Český „retail“ sází na nákupní parky

Podobně tomu bude i v tomto roce. Kvůli rostoucím nákladům se koncem loňského roku výstavba parků zpomalila, část projektů plánovaných na letošní rok developeři přesunuli na příští a přespříští rok. Letos by nicméně mohlo být dokončeno kolem 15 nákupních parků.

Pojmem „nákupní park“ neboli „retail park“ se označuje maloobchodní projekt na okraji města, zpravidla napojený na prodejnu potravinářského řetězce. Nabízí vždy alespoň tři obchody, a to především se zbožím denní potřeby. Prodejny mají samostatné vchody přímo z parkoviště. I díky tomu se jim dařilo i v době protiepidemických opatření. Jejich neobsazenost je proto minimální, pohybuje se pod jedním procentem z celkové plochy.

Atraktivní i v pandemii

V současné době v tuzemsku podle citované analýzy funguje 240 nákupních parků s plochou nad 1 500 metrů čtverečních, když celkově zabírají asi 1,1 milionu „čtverců“. Nové projekty vznikají hlavně v menších městech do 40 000 obyvatel, často se jedná o menší stavby do 10 000 metrů čtverečních. „Obecně jsou u nás pro retail parky výhodnější menší města, ve kterých nejsou obchodní centra, která pro dobré fungování potřebují větší spádovou oblast. Retail parkům díky menší velikosti stačí menší množství obyvatel v okolí. V Praze, kde dominují obchodní centra, je tedy výrazně nejnižší počet retail parků vzhledem ke spádové oblasti,“ popisuje postavení nákupních parků v české maloobchodní síti Jan Čížek z firmy Cushman & Wakefield.

Samozřejmě ani nákupní parky, respektive jejich majitelé, vnímají poměrně dramatické změny v ekonomice, které se propisují do poměrů na realitním trhu. „Nedostatek prostor k pronájmu se samozřejmě projeví na výši nájmů. Pronajímatelé budou těmi, kdo v příštím období bude určovat cenu. Zároveň do ní budou muset promítnout i vyšší náklady na výstavbu,“ říká J. Čížek. A dodává, že nájemní smlouvy se uzavírají zpravidla na 10 – 15 let.

Nákupní parky v číslech

(počty nových, rekonstruovaných i rozšířených objektů)

Mezi obchody v parcích podle J. Čížka expandují zejména ty s vybavením pro domácnost, tedy například prodejci kuchyňských potřeb, spánková studia nebo obchody s potřebami pro zvířata. Dále se daří také diskontům s oblečením či domácími potřebami. Počet prodejen zvyšují i potravinářské řetězce. Ty zároveň reagují na změnu zákaznického chování v souvislosti s pandemií a v některých případech zmenšují obchody – z původních hypermarketů doplněných pasáží s několika prodejnami tak vznikají další nákupní parky, čímž se částečně kompenzuje nedostatek nové výstavby.

Díky rostoucím obratům v nákupních parcích stoupá i poptávka investorů. Podíl těchto transakcí v rámci investic do maloobchodních nemovitostí tvořil do roku 2019 podle statistik společnosti Cushman & Wakefield kolem 20 % celkového počtu a většinou méně než 10 % celkového objemu těchto nákupů. Loni se ale nákupní parky podílely na počtu maloobchodních transakcí 56 % a na jejich hodnotě 51 %. Jak ukazují jiné výzkumy, nákupní parky jsou populární i leckde jinde.

Investiční příležitosti

Ze závěrů aktuální analýzy GfK, kterou si nechala vypracovat společnost Lekvi Development, vyplývá, že investice do nákupních parků se vyplatí realizovat především na dynamicky se rozvíjejících trzích zemí střední a východní Evropy. Podle citované analýzy mají vysoký potenciál růstu zejména Bulharsko, Rumunsko i některé oblasti Maďarska, nicméně počet nákupních parků roste v celém regionu střední a východní Evropy – například v Polsku se za poslední rok jejich plocha rozšířila dokonce o 170 000 m². „Retail parky prokázaly za dobu koronavirové pandemie vysokou odolnost vůči dopadům nejrůznějších opatření, zákazníci v nich mohli i přes tato omezení nadále nakupovat zboží pro svou každodenní potřebu. Navíc také snadno přivykli častějším a menším nákupům, díky kterým stráví nakupováním méně času. Po všech stránkách se tak parky pro investory stávají jednou z nejbezpečnějších realitních investic,“ tvrdí Andrej Levin ze společnosti Lekvi Development.

Nejslibnější prostor pro expanzi tohoto obchodního formátu A. Levin vidí v zemích, jako jsou už zmíněné Bulharsko a Rumunsko. „Tyto státy nejsou z hlediska retailových investic ještě tolik nasycené. Protože z hospodářského hlediska patří mezi chudší, je nutné počítat s vyššími investičními riziky. Nicméně z důvodu nízkého počtu prodejních ploch zde lze do budoucna očekávat poměrně rozsáhlé možnosti investic do segmentu obchodu. Na rozdíl od České republiky, kde se orientujeme na menší města, v případě Rumunska a Bulharska půjdeme spíše do měst větší velikosti, rozhodně nad 100 000 obyvatel.“

Petr Bým