Podle Jany Vlkové z Colliers se kanceláře dlouhodobě vyvíjejí směrem k větší technologické vyspělosti a důrazu na uživatelský zážitek. „To, co je důležité, je, že kanceláře jsou pořád součástí korporátní kultury – pomáhají firmám dávat dohromady zaměstnance a komunikovat, jak fungují,“ uvedla.
Zásadní změnu přinesla pandemie. „Požadavky na kanceláře se za poslední tři roky zásadně změnily směrem k hybridnímu modelu,“ řekla Lucie Loudová z Unlimit DB. Kancelář podle ní přestává být místem, kam zaměstnanci musí, a stává se prostředím, které si mají chtít užít. „Zároveň je potřeba nezapomenout, že se tam má i pracovat,“ dodala.
Tento posun potvrdil i Radek Procházka z Prochazka&Partners. „Za poslední tři roky vidíme zmenšení footprintu, sdílená pracovní místa jsou dnes standardem. Zároveň výrazně vzrostla kvalita – ať už designem, nebo provedením – a přibyly benefitní prostory jako relax zóny nebo quiet roomy,“ popsal. Současně ale upozorňuje na rostoucí nejistotu velkých nájemců ohledně budoucích kapacit. „Cítíme ji mnohem víc než dřív a ještě se bude projevovat.“
S vyšší kvalitou souvisí i výrazný růst nákladů. „Za posledních pět let se průměrná investice do realizace takřka zdvojnásobila,“ řekl Radek Procházka. Firmy podle něj sice investují více, ale zároveň si více uvědomují hodnotu kvalitního pracovního prostředí.
Vedle změn v užívání kanceláří se trh posouvá i strukturálně. V Praze se podle panelistů zpomaluje nová výstavba a trh vstupuje do fáze, kdy bude nutné intenzivně pracovat se stávajícími budovami. „Dostáváme se do situace, kdy se věk kancelářského stocku bude do roku 2030 pohybovat kolem 20 až 25 let. Budeme muset řešit, co s těmi budovami dál,“ upozornila Jana Vlková. Zároveň zdůrazňuje, že příprava strategie repositioningu nebo redevelopmentu trvá roky a je potřeba ji řešit včas.
Re-use a repositioning se tak stávají klíčovými tématy, přeměna na rezidenční projekty je jednou z cest, kterou někteří investoři zvažují. „Z kanceláře na byty to dává smysl, ta marže i garantovaný profit tam je. Z kanceláře na kancelář už to tak jednoznačné není,“ doplňuje Radek Procházka. „Je otázkou, jestli je budova schopná rekonstrukce na bytový segment – některé nejsou. Ale je to dnes v kurzu, i my s tím máme zkušenost,” dodal Michal Vencl z Fidurocku.
Transformace budov však naráží na řadu limitů – od technických až po regulatorní. „Vidíme zásadní problém ve stávajícím územním plánu, který v některých lokalitách neumožňuje změnu kanceláří na bydlení,“ upozornil Jaroslav Macháč z PSN. Překážkou jsou také dlouhé povolovací procesy a nejistota spojená s požadavky úřadů.
Technická stránka projektů je přitom často rozhodující. „U starších budov je klíčové dělat důkladné sondy. Mezinárodní investoři do nich investují výrazně více než ti čeští – a právě díky nim někdy zjistíte, že přestavba vůbec není možná,“ řekla Lucie Loudová. Jak doplnil Michal Vencl, některé dispozice jednoduše nedávají pro nový účel smysl: „Jsou tam prostory, které jsou z dnešního pohledu nevyužitelné a nikdo za ně nezaplatí.“
