Zdenka Klapalová, ARTN, Frank Knight
Na znění nového stavebního zákona v první řadě oceňujeme snahu o zjednodušení legislativních procesů a nastartování výstavby. Pokrok představuje sjednocené řízení, namísto původně dvou samostatných územních a stavebních řízení. Povedlo se posílit apelační princip v odvolacím řízení o povolení. Nadřazený orgán již tedy neposílá věc k novému projednání, nýbrž přímo upravuje chyby či nepřesnosti a vydává konečné rozhodnutí. Jako významný klad vnímáme také definování plánovacích smluv, které umožňují městům uzavírat s investory dohody o spolupráci. Odpadá tak předchozí právní nejistota. Plusem pro strategické stavby je vznik speciálního Dopravního a energetického stavebního úřadu pro infrastrukturní a energetické projekty státu. Bohužel se nepovedlo se zreformovat a zefektivnit stavební správu ani odstranit systémovou podjatost. Princip jednoho úřadu i jednoho razítka vzal za své, naopak přibylo další razítko, související s environmentálním stanoviskem. To je celkem smutná bilance dosavadní snahy o zjednodušení procesu a snížení počtu razítek. Stanovení lhůt má působit motivačně a urychlit řízení. Až v praxi však zjistíme, zda budou úřady tyto lhůty dodržovat, nebo zda budou žádosti vracet, např. kvůli formálním nedostatkům, aby získaly na projednání více času. Co se zrychlení procesů týče, dá se předpokládat, že díky novému Dopravnímu a energetickému stavebnímu úřadu nastane u velkých infrastrukturních projektů. To je samozřejmě zapotřebí. Žádoucí však je, aby tomu tak bylo u všech projektů. My doufáme, že i v komerčním developmentu může nový stavební zákon pomoci alespoň mírně zrychlit řízení, a to zejména pomocí digitalizace a dílčích zefektivnění procesů. Důležitější pro urychlení je ale personální obsazení a řízení stavebních úřadů včetně jejich metodického vedení, což samotný zákon nevyřeší. Jako velké riziko vidíme již nyní poddimenzované kapacity stavebních úřadů.
Pro celý realitní sektor je klíčová stabilita a předvídatelnost. Oceňujeme jakékoli pozitivní změny, dlouhodobě stabilní legislativní prostředí a pochopitelně i větší flexibilitu a efektivitu celého stavebního řízení.
Tvorba nového stavebního zákona byla velice ambiciózní a dávala developmentu naději na jednodušší, rychlejší a efektivnější povolovací proces. Bohužel velkou pozměňovací věcnou novelou se tato naděje zcela nenaplnila. Je pravdou, že jistý proces zefektivnění může přinést zavedení jednotného řízení o povolení stavby. Zanikne tak rozdělení na územní a stavební povolení, bude pouze jedno povolení a jedna zjednodušená projektová dokumentace. Naopak velkou prohrou je opuštění modelu vytvoření oddělené státní stavební správy a navrácení ke smíšenému modelu, který zde máme dnes, kdy očekáváme, že bude přetrvávat problémy jako nezastupitelnost úředníků, systémová podjatosti atd. S tím souvisí problematika nevymahatelnosti lhůt, kdy neexistuje žádné opatření proti nečinnosti v případě, že nebudou lhůty jednotlivými orgány dodrženy. Dalším problémem je návrat k mnoha razítkům, včetně vytvoření úplně nového environmentálního stanoviska a opuštění avizovaného zjednodušení ve formě jednoho razítka. Velkou naději na zefektivnění vidíme v digitalizaci veřejné správy, která by mohla zrychlit komunikaci mezi jednotlivými účastníky a orgány, vyřešit problematiku s prokazováním fikce souhlasu a přinést přehlednost celého procesu. Bohužel v současné době nevíme, kdy k integraci digitalizace dojde a zda bude systém v praxi efektivní tak, jak nám je prezentováno. Když bychom tedy měli krátce zhodnotit přínosy a zápory nového stavebního zákona, můžeme konstatovat, že se spíše více nepovedlo, než povedlo. Uvidíme, co přinesou budoucí měsíce. Doufejme, že to budou smysluplné prováděcí předpisy a vytvoření funkční digitalizace veřejné správy.
Nový stavební zákon znamená velký pokrok a výrazné urychlení povolování nových staveb. Umožní to několik principů, které se podařilo prosadit. Stavebník už nebude muset obíhat desítky úřadů a institucí, aby získal jejich souhlas s plánovanou stavbou. Týká se to nejen úřadů, ale také například správců sítí či energetických společností. Vyjádření všech takzvaných dotčených orgánů státní správy a dalších institucí si nově vyžádá stavební úřad. Zároveň se nově zavádí lhůta, do které musí oslovený orgán stanovisko vydat. Běžně půjde o jeden měsíc, ve složitých případech pak dvojnásobek. V případě, že stanovisko nebude poskytnuté včas, bude se to brát jako souhlas. To výrazně urychlí proces povolování staveb, protože v současnosti se na potřebná stanoviska čeká dlouhé měsíce, a to často i přes opakované urgence. V podobných lhůtách by měl rozhodovat i stavební úřad. U něj však takzvaná fikce souhlasu neplatí, nedodržení lhůt stavebním úřadem zákon neřeší. Vždy musí v dané věci aktivně rozhodnout. Nová možnost vydat takzvané integrované stanovisko zmenší počet celkových vyjádření, což celý systém zjednoduší. Skončí také nekonečný úřednický ping-pong mezi prvoinstančním stavebním úřadem a jeho nadřízeným stavebním úřadem v případech odvolání. Tím se podstatně uspoří čas. Zásadní je také to, že pokud vydá vlastník sousedního pozemku potřebného například pro vedení inženýrských sítí či napojení na komunikaci souhlas, tak už ho nebude moct odvolat. To nyní neplatí. Pokud si to vlastník v průběhu procesu rozmyslí, může ho kdykoliv stáhnout. To pak způsobí investorovi velké komplikace. Změna se týká také plánovacích smluv. Pokud ji vedení obce podepíše, nové vedení ji nebude moct jednoduše vypovědět. Zavádí se možnost elektronického podání, zároveň zůstává i možnost podání žádosti v listinné podobě. Zásadně se komplikuje povolování černých staveb, které nově nepůjde dodatečně povolit bez toho, že investor zaplatí pokutu. Naopak se zcela zrušil princip oddělení státní správy a samosprávy. V minulosti jsme spočítali, že neefektivní průtahy povolovacího procesu zdražují nové byty v průměru o 10 %. U sedmimilionového bytu si tak kupující jen kvůli složité administrativě připlatil 700 000 korun navíc. Pokud se povolovací řízení zkrátí na maximálně jeden rok, zlevní to nové byty.
