Investiční trh v roce 2023 – problémy i příležitosti

Realitní investiční trh ovlivňují a budou ovlivňovat i v tomto roce zvýšená inflační očekávání a nárůst úrokových sazeb, které zdražují realitní financování. To nutně vede ke zvýšení očekávaných výnosů.

Na většině evropských trhů již došlo napříč realitními sektory k posunu výnosových měr směrem nahoru. Podle prognózy společnosti BNP Paribas Real Estate lze ještě i v roce 2023 čekat určitou cenovou korekci u některých typů aktiv a na některých trzích. Stabilizace se očekává v druhé polovině roku, kdy by také mohlo dojít k oživení investiční aktivity.

Aktuálně se většina trhů nachází ve fázi hledání „správné“ cenové hladiny. Na českém trhu už od loňského léta přetrvává situace podobná tanečnímu parketu, kdy kupující sedí na jedné straně, prodávající na druhé a čeká se, kdo první vstoupí na parket. Přitom minimálně v první polovině tohoto roku by u nás měla míra inflace zůstat dvouciferná.

Kanceláře: nájemci zůstávají

Výnosová míra pro prémiové kanceláře v Evropě by se měla letos zvýšit o průměrných 30 bazických bodů, přičemž nárůst očekáváme na všech trzích. Proti zvyšování výnosů ovšem působí růst nejvyššího dosahovaného nájemného, které loni rostlo napříč celou Evropou. Tento růst by měl pokračovat také v roce 2023, i když pomalejším tempem. (Nejvyšší dosahované nájemné pro špičkové kanceláře v Praze činilo na konci roku 2022 až 28 eur/m2/měsíc.)

Poptávka nájemců nadále přetrvává i navzdory zhoršující se ekonomické situaci. Příští měsíce ovšem budou výzvou pro řadu nájemců vzhledem ke  kumulativně stoupajícím nákladům na provoz. Očekává se výrazný nárůst jak poplatků za služby, tak cen energií, které výrazně ovlivní celkové náklady nájemců kancelářských ploch.

Lze předpokládat, že na českém trhu v roce 2023 přibude podpronájmů nadbytečných prostor a také přejednání stávajících smluv v porovnání s množstvím nových pronájmů a relokací, které se nyní nájemcům velmi výrazně prodražují. Drtivá většina nájemních smluv pro kanceláře má valorizační doložku – v případě eurových nájmů lze očekávat nárůst nájemného do 10 % podle HICP (Harmonizovaný index spotřebitelských cen), ještě vyšší pak v případě korunových nájmů, valorizovaných podle inflačních údajů ČSÚ.

Logistika: návrat k normálu

Zatímco nájemné v kancelářích v Evropě rostlo loni jen mírně, ceny v segmentu logistiky, tedy skladových a průmyslových prostor, zaznamenaly nárůsty významné, a to především ve Velké Británii (+ 59 % v oblasti Londýn Heathrow) a v regionu CEE – v Polsku přes 30 %, v České republice o 21 %. V tomto roce by se ovšem nájemné mělo spíše stabilizovat – aktuálně dosahuje pro „top“ projekty v nejlepších lokalitách až 7,50 eur/m2/měsíc.

Vzhledem k horší ekonomické situaci lze předpokládat ochlazení poptávky, firmy ovšem budou více tlačeny do optimalizace svých provozů, což může přinést další poptávku po prostorách. Přitom neočekáváme výrazný nárůst míry neobsazenosti, která se v ČR aktuálně pohybuje kolem 1 %, přičemž poptávka nadále převyšuje úroveň dodávek nových prostor.

Výnosová míra se v segmentu logistiky loni zvýšila nejvíce na nejlikvidnějších trzích ve Velké Británii, následované Francií a Německem. Na menších a méně likvidních trzích byly nárůsty výnosových měr mírnější, a to kvůli zamrznutí investiční aktivity. Přecenění a další posun výnosových měr se nicméně očekává – podobně jako u kanceláří je v evropském průměru toto zvýšení odhadováno na zhruba 30 bazických bodů.

Obchodní parky odolávají

Situace na trhu „retailových“ nemovitostí je porovnání s kancelářemi či „industriálem“ odlišná. Nejvyšší dosahované nájemné tento rok klesalo ve Velké Británii, Francii či Skandinávii a stagnovalo například na nákupních třídách největších německých měst. Podobný vývoj je podle predikcí BNP Paribas Real Estate očekáván i v roce letošním. Jelikož obchodní sektor prošel výraznějším přeceněním a změnou preferencí investorů již v průběhu covidového období, současné i předpokládané nárůsty výnosových měr nejsou již tak markantní. I v tomto segmentu však sledujeme velmi různorodou výkonnost v závislosti na typu nemovitosti, když velmi atraktivním investičním cílem zůstávají obchodní parky.

Pro celý realitní trh letos bude platit, že starší budovy, které vyžadují vyšší náklady na rekonstrukce, zateplení a zvýšení energetické účinnosti, budou pociťovat silnější tlak na ceny vzhledem k aplikaci kritérií ESG na hodnotu nemovitosti. Naopak odolnější vůči cenovým výkyvům budou „prime“ nemovitosti v dobrých lokalitách.

Autorka pracuje v investičním oddělení poradenské společnosti 108 Agency, která se zaměřuje na komerční nemovitosti.

 

Lenka Šindelářová

Hlavní partneři