionech. Podle něj bude klíčové sledovat, jak nová vláda nastaví detaily stavební legislativy. „Máme jedinečnou šanci přenést zkušenost odborné debaty do politického rozhodování. Pokud budeme schopni vytvořit silná spojenectví, může to legislativu zásadně posunout.“
