Rozpohybuje liberalizace hypoték bytový trh?

O zrušení limitu pro parametr DSTI nedávno trochu překvapivě rozhodla ČNB. Žadatelé o hypoteční úvěr tak napříště nebudou muset splňovat podmínku, aby se úhrnem splátek všech svých úvěrů vešli do 45 % svých příjmů, respektive 50 % v případě žadatelů mladších 36 let.

Podle hypotečního experta Davida Eima to však rozhodně nebude znamenat bezhlavé zadlužování: „Toto rozvolnění neznamená, že by banky rozdávaly hypotéky bez jakýchkoliv pravidel. Ve svých postupech vždy aplikovaly podobná omezení, deaktivací limitu pro DSTI ale získávají více prostoru k uplatnění svých vlastních interních pravidel.“ Podle něj je téměř jisté, že banky nebudou aplikovat rozdílný přístup pro klienty starší a mladší 36 let, takže pro skupinu dříve narozených to faktické rozvolnění přinese. „A v případech, kde to bude dávat smysl, budou moci jít o něco výše, a přitom již nebudou vázány 5% objemy poskytnutých hypoték minulého čtvrtletí,“ dodává D. Eim. K tomu upozorňuje, že další omezení, která žadatelům určují mít část peněz na financovanou nemovitost naspořenou (LTV) a maximální přípustný poměr celkové sumy dluhů k výši ročních příjmů (DTI), zůstávají v platnosti.

Restrikce a liberalizace

ČNB začala hypoteční trh výrazněji regulovat již v roce 2016, kdy de facto znemožnila sjednávání takzvaných 100% hypoték. Dva roky poté formou dalších doporučení omezila banky při posuzování bonity žadatelů – šlo o stanovení maximální meze parametrů DTI, tedy poměru celkové výše dluhů domácnosti k výši jejích ročních příjmů, a DSTI, který udává poměr mezi výší měsíčních splátek úvěrů a výší měsíčního příjmu.

Ekonomika zasažená pandemií koronaviru si ale v roce 2020 vyžádala zrušení obou limitů i zmírnění požadavku na maximální poměr výše úvěru a hodnoty zástavy (LTV). ČNB nicméně v následujícím roce dospěla k závěru, že úvěrové standardy byly až příliš uvolněny a trhu by mohlo hrozit přehřátí. Proto byly s platností od loňského dubna limity pro uvedené ukazatele opět zpřísněny. „Zatímco dříve šlo pouze o doporučení centrální, která vlastně nebyla pro banky závazná, byť se jimi vždy řídily, od poloviny roku 2021 je pravomoc stanovovat závazné limity uvedených parametrů stanovena v zákoně o České národní bance,“ upřesňuje David Eim a dodává, že s rostoucími úrokovými sazbami a tím i navýšením splátek se limit DSTI v posledních měsících stal nejpřísnějším omezením. Platí totiž, že čím vyšší je úroková sazba, tím vyšší je splátka. A čím vyšší je splátka, tím vyšší je DSTI (tedy podíl splátek na příjmech), a tím dříve žadatel „narazí“ na jeho strop. Kupříkladu při průměrné mzdě a úrokové sazbě 2 % p.a. by žadatel dosáhl na hypotéku ve výši bezmála 5 mil. Kč. Při aktuálních 6% sazbách mu ale banka může půjčit jen zhruba 3 miliony.

Závislost maximální výše úvěru na výši příjmu a úrokové sazbě

Zdroj: David Eim, Gepard Finance

Největším omezením tak opět bude požadavek na vlastní úspory – limit LTV. „Nutnost mít naspořeno alespoň 20 % z ceny nemovitosti, respektive 10 % u žadatelů o hypotéku mladších 36 let představuje při aktuálních cenách bydlení a předpokladu případného dofinancování rekonstrukce nebo vybavení domácnosti značnou sumu, a tedy i překážku,“ říká Lumír Kunz, jednatel společnosti FérMakléři.cz.

rs/pb