František Jíša, J&T Real Estate CZ: Malé projekty lze financovat i crowdfundingem

Letos slavíte mírně významné výročí – 15 let na českém realitním trhu?!

Ano, ale je to trochu složitější. V Česku realitní divize skupiny J&T začala působit v roce 2008, tedy opravdu před patnácti lety. Současná podoba naší společnosti se ale zrodila až v roce 2018. Tehdy jsme dospěli k rozhodnutí, že česká část společnosti J&T Real Estate je natolik velká a aktivní, že si zaslouží samostatnost a vlastní vedení – do té doby bylo vše řízeno ze Slovenska. Dnes jsou tedy ve skupině dvě realitní či developerské společnosti.

A čím dvojnásobný jubilant žije dnes?

Klíčové území, které J&T Real Estate CZ rozvíjí už přes deset let, je část Karlína mezi Sokolovskou ulicí a Vltavou. Tady, na pozemku někdejší strojírny, vyrostl kancelářský komplex Rustonka. Dvě etapy už máme za sebou a obě jsme úspěšně prodali. Během první vznikly tři budovy, v druhé jedna, kde je dnes sídlo celé skupiny J&T. Nyní finalizujeme třetí etapu, opět je to jedna budova a je nejmenší v celém projektu – Red Court nabídne lehce přes 7 000 metrů čtverečních. Tu jsme začali stavět v době hodně složité. Už v průběhu pandemie se mluvilo o tom, že kanceláří bude ubývat a že hlavně kvůli práci z domova se stanou jaksi nadbytečné. My jsme se ale tehdy rozhodli, že začneme, ať už nálada je, jaká je. Bylo to dobré rozhodnutí – za pár měsíců od startu výstavby projektu byla ta budova prodaná. Dalším naším současným projektem je nájemní dům Comenius v pražském Břevnově. Jedná se o bytové jednotky studentského typu, ostatně známé koleje Větrník jsou od něj pár metrů.

Z přehledu vašich projektů mám pocit, že ve sféře rezidencí sázíte právě na takové speciální projekty, někdo k jejich označení použil pojem butikové?!

Ten pocit je správný. Snažíme se u veškeré naší produkce držet punc unikátnosti. V naší DNA nejsou žádné sedmietapové projekty s tisícovkami bytů, to neodpovídá našemu naturelu. Pravda, nyní se pohybujeme ve velkých oblastech a velkých objemech, ale snažíme se držet tohoto kréda, nechceme sklouznout do nějaké developerské šedi. Chceme udržet prémiový charakter našich rezidencí i kanceláří. Což platí i pro náš další projekt, smíchovskou Archu.

Máte i nějaké mimopražské projekty?!

Ano, hodně se věnujeme rozvoji centra Brna – aktuální projekt Trio je pro nás v tomto městě jakousi vlajkovou lodí. Jde o větší komplex na rozloze čtyř hektarů. Stejně jako v případě Archy jde i tady o kombinaci kanceláří a rezidencí v klasické, tedy blokové městské zástavbě.

Vy jste ve vaší společnosti finančním ředitelem, takže pro další otázku jste nejpovolanější osoba. Jak v dnešních, také finančně dosti složitých dobách – zmíním jen pohyb úrokových sazeb i kurzů – své projekty financujete? Na vašem webu mluvíte o 20 miliardách investic?!

Předem je nutné říci, že máme dost vlastního kapitálu, nejsme závislí na vnějších zdrojích. V dobách, kdy jsme pozemky pro projekt Rustonka kupovali a pak ho i částečně realizovali, byly ceny někde úplně jinde než dnes. Ze současného hlediska byly doslova úsměvné. Takže jsme později ty první dvě etapy prodali nanejvýš výhodně. Proto ještě stále pociťujeme přetlak vlastního kapitálu, který nyní nejsme schopni, právě vzhledem ke dnešním poměrům, smysluplně investovat – s výjimkou vlastních projektů. Dnes máme v chodu dva projekty, první, to je už zmíněný dům Comenius, zatím realizujeme kompletně za své, na druhý – to je třetí etapa Rustonky, budova Red Court – máme bankovní financování, které ale bylo sjednáno ještě před obdobím růstu sazeb.

Když už je řeč o bankovních úvěrech, hodně se dnes mluví o tom, že je výhodnější sjednat ho v eurech?!

Nevidíme v tom problém. Toto řešení se samozřejmě nabízí zejména tam, kde jsou příjmy denominovány v eurech, typicky je to u kancelářských budov. My jsme takto zatím nepostupovali a nejspíš ani do budoucna nebudeme. Věříme, že jsme už na vrcholu inflační křivky, proto ČNB už snad sazby nebude zvedat a naopak v rámci EU k tomu dojde, ostatně už dochází. Myslím, že za nějakou dobu tak rozdíl v úročení půjček v korunách nebo eurech bude minimální. Těch dnešních 4 – 5 % bude co nevidět minulostí.

Co bankovní úvěry a imperativy ESG?

Skutečností je, že za poslední rok, tedy od počátku války na Ukrajině, je zelený trend dynamičtější a v přístupu bank patrnější. My se snažíme stavět vždy udržitelně a respektovat všechny ekologické aspekty výstavby, neustále ovšem musíme hledat ten správný poměr mezi cenou a výkonem. Jinak řečeno – naše projekty musí mít smysl jak z hlediska investičního, tak provozního. Ovšem nikoli pokaždé jedno koresponduje s druhým. Respekt k požadavkům na udržitelnost a minimální energetickou náročnost se nemusí rýmovat s ryze ekonomickými aspekty projektu, je proto třeba hledat rozumnou rovnováhu. Realitou ovšem je to, že dnes nikdo nemá tak úplně přesnou představu, co vlastně v tomto ohledu požadovat. Proto se držíme toho, co je už legislativně ukotveno, tedy našimi domácími stavebně-technickými normami. Na unijní úrovni se totiž potřebná legislativa teprve tvoří. Sledujeme tento proces velmi pozorně, ale zatím nevidíme nic, co by mělo na development dopadnout nějak negativně. Pravda – banky, s kterými jednáme, na takzvané zelené projekty poskytují bonifikaci, ale zatím je její úroveň mizivá, nesrovnatelná s investičními náklady. Takže zelený trend je patrný i v této oblasti, ale určitě to neznamená, že by banky odmítaly financovat projekty, které nemají tepelná čerpadla či fotovoltaiku na střeše. Věříme tomu, že na tomto poli půjdeme vpřed nějakým rozumným tempem.

V minulosti poměrně dost developerských firem svou činnost financovalo prostřednictvím dluhopisů…

Já zase musím zdůraznit, že naše společnost rozhodně netrpí nedostatkem kapitálu. Ale samozřejmě jsme se před pár lety zabývali i možnostmi tohoto typu financování, přinejmenším teoreticky. Nicméně ani tehdy, natož pak v současné době se nám to nejeví jako cesta pro nás schůdná. Dnes by dluhopis musel být úročen 10 % a který projekt vám může zaručit tak vysoký stálý výnos? Druhou a rovněž problematickou věcí je, že příprava emise dluhopisů je skutečně hodně náročná. Šli jsme ale ve svých úvahách finančního rázu dále a našli ještě jiný způsob či cestu, jak získat kapitál. A dokonce jsme ho otestovali v praxi. Úspěšně!

Máte zřejmě na mysli vaši spolupráci s platformou Upvest, o co vlastně jde?

Je to čistokrevný online crowdfunding. Tak lze zhruba popsat systém, v němž vám investoři, obvykle ti takzvaně retailoví, svěří své peníze na nějaký konkrétní záměr za jistých podmínek skrze specializovanou platformu. V našem případě se jednalo o projekt Red Court, minimální investice byla 5 000 Kč s tím, že za tři roky budou tyto peníze splaceny. A to s fixním ročním úrokem 6,5 %, tedy vysoko nad sazbou standardních spořicích účtů v době úpisu.

Výsledky?

Takřka ohromující. Ale vlastně nijak překvapivé – lidé v posledních letech ve zvýšené míře hledají možnost investovat s odpovídajícím rizikem. Cílové částky 75 milionů korun se dosáhlo za tři týdny.

Takže budete pokračovat?

Vysoce pravděpodobně ano. Vlastně to cítíme tak trochu jako povinnost vůči těm, kteří nám při tom prvním pokusu projevili důvěru. Red Court jsme totiž dostavěli, naplnili nájemci a pak prodali za pouhý rok, takže našim investorům peníze vrátíme mnohem dříve – v polovině plánované splatnosti. Ale uvažujeme o tom, že bychom jim nabídli stejnou příležitost v našem projektu Comenius. Jakkoli si vlastně půjčovat nepotřebujeme, míníme to spíše jako bonus. Tentokrát ale předpokládáme flexibilní úrok na úrovni tříměsíční sazby PRIBOR plus 3 %. Takže zase to určitě bude mnohem výhodnější než běžné bankovní vklady.

Zní to pěkně a přesvědčivě, ale v developerských projektech se obvykle jedná o stovky milionů korun, ne-li o miliardy?!

Ono šlo vlastně o test, pilotní projekt. Chtěli jsme si jen ověřit, zda-li se tento režim financování může uplatnit i v našem oboru. Jak už jsem řekl, funguje to překvapivě dobře, ale rozhodně to není cesta k miliardám – to by asi vyžadovalo extrémně dlouhé upisovací období či mnoho tranší. Ale pro malé projekty, třeba horský apartmánový dům nebo budovu v malé městské proluce, to cesta k potřebnému kapitálu určitě může být. A pak je tady další výhoda – všechno je na rozdíl od emisí dluhopisů velmi jednoduché a organizačně nenáročné. Většinu potřebné práce odvádí crowdfundingová platforma.

Petr Bým