Co je institucionální nájemní bydlení a v čem se liší od klasického nájemního bydlení?
Institucionální nájemní bydlení je specifická forma pronájmu, kde pronajímatelem není například soukromá osoba, ale je to specializovaná instituce, například specializovaný realitní fond. Oproti klasickému pronájmu od fyzické osoby je zde rozdíl zejména v tom, že se zpravidla jedná o velké soubory bytů ve větších budovách, a dále, což si myslím, že je podstatný rozdíl, je jistota pronájmu, kde samotný nájemce zde těží z toho, že je v projektu chtěný, a tváří hodnotu pro pronajímatele – tudíž je zde pro něho větší jistota toho, že nájem bude trvalejší a dlouhodobý.
Dalším rozdílem je například to, že institucionální pronajímatelé se o své nájemníky poměrně více starají. To znamená, že nabízí i některé služby, které třeba typicky soukromá osoba nabízet nechce, nebo nemůže. Dalším rozlišením je pak třeba i to, že jsou byty plně vybavené, včetně drobného vybavení, jako je nábytek, příbory, talíře, a tak dále.
Jaký je vývoj nájemního trhu nejen v České republice s důrazem na BTR sektor?
Trh institucionálního nájemního bydlení se potýká s podobnými problémy jako klasický bytový trh s byty na prodej – je to komplikované a dlouhé stavební řízení, v minulých letech se k tomu samozřejmě přidalo i komplikované financování. Z logických důvodů se trh formoval zejména v Praze a v dnešní době vidíme i jeho formování v dalších městech, jako je Brno nebo ostatní krajská města. Co se týká Prahy samotné, tak dneska je v provozu zhruba devatenáct projektů se zhruba třemi tisíci byty. Prognóza budoucího vývoje nám říká, že během zhruba dalších dvou až tří let se samotný pražský trh rozroste na zhruba dvanáct tisíc bytů.
Kdy se v BTR Consulting začínáte zapojovat do developerských projektů a jak se projekty od počátku koncipovány jako institucionální nájemní bydlení liší od těch, které jsou určeny k prodeji?
My se do přípravy projektů nájemního bydlení zapojujeme co nejdříve, avšak realita je taková, že to zpravidla záleží na tom, v jakém stavu za námi investor přijde a v jakém stavu je projekt samotný. To znamená, že pokud přijde ještě ve fázi studie, tak je poměrně velká možnost s projektem flexibilně pracovat, pokud se k projektu dostáváme v okamžiku, kdy už má stavební povolení, tak prostor pro úpravy a optimalizace je už poměrně limitovaný.
Co je asi důležité vypíchnout – jaké jsou rozdíly oproti klasickým bytům na prodej: je to zejména zaměření se na optimalizaci velikosti bytových jednotek, které jsou oproti klasickým bytům na prodej přeci jenom o něco menší. Dále je to potom optimalizace správného flatmixu, tedy dispozic, a i jejich zastoupení v bytovém projektu. V neposlední řadě je to potom také důležité zaměření na přípravu bytů pro vybavování, kde se dá nalézt spousta úspor, nebo naopak tam spoustu peněz utratit naprosto zbytečně.
Jaké služby investoři u BTR Consulting nejčastěji poptávají?
Samotné portfolio studie, které BTR klientům nabízí, je poměrně široké a kryje celý životní cyklus projektů nájemního bydlení. Jaké konkrétní služby si potom investor vybere, už zůstává zpravidla odvislé od toho, v jaké fázi připravenosti projektu za námi přichází.
Pokud bych mohl služby shrnout řekněme do tří základních oblastí, tak na začátku máme analyticko-poradenské služby, kdy investorovi pomáháme jeho projekt doladit řekněme k dokonalosti. To znamená, že pracujeme s konceptem, s dispozicemi, s velikostmi, se zastoupením bytů, pracujeme se společnými prostory. Na to potom navazuje například sestavování nájemních modelů, výpočty výnosů nebo i třeba možné prodejní ceny. Na to potom navazuje více exekutivní část, která se týká třeba vybavování projektů, které je v případě nájemního bydlení velmi důležité a hraje velkou roli.
Zde opět pracujeme s grafickými výstupy investora, to znamená s výkresy a podobně, které dále optimalizujeme tak, aby vybavování bylo snadné a ekonomicky účelné. Samozřejmě součástí těchto aktivit je i potom definice standardů a tak dále.
Třetí oblastí, která nám logicky roste s tím, jak roste samotný segment, je potom samotná správa nájemních projektů, která je například oproti komerčním projektům poměrně komplikovaná. Zejména s ohledem na to, že je zde výrazně větší počet nájemníků, to znamená, že je to velká administrativní nálož na samotného vlastníka. A proto je důležité dbát například vhodného sestavení týmu, nebo například se věnujeme i digitalizaci, která pomáhá řadu procesů zjednodušit a urychlit.
remspace
