Marcel Soural, CEO společnosti Trigema, otevřel debatu jasnou formulací: „Město krátkých vzdáleností je model, který má přirozený smysl. Chceme, aby nevznikaly vyloučené lokality za Prahou, kde vlastně není nic.“ Podle něj není problémem samotná výstavba, ale to, když vzniká odděleně od služeb, škol nebo veřejné dopravy – tedy přesně tak, jak Praha vznikala v posledních desetiletích.
Leoš Anderle, CEO společnosti Sekyra Group, připomněl, že správný urbanismus není vynález posledních let, ale návrat ke kvalitám starých čtvrtí: „Když mluvíme o městě krátkých vzdáleností, přirovnáváme ho k Vinohradům, Dejvicím nebo Karlínu. Všichni intuitivně víme, že se tam dobře žije a že vše, co potřebuji, najdu ve svém okolí. To se snažíme dnes znovu vytvářet.“
Role města v urbanismu je zásadní
Tomáš Běhounek, partner a advokát z kanceláře bnt attorneys in CEE, upozornil, že problém nevzniká tam, kde staví jeden investor, ale v územích, která se vyvíjejí pod rukama mnoha různých vlastníků. „Tam by měla přijít na řadu role města, aby mělo vývoj území pod kontrolou. Role města v urbanismu a developmentu je nenahraditelná.“ Podle něj však obce tuto roli často neplní, i když jim ji ukládá zákon: „Obec pečuje o všestranný rozvoj území a potřeby svých občanů. Měla by hledat příležitosti pro nevyužité pozemky, je v zájmu investora i obce, aby tam stavba vznikla.“
Petr Palička, CEO EP Real Estate, doplnil příklad z Waltrovky, kde Penta realizovala výstavbu na ploše 16 hektarů. „Aniž bychom si to tehdy definovali, postavili jsme město krátkých vzdáleností. Pokud tam máte byty, potřebujete obchody a restaurace, kde lidé zůstávají. A když tam lidé bydlí, potřebujete kanceláře, aby tam život fungoval i přes den.“
Zásadní rozdíl mezi Prahou a zahraničím popsal Jan Řežáb, majitel a zakladatel společnosti JRD: „V řadě měst funguje model, kdy město koupí pozemky a vytvoří urbanistický plán. My máme opačný systém – území si tvoří sami developeři.“ Podle něj chybí legislativa, která by Praze umožnila být skutečným městským developerem. „Myslím si, že AI změní náš život a měla by změnit i náš obor. Ale pořád jsme ve vleku systému, který neodpovídá tomu, jak se dnes tvoří moderní města.“
Zdeněk Völfl z Magistrátu hlavního města Prahy naopak zdůraznil, že město se do koordinace veřejného prostoru zapojovat musí: „Jsme rádi, že dnes existuje poptávka po tom, aby město zasahovalo do veřejného prostoru. Chceme město husté. Metropolitní plán opouští staré paradigma separace funkcí a přestává limitovat, jestli má na určitém místě vznikat bydlení nebo kanceláře.“ Podle něj však flexibilita v rámci funkčního využití klade větší nároky na zajištění škol, školek a další infrastruktury – a k tomu slouží plánovací smlouvy.
Ne všichni s tím ale souhlasí. Marcel Soural upozornil, že „plánovací smlouva je dobrý nástroj, ale dnes vyžaduje po developerech přísnější podmínky než banky. Město po nás chce nejen infrastrukturu, kterou ve výsledku platí koncový spotřebitel. Když po nás chce kontribuce, zdražuje tím byty. A když stavíte například u metra, kromě města řešíte ještě Dopravní podnik, který má další požadavky.“
Diskuse nakonec opakovaně směřovala k financování infrastruktury. Praha je podle Václava Novotného z IPRu v podobné situaci jako stát: „Máme projekty jako metro D, které jsou extrémně drahé. Jeden bez druhého – veřejný sektor bez soukromého – existovat nemůžeme.“ Problémem je podle něj i provoz města: „Velkou část rozpočtu prožíráme. Kdybychom zrušili dotace, tak třeba veřejná doprava by bez nich nefungovala.“
Debata ukázala i zásadní rozdíl mezi územním plánem jako urbanistickým nástrojem a ekonomickou realitou. Metropolitní plán podle Zdeňka Völfa vymezuje potenciál na 350 000 nových bytů, ale jejich realizaci brzdí dopravní předpisy, požadavky městských částí i tlak na parkovací místa. „Když se staví věže, hrozí, že se z nich stanou solitéry. Musí být propojeny veřejnou dopravou – to je základ města krátkých vzdáleností.“
Co Praha potřebuje?
Závěr diskuse byl překvapivě jednotný. Praha potřebuje tři věci – město, které se nebojí být aktivním hráčem, developery, kteří vytvářejí kompletní čtvrtě včetně infrastruktury a legislativu, která nezpůsobí, že rozvoj stojí řadu let na místě. Zdeněk Völfl dodal, že jen společný postup umožní Praze růst: „Veřejný sektor bez soukromého existovat nemůže – a to platí i obráceně.“
