Byty: krize na pokračování

Citované statistiky stejně jako jiné se dnes soustřeďují hlavně na čísla, respektive výsledky několika mála posledních let, když sledují i mezičtvrtletní pohyby. Na zhodnocení celkového stavu bytové výstavby u nás ale je zapotřebí podívat se více do minulosti. Ani tato retrospektiva ale není – opět nikoli překvapivě – nijak povzbudivá.

V minulé dekádě se u nás v bytových domech každým rokem dostavělo v průměru zhruba 9 500 nových jednotek, a to v intervalu 6 000 – 14 000 bytů ročně. To jsou ovšem čísla za celou republiku, jenže podle odhadů a predikcí našich odborných institucí by takové množství potřebovala jenom samotná Praha. Na tu ovšem obvykle připadá tak polovina nové bytové produkce. Závěr: ani potřeby metropole, ani regionů minulá i současná a nyní ještě oslabená výstavba není schopná sanovat. (Ponechme stranou dokončené byty v rodinných domech – český venkov se bez ohledu na režim, úrokové sazby či ceny stavebních materiálů o své bytové potřeby stará sám a lépe. Počet dostavěných bytů v RD je obvykle dvojnásobně vyšší než produkce „klasické“ developerské výstavby – pohybuje se kolem 20 000 bytů ročně, když třeba v roce 2018 to bylo 19 152 jednotek proti 10 305 bytům v bytových domech.)

Nedostatečná nabídka

Nevelká produkce neznamená, že v Česku, respektive v Praze byty ke koupi vůbec nejsou. Podle údajů developerského statistického tria Central Group/Skanska Residential/Trigema se v metropoli koncem letošního pololetí nabízelo 5 500 nových bytů, což je jen o trochu méně než v minulých letech (maximum poslední dekády bylo přes 7 000 jednotek). Je to ale málo vzhledem k poptávce – a tudíž ceny stoupají do takové výše, že se pro standardní klienty (tj. nikoli investory) dostávají za meze únosnosti. Proto také Praha a potažmo celé Česko už delší dobu vévodí tabulkám o dostupnosti vlastního bydlení v Unii. Ovšem na tom špatném konci – na koupi bytu o výměře 70 metrů čtverečních je u nás zapotřebí souhrn průměrného platu za 13 let, a to je nejvíce v EU.

Poslední statistiky ale přinášejí i povzbudivější čísla. Tak třeba prodej nových bytů v Praze letos meziročně mírně vzrostl a lze čekat, že po očekávaném poklesu úrokových sazeb a následném oživení hypotečního trhu (domácí ekonomové se celkem shodují v tom, že počátkem příštího roku bude míra inflace dosahovat už jen 2 – 3 %), objem realizované poptávky dále vzroste.

Zejména pro stavitele bytů je dobrou zvěstí také neutuchající zájem o jejich produkci. Značný počet českých domácností, kolem 80 %, sice bydlí ve vlastním, ale o nákupu bytu uvažuje podstatná část těch, kteří žijí v nájmu. Vzhledem ke slabé produkci se sice nemohou těšit na nějaké výrazné zlevnění, ale po současném zakolísání by se bytový trh měl vrátit alespoň k předchozí úrovni nabídky i cen. Bude to ovšem nějakou chvíli trvat, současná úroveň výstavby povede za rok či za dva k celkově slabší nabídce, a tudíž bude na stole i opětný růst cen.

Otázkou je, jak posuzovat skutečnost, že bytová krize, která v Česku trvá už dekády, se konečně dostala i do povědomí naší politické elity. Jak její špičky, tak třeba i pražská politická reprezentace poměrně často deklarují snahu ji alespoň zmírnit. Od slov ke skutkům ovšem u nás obvykle bývá dost daleko. Například družstevní projekt (dva bytové bloky s 266 byty v páté městské části) vzhledem k nezájmu soukromého sektoru musela Praha po roce odpískat. A jak bytovému trhu prospěje nový stavební zákon, to je vůbec ve hvězdách.

Petr Bým

O tom, jaká je aktuální situace a budoucnost realitního trhu, o územním plánování a dalších tématech budeme diskutovat na 22. ročníku konference Real Estate Market Autumn 2023, která se bude konat 8. 11. 2023 ve Spojce Karlín.