„Současná doba je vysloveně prodejní – ale nikdo neprodává!“ Takhle s trochou nadsázky popsal Petr Hána ze společnosti Deloitte aktuální poměry na bytovém trhu. Na tom nyní vládne prodejce, ale skoro se zdá, že této výhody využívá jen málo a také nemá moc co nabídnout. Lační kupci tak narážejí na vyprodané či váhavé prodejce.
Raketově rostoucí ceny by měly poptávku omezovat a totéž platí pro zvyšování úrokových sazeb, které výnosy rezidenčních nemovitostí snižují. Tržní mechanismy – jak opakovaně zaznělo na posledním diskusním setkání Stavebního fóra „Rezidence jako investice“ - ale dnes příliš nefungují. Příčin jejich selhávání je více. „Češi v období pandemie hodně naspořili. Jestliže roční úspory obyvatelstva ke konci prvního čtvrtletí roku 2020 činily zhruba 100 miliard korun, ve stejném období roku letošního to bylo 500 miliard,“ popisuje jednu z nich P. Hána.
Své úspory se jejich majitelé snaží ochránit před sílící inflací. „Češi preferují investice do nemovitostí, jiné instrumenty nemají ve velké oblibě,“ vysvětluje Zuzana Chudoba ze společnosti BTR Consulting enormní zájem drobných investorů o byty. A dodává: „Investiční byty nezřídka zůstávají prázdné, ani tady trh příliš nefunguje. Jejich majitelé totiž sázejí na vzestup kapitálové hodnoty, nikoli na výnosy!“ Ty dnes podle ní v případě nových bytů v Praze činí zhruba jen 2,5 %, přesto Z. Chudoba odhaduje, že 60 % jejich nákupů má právě investiční povahu. Ve zbytku země je to podobné – podle speciálního indexu UniCredit Bank čistý výnos z nájemného v září v celé ČR činil 1,65 %. Naopak ten, kdo si koupil byt v pražské novostavbě v roce 2016, ho dnes může prodat za dvojnásobek – nabídková cena za metr čtvereční plochy za pouhých pět let vzrostla z 60 000 na 120 000 korun.
Vyhublá nabídka
Poptávku „retailovou“ umocňuje zájem institucionálních investorů, kteří hlavně nové byty skupují po celých domech nebo dokonce projektech. „Poptávka je enormní, kupci developery doslova atakují!“ popisuje situaci Tomáš Běhounek z advokátní kanceláře bnt attorneys in CEE, která se na takové transakce, obvykle sjednávané jako „forward deals“ ještě před zahájením výstavby, specializuje. Zatím jich ovšem bylo uzavřeno méně než prstů jedné ruky. I proto, že developeři nikam nepospíchají, mají možnost byty bez problémů prodat sami. „Velcí investoři navíc potřebují balík nejméně 150 bytů, nejlépe o výměrách do 45 metrů čtverečních,“ popisuje nový segment poptávky na bytovém trhu Z. Chudoba. Dalším předpokladem je podle ní výnos nejméně 4 % - institucionální investoři spravují peníze jiných, vzestup samotné hodnoty rezidencí v jejich kalkulacích nehraje větší roli.
Ať už malí, či velcí investoři ovšem nemají z čeho vybírat. Podle statistik Deloitte se počátkem loňského července v Praze nabízelo 6 179 nových bytů za celkem 47,5 miliard korun. Letos ve stejné době to bylo už jen 3 543 jednotek v úhrnné ceně 29,2 miliard. V celostátním měřítku jde o 10 686 bytů za 65,1 miliard a 7 358 jednotek za 44,7 miliard korun. Metropole je na tom ovšem v tomto směru ještě docela dobře. Například v Hradci Královém byl letos 1. července k mání pouhý jeden nový byt! Nic nenasvědčuje tomu, že by se v dohledné době měla nabídka nějak citelněji zotavit, naopak apetit potenciálních zákazníků nejspíš poroste. I proto někteří odborníci na nedávné konferenci REM Autumn 2021 mluvili o už patrném vzestupu cen v nových projektech i na 160 000 Kč za „čtverec“.
Neperspektivní perspektivy
Stavební firmy v Česku zahájily letos do konce července výstavbu 8 282 bytů v bytových domech, meziročně o 37,2 % více. Nejvíc jich bylo v Praze, kde do konce července jejich počet meziročně vzrostl o 32 % na 3 108. To je nepochybně dobrá zpráva, „zahájené“ byty se ovšem na trh, respektive do prodeje dostanou nejdříve za rok a možná ještě později – s výstavbou jsou dnes už notoricky známé potíže. Za ještě delší dobu lze počítat s nějakým vlivem městské výstavby – ta má nyní například v hlavním městě už přece jen konkrétnější podobu, Pražská developerská společnost má vytipované stavební parcely i pár konkrétních projektů, ale realizace bude nepochybně pomalá.
Jisté naději na zmírnění bytové krize představuje (ale spíše představoval) nový stavební zákon, od kterého se očekává především zrychlení povolovacích procesů. A to hlavně a především cestou oddělení státní stavební správy od samosprávných orgánů. Bez ohledu na to, jaké výsledky by to přineslo, je ovšem odstranění právě těchto pasáží zákona jedním z proklamovaných cílů nové vládní koalice – navíc jakékoli úpravy účinnost zákona posunou až někam do roku 2024.
Pražská bytová výstavba a paragrafy
Otázkou ovšem, zda je Česko vůbec schopné bytovou výstavbu akcelerovat legislativní cestou. Na jedné z akcí Stavebního fóra Ondřej Boháč, hlava pražského IPR-u, před časem prezentoval dosavadní výsledky takových pokusů – zatím byly přesně opačné, než zákonodárci zamýšleli.
Petr Bým
