„Je pravda, že se trh rozjíždí. Statistiky to potvrzují. Ale není to ten samý trh, který jsme znali před lety 2022–2023. Dnes si lidé daleko víc rozmýšlejí, co koupí,“ říká Ondřej Šaier, partner investiční skupiny VERUM capital. Období, kdy se byty prodávaly ještě před „kopnutím do země”, je pryč. Klienti se více zajímají o lokalitu, efektivní dispozice, kvalitu standardu i udržitelnost. „Dřív šlo hlavně o to koupit cokoliv, co bylo v nabídce. Dnes kupující pečlivě porovnávají cenu, velikost, uspořádání, energetický štítek, řeší, zda má byt podzemní garáž nebo jen venkovní stání,“ popisuje Ondřej Šaier.
Významně roste zájem o dostupné, funkční byty pro rodiny, které čelí tlaku na větší prostor při omezeném rozpočtu. Silným trendem je bytová výměna v rámci životní etapy – typicky u mladých rodin. „Před lety si pořídili 2+kk, dnes mají děti a potřebují 3+kk. Jenže hypotéky nejsou levné a ceny výrazně vzrostly,“ vysvětluje Ondřej Šaier. Řešením je podle něj menší 3+kk s dostatkem místností, ale kompaktnější plochou – běžně okolo 55–60 m². „Rodina nepotřebuje luxusní dispozici, potřebuje místnost navíc v bytě v rámci jejích finančních možností. Právě v tomto segmentu je dnes největší tlak na nabídku.“
Investiční zájem stále míří na malometrážní byty – typicky 1+kk nebo 2+kk. Jenže podle Ondřeje Šaiera má tento model svá úskalí. „Malé byty sice slibují rychlé obsazení, ale zároveň častější výměnu nájemníků. Každý rok až dva hledáte nové. Riziko neobsazenosti snižuje reálný výnos.“ Alternativou je podle něj dlouhodobější strategie – větší byty pro rodiny. „Rodina se nestěhuje každý rok. Chce stabilitu. Platí včas, je méně riziková.“ Ačkoliv pořizovací náklady jsou vyšší, vyšší je i bezpečnost výnosu. „Investice do 3+kk nebo 4+kk může být méně výnosná na papíře, ale dlouhodobě jistější.“
Na otázku, co ovlivňuje hodnotu nemovitosti nejvíc, má Ondřej Šaier jasnou odpověď: lokalita. „Vše ostatní lze změnit. Můžete upravit dispozice, standard, můžete přistavět patro. Ale lokalitu nezměníte.“ Podle něj je nejpodstatnější, aby charakter projektu odpovídal lokalitě – tedy nestavět na periferii luxusní lofty. „Byt za 10 milionů prostě neprodáte v lokalitě, kde je průměrný prodej za 4 nebo 5 milionů.“ Na straně developerů zůstává dominantním způsobem financování bankovní úvěr se zástavou. „Nejdražší peníze jsou vlastní. Úvěr se zástavou je standard,“ říká Šaier. Vedle toho ale roste i zájem o joint venture modely s privátními investory.
Závěr rozhovoru patří výhledu do příštích měsíců. „Na trh teď přicházejí projekty povolené ještě podle starého stavebního zákona. Staví se, prodává se a zatím to vypadá pozitivně.“ Inflace je pod kontrolou, úrokové sazby relativně stabilní. Přesto varuje před ukvapeným optimismem. „Černé labutě nepřicházejí v prognózách, ale nečekaně.“ Přesto si trh podle Ondřeje Šaiera zachovává vysoký potenciál – zejména v regionech, kde ceny zatím nerostly tak rychle jako v Praze či Brně. „Praha je drahá, ale oprávněně. Máme deficit 99 tisíc bytů. Pokud nabídku nenavýšíme, ceny dál porostou.“
Celý rozhovor s Ondřejem Šaierem, partnerem investiční společnosti VERUM capital, můžete shlédnout zde.
remspace
