Podle Martina Kodeše, výkonného ředitele a místopředsedy představenstva ve společnosti J&T Real Estate CZ, je jedním z klíčových problémů rozdělené území: „To, že existuje samostatná Praha a samostatný Středočeský kraj, je historická chyba. Tato dvě území spolu fakticky prorůstají, ale chybí jim jednotné plánování i koordinace.“ Podle něj dnes investoři naráží na značné komplikace při přípravě projektů na hranici obou správních celků – například rozdílné instituce a nekoordinovaný přístup k infrastruktuře.
Jan Skopeček, místopředseda Poslanecké sněmovny a náměstek hejtmanky Středočeského kraje, poukázal na rozdílnost politických priorit v obou regionech: „Potřeby rady hlavního města Prahy se zásadně liší od potřeb menších obcí ve Středočeském kraji. Společná samospráva by tyto agendy nezvládla obsloužit stejnou měrou.“
Jedním z často zmiňovaných témat byla otázka výškové výstavby. Panelisté se shodli, že zahušťování města je nezbytným předpokladem pro udržitelný rozvoj. Martin Kodeš však upozornil i na ekonomické limity výškových budov: „Výstavba výškových domů je investičně výrazně nákladnější.“
Branislav Kožej z architektonického studia Perspektiv doplnil, že výšková výstavba by měla být pouze jedním z nástrojů. „Bloková zástavba dokáže vytvořit vysokou hustotu obyvatel i kvalitní prostředí. Zároveň pak snižuje procento pozemku, o který se musí starat město.“ Podle Veroniky Markové, manažerky realitních obchodů pro regiony a týmu sociálního bankovnictví v České spořitelně, však současná regulace omezuje rozvoj i v místech, kde by výškové budovy byly vhodné. „Smíchov City je příkladem projektu, kde kvůli omezením nemohlo vzniknout více bytů – přestože lokalita by to unesla.“
Panelisté se opakovaně vraceli k otázce přeregulovanosti stavebního a plánovacího systému. „Dostáváme se od pravidel k chaosu. Nevíme, jak má vypadat dokumentace k povolení, úřady nevědí, jak uchopit větší území – je potřeba společenská dohoda, aby to fungovalo,“ shrnul Martin Kodeš. Michal Vencl, Development Director ve skupině Fidurock, dodal: „Když jde o předvolební preference, nikdo nemá vůli prosazovat nestandardní kroky – my na to se svými velkými projekty narážíme dnes a denně.“
Podle Hany Landové, předsedkyně sekce územního a regionálního rozvoje Hospodářské komory ČR, přispívá ke stagnaci i tendence atomizovaného územního plánování. „Všichni se snažili přistupovat k obci o padesáti obyvatelích jako k městu – byla snaha rozpracovat obce v míře územního plánování stejně podrobně, ale Praha v takové podrobnosti narýsovat nelze.“ Upozornila, že nový stavební zákon ani metropolitní plán tuto disproporci neřeší. Naopak – podle analýzy MMR je Česká republika na pokraji tzv. rozvojové pasti a její ekonomická výkonnost klesá pod 60 % průměru EU. „Byla by na místě diskuze, jestli města, která tvoří největší část HDP, mají mít stejná rigidní procesní pravidla a stejné rigidní standardy na územní plánování,” dodala.
Vedle výstavby rezonovalo i téma dopravy. Podle panelistů chybí strategická dopravní infrastruktura, která by umožnila rozvoj v širším metropolitním regionu. „V evropských metropolích se doprava opírá o železnici. U nás stále chybí přestupní terminály a efektivní napojení na centrum,“ konstatoval Martin Kodeš. Michal Vencl dodal: „Kolejová doprava je jediná udržitelná možnost, jak dostat lidi do města. Projekty se připravují, ale pomalu – jak jsme v Česku zvyklí.“ Veronika Marková doplnila, že dostupnost ovlivňuje i rozhodování domácností: „Rodiny dnes reálně zvažují, zda koupit 2+kk na metru nebo 3+kk mimo Prahu – pokud se ale mohou spolehnout na vlakové spojení.“
Veronika Marková také představila družstevní model bydlení jako možnou odpověď na rostoucí cenovou nedostupnost. „Bytové družstvo umožňuje zapojení širšího spektra obyvatel – mladých i starších. A díky delší době splatnosti se zvyšuje dostupnost financování,“ uvedla. Podle Branislava Kožeje je vhodné hledat i další alternativní formy: „Coliving nebo bytová družstva mohou vytvořit nové modely, které lépe odpovídají aktuální poptávce – v případě, že ani střední třída nedosáhne na hypotéku.“
Závěrečná část diskuze se věnovala možnostem, jak zlepšit podmínky pro rozvoj. Regulace však nevzniká mimo realitu: „Politici reagují na poptávku společnosti. Pokud většina obyvatel odmítá výstavbu ve svém okolí, těžko se hledá odvaha k reformě,“ upozornil Jan Skopeček. „Bylo by dobré z nového stavebního zákona udělat veřejné téma. Dotýká se to všech občanů, není to pouze mezi developerem a politikem – každý občan chce bydlet, chce se dopravovat a my nejsme schopni jim to umožnit. Je to celospolečenské téma a měli bychom to více mediálně prezentovat, protože jediný, kdo s tím může něco udělat, jsme my všichni tady – občané,” uzavřel Michal Vencl.
