Stejně jako na loňském ročníku byl i tentokrát jedním z hlavních témat neschválený nový územní plán, po kterém již řadu let volají developeři. „Opětovně jsme od zastupitelů dostali za úkol přehodnotit připomínky městských částí, a byť jsme s nimi vedli tři kola jednání, tak máme vést další, čtvrté,“ uvedl na konferenci Viktor Poledník z Odboru územního plánování a rozvoje Magistrátu města Brna. „Předpokládá se, že se upravený návrh zpracuje do března příštího roku, v roce 2024 bude opětovně projednán na dvou projednáních s veřejností a v roce 2025 by měl být s dostatečným časovým předstihem před dalšími volbami vydán,“ nastínil Poledník předpokládaný harmonogram.

Konference, kterou uspořádala platforma remspace pod záštitou primátorky města Brna Markéty Vaňkové a městské části Brno-střed, se zúčastnilo více než sto hostů z řad developerů, odborníků na realitní trh nebo zástupců veřejného sektoru. Mezi aktivními účastníky debat byli též právníci, reprezentanti profesních organizací, urbanisté nebo architekti, včetně několika zahraničních hostů, kteří se podíleli na podobě budoucího hlavního nádraží a Jižní čtvrti.

Chybí územní plán, protipovodňová opatření i erudovaní úředníci

„Momentálně probíhají intenzivní jednání s městskými částmi,“ přiblížil situaci s územním plánem Jan Tesárek, architekt pověřený vedením Kanceláře architekta města Brna. „Každá městská část má své problémy, které často pramení ze sousedství s jinou městskou částí.“ Upřesnil, že ke konci května již proběhla jednání s devíti městskými částmi z celkového počtu 29.

„Stále nejsme v cíli. Kromě územního plánu jsou tu i další faktory, které ovlivňují dostupnost bydlení,“ upozornil na komplikace v rozvoji předseda Asociace brněnských architektů a stavitelů Marek Vinter. Mezi ty patří například nedostatečné investice do technické a dopravní infrastruktury včetně protipovodňových opatření. „Z našeho pohledu se protipovodňová opatření začala řešit velmi pozdě,“ zmínil.

Dalším problémem, na kterém se shodli všichni debatující, jsou rozdílné přístupy jednotlivých úředníků. „My se setkáváme s odlišnou úrovní kompetencí a znalostí na různých stavebních úřadech, a dokonce s různým posuzováním stejné věci,“ sdělil Alexej Veselý z developerské společnosti Trikaya, která byla hlavním partnerem konference. „Toto je dlouhodobá záležitost nevyrovnanosti erudice úředníků stavebních úřadů, památkové péče, hasičů nebo hygieny,“ dal mu za pravdu Tesárek z Kanceláře architekta města Brna. „Každý jednotlivý úředník rozhoduje na základě svých znalostí a není to srovnatelné. Ten lidský faktor v tom odjakživa byl.“ Potvrdil to i Poledník z Odboru územního plánování a rozvoje: „Máme tady přes dvacet výkladů stavebního zákona v jednotlivých městských částech.“

Alespoň částečně by toto měly zlepšit brněnské stavební předpisy, které zpřesní požadavky na výstavbu. „Práce na stavebních předpisech probíhají intenzivně; 1. července 2024 je datum, kdy má vstoupit v platnost nový stavební zákon,“ upřesnil Tesárek s tím, že se současně jedná o datum, kdy chce Brno vydat stavební předpisy. O jednotlivých záměrech však budou i nadále rozhodovat úředníci v městských částech. „My jako developeři voláme už dlouho po tom, aby byl jeden stavební úřad pro celé Brno alespoň pro územní rozhodnutí, tak jak je tomu například v Ostravě,“ přiblížil Veselý, jak vyvážit povolovací procesy.

Brno potřebuje tisíce nových bytů, pomoci mohou nové modely spolupráce

Diskuse s dalšími hosty se zaměřila na formy spoluprací mezi městem a soukromým sektorem. „Velké město není dobrý stavitel a je vyloženě špatný developer. Smyslem dialogu mezi privátním sektorem a městem v Brně by měly být nové nápady, jak mohou tyto dva sektory spolupracovat a jak zajistit co největší dostupnost bydlení,“ sdělil Dalibor Lamka ze společnosti Trikaya. „Recept je jediný. Jedná se o co nejsmysluplnější, nejmodernější a nejekologičtější městskou zástavbu za co nejdostupnější cenu.“

O své zkušenosti v této oblasti se podělil Ondřej Chybík z architektonické kanceláře Chybik+Kristof, která již druhým rokem vykonává funkci městského architekta ve Valašském Meziříčí: „Město jsme si zanalyzovali, podívali jsme se na volné parcely v centru, které městu patří, a ty jsme se společně s vedením města rozhodli zastavět byty.“ Dále přiblížil, že místo architektonické studie se bude u jednotlivých parcel pracovat s objemem maximální možné zastavitelnosti. „Chystáme developerskou soutěž, kterou doufám, že bychom mohli spustit na podzim tohoto roku. Soutěž bude spočívat v tom, že se nebude hodnotit pouze cena, ale i kvalita architektury. Nejvýhodnější a architektonicky nejatraktivnější nabídka zvítězí,“ popsal budoucí formu spolupráce s developery Chybík.

Jednu z nových forem spolupráce testuje nyní i Brno, konkrétně v lokalitě na Špitálce na pozemcích brněnských tepláren. „Proběhlo už několik kol konzultací o formě spolupráce se strategickým partnerem ze soukromého sektoru, ať už ve formě joined venture, nebo nějaké variantě PPP projektu,“ prohlásila vedoucí Oddělení strategického plánování Magistrátu města Brna Martina Pacasová. V lokalitě Špitálka by přitom mohlo vzniknout zhruba 600 jednotek, ze kterých by 12–15 % měly tvořit byty městské.

Zájem o nové formy partnerství potvrdila také Karin Podivinská, náměstkyně primátorky města Brna pro oblast bytové problematiky a správy majetku: „Chceme hodně spolupracovat se soukromým sektorem, ale chybí nám zákony.“ Nedostatečnou legislativu vidí například v nejasné definici dostupného bydlení nebo formách financování.

Podivinská též na konferenci popsala ideální podobu spolupráce: „Poskytneme pozemek developerovi, postaví se tam byty, on si to bude pronajímat. Ale s tím, že město, protože bude nadále vlastnit pozemek, bude ty byty obsazovat za nájemné nižší, než je obvyklé.“ V tomto modelu však vidí řadu úskalí Ondřej Chybík nebo také Tomáš Běhounek, advokát z kanceláře bnt attorneys in CEE, která zastupuje více než desítku developerů: „Ekonomicky to musí vycházet, aby to v naší společnosti fungovalo. Ty dohody se hledají těžko.“ Také upozorňuje, že hlavním problémem je stále nedostatek nových bytů: „My si myslíme, že nájemní bydlení zachrání trh s byty. Problém je ten, že se nestaví.“

V podobné situaci je i druhé největší město Moravy. Jak nastínil hlavní architekt města Ostravy Cyril Vltavský, představitelé Ostravy se nyní snaží prohloubit spolupráci se soukromým sektorem. „Město uchopilo vybrané ucelené pozemky a vypsalo na ně výběrové řízení na developera, který ty pozemky zastaví za předem stanovených podmínek. Město dopředu ve spolupráci s odbory magistrátu přesně pojmenuje regulaci toho území a také jmenuje, jaké typy bydlení nebo komerce chce,“ popisuje Vltavský a upozorňuje, že Ostrava musí na rozdíl od Brna o investory mnohem více bojovat.

Brno se však na rozdíl od jiných měst nechce svých pozemků vzdát tak snadno. „Střední vrstva nám odchází, deset tisíc lidí je pro nás ročně 360 milionů. Denně sem dojíždí sto tisíc lidí, půlka by jich tu mohla bydlet, ale nemají tu trvalé bydliště,“ popisuje Podivinská. „Proto se nechceme vzdát pozemků. V momentě, kdy se pozemků vzdáme, není možnost požadovat, aby tam kupující museli mít trvalou adresu.“

Jižní centrum nebo Nová Zbrojovka jako ukázky spolupráce s městem

Poslední část konference se zaměřila na podrobný rozbor velkých rozvojových lokalit. „Jednou z nejpodstatnějších věcí plnohodnotného a úspěšného rozvoje je kvalitně zpracovaný masterplan, který je i velmi flexibilní,“ popsal koncept plánování Nové Zbrojovky Jan Růžička, projektový manažer ze společnosti CPI Property Group, která bývalý průmyslový areál v brněnských Židenicích plánuje v příštích letech přestavět na tisíce bytů a prostory pro administrativu a služby.

Také Růžička apeloval na nedostatečně řešené úseky řeky bez protipovodňových opatření a absenci územního plánu: „Pokud nebudeme mít územní plán a nevytvoříme elementární předpoklad pro projektování a povolování, budeme svědky toho, že se odlejí dotační prostředky, které jsou velmi důležitým zdrojem financování veřejných projektů.“

Právě protipovodňový systém a budoucí územní plán jsou předpokladem pro úspěšné dokončení Nové Zbrojovky i lokality Jižního centra, kde developerská společnost J&T Real Estate připravuje rozsáhlý projekt Trio Brno za více než deset miliard korun. „Jsme velmi šťastní, že máme územní rozhodnutí pro první etapu. Nyní jsme ve fázi dokončování dokumentace pro stavební povolení. Věřím, že ten proces bude rychlejší než územní řízení,“ sdělil na konferenci Tomáš Ctibor, zakladatel platformy 4ct a externí konzultant J&T Real Estate pro projekt Trio Brno. Úspěch vidí právě ve velmi intenzivní spolupráci a dohodě s městem v úplném počátku příprav rozvoje celého území.

Kromě soukromých developerských záměrů se účastníci konference do detailu seznámili i se strategickými projekty města. Nejvíce prostoru bylo věnováno novému brněnskému nádraží a územní studii Jižního centra. Na dálku se do diskuse zapojili také zahraniční architekti, kteří za podobou budoucího nádraží stojí – Pascal Cornips z Benthem Crouwel Architects a Penne Hangelbroek z West 8. Další vhled doplnil Mark Johnson, světově uznávaný urbanista a krajinářský architekt, který se podílel na vzniku urbanistické studie pro celé Jižní centrum.

Debata se několikrát stočila i k budoucnosti brněnského metra. O tom promluvil Michal Sedláček, bývalý ředitel Kanceláře architekta města Brna, který je nyní vedoucím projektu Jižní čtvrť, kde má na starost mimo jiné nové hlavní nádraží, železniční uzel Brno
a severojižní kolejový diametr – neboli brněnské metro. „Městu by jedna linka v podzemí prospěla. Jsem přesvědčený, že pokud postavíme nové hlavní nádraží, tak potom postavíme
i tu podzemku,“ nastínil Sedláček.

Ačkoliv konference platformy remspace pojmenovala celou řadu aktuálních překážek, současně ukázala, že Brno v příštích letech čeká mnoho výzev, na jejichž konci může být moderní a prosperující město. „To, co je důležité, je vždycky najít vizi a pro ni zkusit nadchnout,“ dodal v závěru Tomáš Ctibor.

Ewing

Závěrečné slovo organizátorů

Druhý ročník brněnské konference Moravian Real Estate Date 2023 dopadl skvěle. Přesvědčte se sami v krátkém sestřihu. Děkujeme všem řečníkům za zajímavé prezentace, za poutavou diskusi nejen o budoucnosti a rozvoji moravské metropole, děkujeme všem účastníkům i zahraničním hostům a v neposlední řadě děkujeme také všem partnerům konference. Kompletní fotoreport a podrobnosti o konferenci najdete ZDE a my se už teď těšíme na další ročník!

Exkluzivní brněnský partner je: Trikaya.

Hlavní partneři konference jsou: bnt attorneys in CEE, Česká spořitelna, a.s., Deloitte, MS architekti s.r.o. a Penta Real Estate s.r.o.​

Partneři konference jsou: ČSOB, a.s., J&T REAL ESTATE CZ, a.s., LEXXUS NORTON, Skanska Residential a.s., Svoboda & Williams s.r.o. a Wearrecho​.

Konference se koná pod záštitou primátorky města Brna JUDr. Markéty Vaňkové a městské části Brno-střed.